公示资料显示，佳兆业樾伴山项目发展商为深圳市景佳城市更新有限公司，通过查询了解到，该公司是由佳兆业城市更新集团(深圳)有限公司 、深圳永铭实业有限公司、深圳市新锦盛投资有限公司，三家公司共同持股组建，注册资本12500万元。其中，佳兆业城市更新集团(深圳)有限公司占股40%，为最大股东。

佳兆业集团控股有限公司，成立于1999年，总部位于香港，旗下拥有二十多家集团及专业公司，员工数达1万多人，总资产近2千亿元人民币。目前，佳兆业业务已覆盖京津冀协同发展区域、粤港澳大湾区、长江经济带等主要经济区域，进驻全国近50个重要城市。

2000年左右佳兆业首个深圳项目是从收购烂尾项目布吉龙泉别墅的用地开始，将当时杂草丛生地块连续开发了八期，从此便一战成名，到如今在深拥有80余个旧改项目。作为“深圳旧改之王”,佳兆业品牌早已被深圳置业者熟知，与深圳紧密相连。

佳兆业樾伴伴山项目位于宝安区航城街道黄麻布社区洲石路东，项目地块原为百灵达工业区城市更新单元，属于工改居项目。佳兆业于2017年10月签订协议，于2019年12月获批地块基坑支护及土石方工程建设许可证，至此项目宣告正式动工，对比其他旧改的周期，该项目从签订协议到到基坑建设，只用了短短两年时间，可见佳兆业对此项目推动之快，“旧改之王”并非徒有虚名。

佳兆业樾伴山用地是百灵达工业区更新单元的01地块。信息显示，项目占地面积约3.5万㎡，规划建筑面积约14.6万㎡，规划由1栋住宅蝶形塔楼、商业裙房2栋幼儿园组成。其中1栋住宅楼分为A--E座（8座）约13.6万㎡，商业裙房约4000㎡，公共配套设施约5760㎡（含9班幼儿园2400㎡）。

小区主入口位于东南处，小区采用人车分流模式，小区大门、泳池和花园组成了小区的景观中轴，8座蝶形塔楼围绕中线环形分布，除1B座和1D座为32层外，其它座均为34层。1D座楼下设置有约700㎡的社区体育活动场地，此外每栋住宅楼下均匀绿地规划，小区总体居住环境较为舒适。

小区主要产品为商品房住宅，回迁房只有约60户左右，可售房源中套内建筑面积小于90㎡的户型占比为94%，以刚需小户型为主，供应户型面积为约79㎡-89㎡-126㎡的3~4房。

    商业：项目自带约4000的裙楼底商，对于一个约1500户的小区来说可以基本满足日常生活购物所需。除此之外就是小区周边的村里和道路沿路分布有一些日用百货商铺。

项目1公里范围内无优质集中式商业配套（3公里范围内也没有），大型商业配套资源严重欠缺，有待补充。

    交通：轨道交通，目前3公里范围内无轨道交通覆盖，距离最近的地铁站“1号线后瑞站”开车也需要半个小时左右。据悉，未来会深圳地铁33号线会在项目附近设有站点（根据《线网规划（2016-2035）》（市政府审定版）），但目前尚处于规划阶段，并未开工，暂不清楚站点具体位置。

道路交通：项目临近福洲大道、洲石头路两条主干道。3公里范围内覆盖多条高速公路（G4京港澳高速、G15深海高速、S33南光高速等），高速路网覆盖较为全面。

    教育：根据最新的学区划分，佳兆业樾伴山小学学区为黄麻布学校（小学部），步行约1.6KM；初中学区为黄麻布学校初中部（步行约1.6KM），海湾中学（驾车约11公里）。将来孩子读书缺少便利性。

项目的D座和E座的西北面规划有一块小学教育用地，目前尚无更多信息披露具体情况不详。

    医疗：项目医疗配套资源匮乏，3公里范围内只有两个社康中心，医疗配套资源严重不足，缺少便利性，有待补充！

    休闲：通过卫星地图可以看出项目周边的绿地和自然景观资源较为丰富。日常休闲娱乐可选择就近的绿地，除此之外项目3公里范围内有凤凰山、水浪坑、铁岗水库等大型自然环境资源环绕，周末或者节假日出游比较便利。

