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前言：
一般都不喜欢写踩盘看楼心得，一来因为偷懒，二来因为确实懒。偶然发现龙华佳兆业有个小楼盘，还有两房产品，闲的无聊就过去溜达了一圈，没啥惊喜，但出于对小户型和小项目的偏爱，还是抽空写一下看盘的心得，希望有用得上的朋友。
项目概述
一、区位
这个项目在龙华汽车站的后面，属于龙华汽车站片区城市更新项目，原先是个小开发商，后面由佳兆业打包收购投资。整体来看，前面是龙华汽车站，后面是一块空地，四周城中村环绕，离清湖地铁口1.5公里左右，需步行20分钟左右。
整个片区来看，近期没有城中村或者其他大型的旧改项目，基本上眼见为实，看到什么配套就是什么配套。流动人口和城中村密布，饭店和夜总会比较多，购物中心依赖龙华汽车站对面的保利悦都。整体大片区看来没有太多政策和规划，属于放养地带。
二、产品
整个项目很小，只有三栋建筑，一栋低层商业，一栋公寓，一栋带保障房带回迁房的住宅。-1—3楼四层商业，-2到-4楼三层地下车库，4楼架空层，5楼为微型空中花园，6-24楼为住宅区。整个车位比在0.65，非常紧张。三梯十户，等电梯比较久。
整个项目住宅一共有三个户型，57两房，64两房和83三房；其中57为主力户型一层6套，83一层2套，64一层1套（另外一套是保障房）。现场有57及83的样板房。据笔者现场看样，得房率约70%，公摊较大。整体户型方正，57户型小房间及餐厅做小，空间紧张，装修时要订制家具，另小房间为暗房朝长过道，采光有问题；64户型根据户型图，走道比较长浪费空间，且全部朝北朝西，不建议购买；83户型整体方正，没有配生活阳台，缺点在于不通透、一侧户型有西晒。整体看来，大部分户型东南朝向，厅出阳台，较为方正，可挑剔度不高。
按现场销售的说法，只有132套对外销售，按照19层x10户来算，有58套为保障房+回迁房，58套里面有19套（64户型的其中一个x19层）保障房。整个小区有公寓、回迁、保障、商品房和商业，人员成分还是比较杂的。
三、配套
地铁：4号线步行20分钟，1.5km，有点远
学校：清湖小学+龙华中学，只能说是有个书读
医院：2公里内有深圳人民医院龙华分院，聊胜于无
商业：四周城中村环绕，买菜吃饭都很方便，前期可以去保利悦都，后期等商业招商完毕，应该会有大量配套进场
停车：465/1107，停车会是个大难题
公园：整个效果图建筑红线外，右下角部分有一个佳兆业代建的市政下沉式街心公园，勉强有个绿地；中空看模型有个架空花园，没有传统意义上的私家花园。
四、怎么卖
预计7月24日开盘，很快了
现场登记冻资5万，冻资开盘95折
据现场销售声称，预计开到6.3万左右
期房，预计2022年底交楼，带精装修
点评
整体来看，毛先生的意见是自住尚可，投资谨慎。
这个盘成分比较复杂，又是收购，又是回迁保障，还带商业和市政公园，开发商的操作空间比较小。好在贴了佳兆业的牌子，整体来看建筑质量以及物业、招商方面应该还有保障。
很多人冲着小户型总价便宜好上车过来，但实际算下来，6.3的单价x1.1的期房隐形费用，持仓成本非常接近7万了。而7万这个价格买二手现楼，能选的还是比较多的，只能用大家都喜欢新楼这个理由来说服自己了。户型方正，可挑剔度不高，缺点在于车位紧张和得房率低，订家具的时候细节要仔细打磨设计一下。吐槽一下，现在看来政府的限价地还是变现保护了刚需朋友们。这个位置都敢叫6.3万，5.5的华强城海岸城光明一票新房不香吗？真不限价，刚需都回家养猪吧。
从投资的角度来看，开发商已经吃掉了一大部分的利润，周围小产权和农民房遍地，租金会被拉低，加上2年期房3年限售，房价不暴涨基本上没什么利润空间。但这个地方没优质配套没政策利好，基本上不存在暴涨的可能性，除非深圳整体起飞。所以这个盘，毛先生是不太推荐投资用的。
自住来看，虽然单价不低，但整体来说总价相对低，一百多万首付即可搞定两房，在深圳有自己的家，也是可以的。离地铁相对不远，骑车过去也还凑合，只是4号延长线一开，清湖估计也会比较挤就是了。如果有车位卖或者长租的话，不要犹豫，有个自己的停车位在这里非常重要。
毛先生认为，如果是年轻情侣或者准备结婚，可以考虑入手小两房自住，以此作为跳板来置换下一套学区三房，或者已经对学位等配套不敏感的群体，也可以入手自住养老均可。单纯购入放租等升值，涨幅估计跑不赢大盘，毕竟持仓成本比较高。只是套数少，佳兆业也不愁卖，低价捡漏估计没什么机会。
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