许久没有动作的大浪街道，终于迎来了新面孔。

近日，位于龙华大浪的安宏基星曜广场获批预售许可证。本次备案房源共633套住宅，项目主推建筑面积约93-125㎡平层及149-203㎡复式，毛坯交付，均价约5.5万/平，单价区间为4.8-6.2万/平，最低总价457万元/套，最高总价为1241万元/套。

拿到预售证后，安宏基星曜广场火速进入状态。锋哥获悉，今天该项目已经开始认筹，计划明天晚上正式开盘。

为什么说这个项目会引发关注？最主要的原因是它是片区内少有的新盘。目前大浪街道以工业区和产业园为主，基本上住宅供应都是靠农民房在撑，租赁为主，买卖为辅。随着片区交通和产业的发展，最重要的是刚刚开通的6号线穿过，让购房者看到了这个片区。

正好，安宏基星曜广场来了。均价5.5万/平买龙华，你敢入场吗？

认筹现场

安宏基星曜广场详情

安宏基星曜，位于龙华区大浪街道华兴路与下横朗四路交汇处西南侧，是带有住宅、商业、写字楼和产业园的综合体项目。

项目总占地约20184.76m2，总建面约169559.1m2。其中写字楼约12860m2，住宅约88470m2（含商品房65869.44m2，公共租赁房14190m2），绿化率约40%，规定容积率约5.41，规划停车位1100个。

交通上，距离项目最近的地铁是6号线羊台山东站，已于近期运行。不得不说，预售来得真及时，刚好蹭了地铁的利好，做了一波免费广告。再加上刚需的价格段，实在是幸运。简单介绍一下，羊台山东站可以乘坐4站到深圳北站，未来也可与13号线接驳，直达南山。从这个角度看，还是很方便的。6号线有利于缓解龙华交通压力，但是不是会成为下一条4号线还需要观察。

值得注意的是，6号线是对片区带来利好。但是项目里地铁口较远，受益有限。

教育方面，项目规划2700㎡幼儿园，社区属于同胜学校学区范围。可以说基本满足了13-18岁年龄段的入学需求，但是要拼教学水平，只能说还在起步阶段，学区质量一般。

项目的优势之一就是规划1000㎡商业，紧邻龙华北部45万㎡大浪商业中心。自带大型商业，后期业主生活还是比较便利的。

安宏基星曜广场项目分析

先来看看户型。从户型图看，项目的整体设计中规中矩，实用率适中，没有硬伤。比较麻烦的是没有装修交付，后期交房后还需要一定的时间装修。

再看看价格。打开深圳贝壳网，关于大浪片区的商品房价格信息几乎为零。这从侧面反映了一个事实，片区的商品房市场是一片空白。

这主要是由于大浪的历史所决定的，长期以来这个片区都是作为一个后工厂存在，聚集了大量厂房，小产权就可以满足居住需求。大多数本地人都有自己的农民房，而外地人以民工为主，也都是租房需求。

在地铁6号线的带动下，大浪片区会像昔日沙井片区一般崛起吗？锋哥认为不会。沙井有宝安做支撑，产业概念都在。而大浪尚属于起步期，属于板块轮动的中后等级，短期内还是以自住考虑，投资的话该片区不太适合。

项目的优点是，它是大浪片区少有住宅新盘，对标新楼盘几乎没有，没有竞争对手，就拥有一定的定价权和话语权。其次，楼盘品质还不错，车位比例充足，配有幼儿园。户型则中规中矩，部分户型做到了南北通，可看羊台山景观。

缺点也很明显，大浪片区工厂农民房扎堆，短期内居住环境难以改善。其次，项目，离地铁口比较远，步行20多分钟。楼盘占地不大，户型使用率比较低，有回迁房和保障性住房，短期内居住体验较差。

锋评

项目利弊很明显，对购房者来说，片区内无可比楼盘。片区内有自住需求的购房者会涌入，但投资客则会慎重。尽管项目在总价上有优势，但鉴于面对购房群体比较局限，且一次推售的房源较多，锋哥在此大胆预测一下，项目的去化不会太好。

放在大背景看，新政之下，购房者越来越珍惜自己的名额。现在的新盘想要卖得好的话，最重要的一点是有突出的价格优势，能与周边的二手房形成较大的价差，才会有吸引力。现在看周边几乎没有对标的标本，在一片农民房中长出来的新房会卖得怎样？讲真的锋哥也很好奇结果。

如果没有价格优势，地段优势也可以。可惜大浪尚处于成长初期，若放在5年前可能会吸引一拨投资客去打新，现在实在难讲，只能靠片区内刚需撑场。

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