小区功能区及各楼栋户型分布图

楼层户型分布图

A座--H座(8座）均为2梯6户，01与02户型为左右对称，03与04户型为左右对称，05和06户型均为独立入户。

A座--E座（5座）：01户型建面约79㎡三房两厅一卫（西南朝向）；02户型建面约89㎡三房两厅两卫（西南朝向）；03、04户型建面约89㎡三房两厅两卫（东南朝向）；05户型户型建面约89㎡三房两厅两卫（西北朝向）；06户型户型建面约89㎡三房两厅两卫（东北朝向）

F座--H座（3座）：01户型建面约79㎡三房两厅一卫（西南朝向）；02户型建面约89㎡三房两厅两卫（西南朝向）；03、04户型建面约89㎡三房两厅两卫（东南朝向）；05户型户型建面约89㎡三房两厅两卫（西北朝向）；06户型户型建面约126㎡四房两厅两卫（西南朝向）

A--H座（8座） 02/03/04户型

建筑面积约89㎡ 三房两厅两卫

02为西南朝向，03及04户型为东南朝向；竖厅，双面采光，动静分区，户型结构方正，全屋无任何拐角；功能间布局合理，L型厨房实用性较强；主卧空间有些局促，两次卧大小基本均匀，两卫均是干湿分离；不足之处是玄关直对客厅，东区隐私性稍差，可以加个屏风来改善。

A、B、C、D、E座 05/06户型

F、G、H座 05户型

建筑面积约89㎡ 三房两厅两为

西北或东北朝向，户型整体方正无拐角，动静分区，功能较分布合理；入户对室内动线，居家隐私性较好；客厅和厨餐功能区独立性好，客厅通透性很好，可形成室内穿堂风；主卧大小合适，并带有私卫，主人房隐私性好；两次卧大小均匀，居家实用性强。

F、G、H座 06户型

建筑面积约126㎡ 四房两厅两为

西南朝向，横厅，户型整体方正无拐角，功能较分布合理；双面采光，房屋通透性较好；入户对室内动线，居家隐私性较好；客厅和厨餐功能区独立性好，厨房采光面大；主卧套间设计，并带有私卫，主人房的空间感和隐私性都比较好；三个次卧大小基本均匀，居家实用性强。

2016年12月26日航城街道办设立；航城街道办原属西乡街道办，2016年12月26日航城街道由原西乡街道划出，由原西乡街道北部的黄麻布、九围、黄田、钟屋、鹤洲、后瑞、草围、三围、利锦等9个社区组成，辖区面积45.62平方公里。

▲宝安区调整后行政区划图

黄麻布社区是一个有着非常悠久历史的老社区，由于片区发展起步较晚所以片区内目前没有二手商品房供应，大部分都是工业区厂房和部分小产权村落；现状由于缺少成熟商品房住宅小区，导致片区缺少稳定居住人群，人口流动性大，因此区域内居住人群结构较为复杂，商品房社区氛围较差，各项生活配套资源较为匮乏，缺少便利性的同时优质性也严重不足。

▲黄麻布社区部分工业区&厂房标注

项目自带有一所小学，位于D座和E座的西北面。具体的学校规划目前还没有信息，对这个项目感兴趣的朋友可以持续关注一下。

▲项目自带小学规划用地示意图

规划中的深圳地铁33号线（拟于2020年后开工）预计会在项目所在片区设置站点（九围站），由于该线路尚处于规划阶段，暂未施工，站点具体位置尚不明确。

2017年8月，深圳地铁33号线首次出现在龙华区轨网规划图，龙华轨道办表示将开展新增33、34号线（暂定）轨道交通详细规划研究。2018年6月，深圳市政协召开2018年市长领衔督办重点提案情况，规划新增轨道33号线为东部至机场快线。2019年12月，《深圳市市域快线规划与建设方案》提到18号线、33号线、深惠城际，并进行了详细规划，33号线或将成为近期重点推进线路。

