深圳市恒基泰投资集团有限公司成立于1999年，公司主要业务涵盖商业地产、物业管理、资产投资、矿产开发、光电科技、会所经营等领域。从1999年在深圳开展房地产业务以来，在深圳累计开发建筑面积达50多万㎡，总投资逾30多亿元。除了本次介绍的项目外，其它已知代表项目有:福田金港豪庭、宝安金港华庭、宝安金港商业街等。

云境尚邸（备案名：爵士大厦）位于罗湖区春风路商圈，嘉宾路与和平路交汇处，国贸地铁站附近。项目占地面积约0.83万㎡，总建筑面积约9.3万㎡。项目涉及地块（宗地号H106-0009）于1993年批地，直到2006年才获得竣工验收手续，严格意义上讲云境尚邸并不算是真正的新房。

项目由A、B、C，3座高层建筑组成，其中A座7-27层和B座7-27为商务单位，C座的星级酒店为70年产权的住宅性质。此次对外推售的116套房源就是位于C座13-18层的住宅。

项目主推建面约38㎡-80㎡的1房-3房户型，现房带精装修交付，预计明年3月份之前就能交房。

项目基础信息

    商业：项目底层分布有众多商铺，为入住后日常生活或所需提供了便利性。其次项目1公里范围内分布有深圳比较知名的几大商圈：万象城商圈、老街商圈及国贸商圈，商业配套不仅成熟，且具备较高品质，也比较便利。

    交通：项目1公里范围内覆盖有4条地铁线路，共7个地铁站点，分别是1号、2号3号、9号线；其中距离项目最近的地铁站点是1号线的“国贸站”，步行在400米范围内，其它6个站点均直线1公里范围内。

道路了轨道交通外，由于该项目位于主干道旁，周边道路交通分为“3横3纵”，上连深南大道下接滨河大道中间串联起嘉宾路，由此前往福田中心区仅需要10分钟，3纵则是由宝安南路、和平路以及人民南路组成，在这四通八达的交通实况下，不管是搭乘公共交通还是自驾出行，都十分便捷。

    教育：根据罗湖区教育局最新的学区划分，该项目小学学区属于滨河—罗湖”大学区（滨河小学+罗湖小学）；初中属于罗高初中-罗高滨河初中大学区（滨河实验中学+罗湖高级中学初中部）。具体读那所学校看积分和学校招生政策。

    医疗：项目1公里范围内有5家具备一定规模的医院，其中有两家公立医院，分别是：深圳中医院第一门诊部和罗湖医院，其它三家医院属于民营专科医院。总体看，项目医疗配套比较优质，且便利性也比较高。

    休闲娱乐：距离项目较近的大型公园配套有所欠缺，步行舒适距离范围内都是一些很小型的公园。项目1公里范围内较大型的公园是深圳工人文化宫和南湖渔民社区公园，需要借助交通工具通行；周六末或节假日可以乘坐交通工具到荔枝公园休闲娱乐，地方大，游乐设施也会更全面一些。

云境尚邸  C座 13F-18F 楼层户型分布

建筑面积约38.66-38.98㎡ 大开间

建筑面积约41.13-41.70-41.93㎡ 大开间

建筑面积约50.12㎡ 一房一厅

建筑面积约61.59㎡ 两房一厅

建筑面积约70.91㎡ 一房一厅

建筑面积约80.33㎡ 2+1房一厅

云境尚邸样版房精装效果图（部分）

云境尚邸位于罗湖金三角核心位置，坐落东门、宝安南、人民南三大商圈的衔接点。周边集中式购物中心和大厦集聚，比如地王大厦、万象城、金光华广场和茂业百货等，区域内商业繁荣，人气较旺；是罗湖非常重要的“金三角”商圈，也是深圳最大规模的商圈。

项目所在区域内布局了由知名品牌开发商主导的多个大型旧改项目，包括京基的蔡屋围统筹更新、华润的湖贝旧改、大中华的世贸中心、兆鑫的汇金广场以及友谊城等。

有数据统计，未来5年，罗湖区拟投资约4200亿，实施约194个重点项目，共约2300万㎡体量的超级旧改，涵盖了10大产业片区，城市面貌将发生天翻地覆的变化。

根据政府规划，未来罗湖金三角旧改升级将以蔡屋围深圳“华尔街”金融中心和国际消费中心为方向。而事实上金融中心已然名副其实，深圳市74%的银行机构、80%的保险机构、40%的证券机构、60%的金融资产、90%的外资银行、87家世界500强等商务金融巨头汇聚罗湖金三角区域，这是前海未来的规划，却是金三角的现在。

罗湖旧改是深圳旧改中发展较快的区域，“十二五”期间就拟再造新罗湖，如今更是迭代城市发展。如今在“东进战略”下，更是加速推进城市更新。2019年，罗湖城市更新项目194个，在各大品牌发展商共同努力下，罗湖发展进程将迎来新突破。

未来五年，罗湖从湖贝到蔡屋围、从水贝到笋岗，从笋岗到清水河，多片区高层摩天建筑群将拔地而起，如（规划中）700米的新晶都酒店、666米的湖贝塔、642米的寰宇大厦等……未来罗湖将有500米的标志建筑5座、超过300米的标志建筑13座。

罗湖是深圳建立特区设立的第一个行政区，其生活配套完善程度是其它区域都无法比拟的。随着近些年的深圳的飞速发展，宝安、南山、福田等强区逐渐强大，罗湖因老旧且住宅密集，区域内部路网复杂，可供开发土地稀少，只能依靠旧改推动等原因慢慢有些落寞了。罗湖区虽说不做大哥好多年了，但其老大哥的地位还是毋庸置疑的。云境尚邸位于罗湖“金三角”核心位置，该商圈的居住氛围和商业环境更是罗湖中佼佼者，所以地段是它的最大卖点。

云境尚邸这个项目也是有点故事的，项目地块是1993年12月份批的。爵士大厦早在1999年对外销售过部分房源，后来因该楼盘存在违建、逃避缴纳地价款、伪造协议书等问题导致在房产证问题上出现了纠纷。当时因手续不全导致有很多入住多年的业主迟迟拿不到房产证，因此相继有业主将开发商告上法庭，涉及的住户至少有200户。这个事件在当年被定为“物权法实施以来，国内最大侵犯业主物权案”。该大厦的开发商也因违法违规现象严重，被有关政府部门严肃查处。

不过，现在大家不用担心这个问题了，既然拿出来卖，手续肯定是合法、合规的。虽然过去有纠纷，但项目在2006年还是取得了竣工验收手续，之前没有拿到房产证的业主后续也都拿到了。如今项目是现房在售，红本已经在手上了，只要客户购买就能马上过户，从项目现场获悉最快45天左右就能完成。

下面讲一讲优缺点，先说缺点再说优点！

缺点一：项目开发商是有一定项目开发经验的，但开发的项目并不多，大家并不熟知，加上这个项目的一些历史故事，难免会让人在项目整体品质上犯嘀咕。不过项目已经建成这么多年，大家都能实地看得到的，至于好不好，大家可以实地感受一下。

缺点二：项目本次推售的产品虽然是住宅，但主要还是对用于商办，不少单位都是拿来办公用的，出入的人群结构会比较杂，对居家安全性和居家舒适度影响较大。

缺点三：虽为住宅，但不通燃气，没阳台，首付需要五成，5梯20户，户型设计也跟众多公寓类似，也就是说除了产权性质跟商务公寓无异。另外，从项目现场获悉，首套购买如果贷款选择供10年的话首付是五成，供30年需要首付七成，将面临要么月供高，要么首付成本高的尴尬境地。

缺点四：按照70年的产权计算，自批地开始，到如今项目入市，云境尚邸的产权仅剩下43年，这样一算，和公寓的40年产权相差无几。虽然产权可以无条件续期，但既然花了住宅的价格，产权少了30年，这事有点让人心理上难以接受。

优点一：优质的地段，完善的配套。

罗湖是大家公认的配套最成熟的一个区，而罗湖“金三角”区域更是其中的佼佼者。项目位于万象城、国贸、老街深圳三个知名老商圈中间位置，其位置优势，配套完善程度不言而喻。

优点二：难得的住宅小户型产品。

现在开发商根本不会建小户型的房子了，最低都是两房起步，且占比很少。深圳的房价如此高昂，小刚需们想上车真的是太难了，尤其是在罗湖这种配套成熟的地方，小面积意味着低总价，这是一个难得的机会。

优点三：现房精装交房，交房快。

前面说过项目严格意义上讲算不上新房，但它除了建的时间早了点，跟新房项目又没有太大区别，不需要缴纳高昂的税费，过户周期快，项目最迟明年3月份交房，据悉还会提前。不管你是买来自住还是投资，交房快绝对是最有利的。

优点四：较为可观的租金回报率

项目售价预计57000-58000元/㎡左右，按购买45㎡的价格计算，总价是250万左右，首付需要125万，贷款10年月供13000元左右。据了解项目周边40-50㎡的房子租金价格在7000元/月左右，以此计算购买此房的月租金回报率是3.36%，要知道这段时间大火的北站天俊公寓租金回报率才2.37%，而2020年4月深圳全市平均租金回报率仅为1.41%。

售价方面，项目售价57000-58000元/㎡，项目周边小区也大多是90年代左右的，2000年以后的小区很少，目前二手售价大多在35000/㎡--52000元/㎡左右，项目定价高于周边大多数在售二手房，但也不是最高的。价格竞争力是有，但优势并不大。

对于首付预算很有限，收入稳定，月供压力小，对学位有一定要求，对配套、地段等方面要求比较高的刚需客户可以考虑购买，既能满足学位需求，还能兼顾投资收益，建议使用学位后出租，补点租金租住附近较为宜居的小区。有一套房，手上又有点预算，又接受不了公寓产品的也可以考虑购买，但需要慎重，毕竟这是占名额，上贷款记录的产品，要根据自己未来几年的置业计划来选择。