根据《线网规划（2016-2035）》33号线起于机场北（T4）枢纽，经机场东、石岩、龙华、坂田、李朗、横岗、大运、坪山站、坑梓至惠阳，深圳段长约68.3公里。线路串联全市18个重点片区中的深圳北商务中心、坂雪岗科技城、 大运新城、坪山中心。其中T4枢纽站预留向西跨江延伸至中山条件，坑梓站预留向东延长至惠州。

▲33号线详细站点及预留线路等信息（仅供参考）

万科+华润强强联合，打造“新”航城；项目地处的航城街道黄麻布片区在2017年，宝安区委区政府邀请万科集团、华润集团两家优质企业加入宝安“强建设、大发展”的战略发展中，航城街道以此为契机主动与企业对接。

宝安航城接待计划由两个主体来统筹规划，其中华润统筹黄田、后瑞、三围、草围、利锦及钟屋产业规划及空间规划；万科则统筹黄麻布、九围及鹤州的规划。

▲航城街道华润+万科规划区域示意图

航城街道黄麻布片区概念规划及片区统筹研究出炉，打造“文脉融城·山水家园”；万科集团已经针对黄麻布片区进行统筹规划。经万科委托蕾奥规划设计，宝安区航城街道黄麻布片区概念规划图已于2017年出炉。

黄麻布片区规划立足于现有基础以问题为导向，提出生态价值的猎取、发展空间的保障、产业方向的选择、居住品质的提升四大发展困境，凭借粤港澳大湾区的建设机遇，围绕“海滨宝安、产业名城、活力之城”的战略目标，以生态的差异化保护、生产的绿色化转型、生活的品质化提升，打造集创新产业、休闲旅游、品质生活于一体的产城融合区。规划提出“文脉融城·山水家园” 的目标愿景。

宝安区航城街道这个街道坐拥13个旧改项目,77万㎡；在航城街道2019上半年工作报告中提及，截至2019年上半年，街道城市更新项目有13个，面积约77万平方米。其中，完成3个，通过专项规划审查项目2个，正在报审专项规划项目3个，正在申报立项项目5个。

根据政府公开信息不完全统计，航城街道目前已公示的旧改项目包括全一地块城市更新单元、长营地块城市更新单元、百灵达工业区城市更新项目和固戍维尔康地块城市更新单元。加上前不久公布的黄田旧村项目，共计5个已公示项目。此外，航城街道另有世纪车城、东成片工业区等城市更新项目在筹备当中。

▲航城街道规划概念图；

来源：深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司官网

深中通道起始点+航港生态产业城+红树林临空产业园+深圳创新创意设计学院+海空医疗救援医院等多个项目在规划建设中；除了13个旧改项目外，航城还有更引人注目的大型项目在进行中。如备受关注的深中通道，集“桥、岛、隧、水下互通”于一体的超级工程。路线起于广深沿江高速机场互通立交，在中山市翠亨新区马鞍岛上岸。通道的起始部分，正是在航城辖区内。

又如航港生态产业城项目，涉及航城的8个社区，占地面积达360万平方米，已确定由华润置地统筹规划，将建成集高端智能制造、生命健康、总部研发、人才公寓等于一体的生产、生活、生态“三生”融合区域。此外，航城街道还拥有红树林临空产业园、深圳创新创意设计学院、海空医疗救援医院等多个项目在规划建设中。

▲航港生态产业城规划效果图

项目个人点评

佳兆业品牌+自有物业+自带商业+自带幼儿园、小学+低市场均值容积率+高于市场均价绿化绿+自然环境资源环绕，但就项目本身而言是一个具备较好宜居条件的小区。差就差在外部环境上.......

我习惯性先说缺点：目前现状，除项目除拥有较好的自然景观资源外，其它各项生活配套都比较欠缺，也可以用“差”来形容。

片区商品房社区居住氛围较差，以工业区厂房和小产权房分布为主，片区人员流动性大，居住人群结构较为复杂，后续交房后居住体验会大打折扣。

项目自身配备4000㎡的底商，短期之内项目自带的这点底商应该算的上是周边1公里范围内比较“优质”的商业了，中大型集中式商业3公里范围内几乎是没有，因此选择性谈不上，更别提优质性了。

想享受轨道交通的便利性在未来5年（可能更久）几乎是不可能的事。再者，33号线站点还没确定，到底离项目多远都是未知数。不过33号线对于片区的影响和意义是非常重大的。

教育也方面较为一般，最近的幼儿园、小学初中校步行也有1.6公里。不过这个缺点问题不大，等项目交房是可以改善的。项目带有幼儿园，小区旁边也配建有小学，现在的新学校在师资的引进方面还是很不错的，可以期待一下配建的小学的教学质量。

医疗配套方面硬伤也明显，3公里范围内只有2个社康中心，可能还要我没统计到的，但可以确定的是3公里范围内没有中大型公立医院，平时轻微的身体不适还能就近解决，但需要大型公立医院的时候，你必须要使用交通工具去3公里以外的地方，遇到紧急情况缺少便利性。

航城街道是一个比较新的街道，规划较多，项目周边的工业区厂房及小产权房后续都将面临重建的可能性，先入住的小区居民以后可能会面临周边项目施工带来的噪音困扰。

说多了感觉自己在“黑”这个项目，其实我是无心的，下面来说说项目优势：

深圳土地的稀缺性我不过多去赘述了，优质的自然山、水、绿地配套就更稀缺了，项目用自然资源环境“环绕”一词也算是名副其实。这种一线山景、水景、便利的旅游资源绝对是不可复制的资源，建一块地就少一块，随着房地产开发的持续推进，自然环境资源也会愈发珍贵。

要说今年的房地产市场那个片区热度最高？我想大多数置业者会给出“宝安”的答案。宝安为什么会火？还不是因为宝安的大的规划概念利好太多。同样，航城街道的规划也确实是好，已知13个旧改项目77万㎡平的面积，还有在筹备当中的。另外深中通道起始点+航港生态产业城+红树林临空产业园+深圳创新创意设计学院+海空医疗救援医院等多个项目也在规划建设中。一个片区发展是需要时间的，毕竟航城街道是一个成立不到4岁的新街道，如此充足密集的规划，相信很快就会成为宜居之地。

项目户型方面，项目套内面积小于90㎡的户型占比高达94%，对刚需要说非常友好。项目79㎡和89㎡的三房户型实用率还是比较高的，并且户型结构性和通透性较好，没有明显硬伤。

宝安的新房供应太少，今年每一次的新房面市都能引发极高的关注度，基本都是开盘即售罄。佳兆业樾伴山项目虽然在配套方面不如宝安今年已开盘项目显得那么有优势，但也是“舔砖加瓦”了，给众多想在宝安打新的置业者们多了一些机会，至少不用“挤破头”吧。

因为航城街道的新，也因为配套的不完善，我认为佳兆业樾伴山项目的定价会比宝安其它项目会更有优势一些。目前片区也没有二手房挂盘价可供参考，只能参考隶属航城街道其它二手房挂盘价来预测一下，我认为均价大概率会是5字头......

简单说几句：买房这件事情大家还是要理性一点，虽说深圳的房子是自带金融属性的，但，我想大部分刚需买房还是以自住为主要目的的，既然是自住就一定要考虑自住的便利性，是否能够满足自身工作生活要求？通勤时间成本是否充分考虑到？是不是有相对更合适的二手房选择？不要为了追热度盲目的去跟风，不然很容易在居住一段时间后发现不合适，到时候就会陷入住着觉得憋屈，想换又换不了的尴尬境地。

前面也说了航城街道是一个刚成立不到4岁的街道办，成立时间虽短，却能如此紧锣密鼓地进行城市更新、落地多个大型项目，或与航城部分区域位于大空港范围内不无关系。目前的配套不足随着旧改和新建项目的规划落地，都将会得到改善。随着湾区时代的到来，以宝安中心区、宝安机场、空港新城等为核心的深圳西部正在崛起，成为湾区发展的重要支点。航城街道作为深圳西部的重要板块，也是新设立的街道，正积极行动规划融入大湾区建设，推动自身发展。