龙华是个盛产网红盘的板块，在深圳楼市的存在感非常强，去年开盘的金茂府一举将区域新房均价带到10万/㎡。

风起云涌，竞争激烈！今年，龙华新盘最多、价格最高的地方，当数上塘。

其中，莱蒙水榭云上、中海汇德理、龙光玖悦台、中城宴华府四个新盘相继面世。

从位置上看，这四个项目都位于上塘板块，且相距都不远。

上塘片区四盘区位图

说到区位，上塘很多人都不陌生，这里就不多赘述了。

搭乘4号线，1站到红山商圈，2站到深圳北站商务中心，既能充分享受片区发展利好，又具有成熟的居住氛围。

整体上，这四个楼盘享受的区域配套区别不大，比如交通（4号线、6号线）、学校（龙华区实验学校）、商业（红山6979、AT mall）、医疗（在建的新华医院、第二儿童医院）、休闲（在建的简上体育综合体）等等。

非要说细微差别的话。

中海汇德理是准地铁口盘，轨道优势要突出些，莱蒙水榭云上到地铁站最远（到上塘站有827米，到红山站有1.7公里）。其次是中城宴华府（到上塘站约720米，到上芬站1.3公里）。4号线是地面敷设走的高架桥，睡眠不太好的朋友要注意考虑噪音影响。

价格方面，上塘二手房挂牌均价8.3万/㎡，个别楼盘远超出这个数字，比如龙华**府。

上塘二手房挂牌均价

不过由于一手房限价，而且除了契税，基本上没有其他交易成本，在地段、户型相近的情况下，新房上车门槛相对更友好。

目前中城宴华府已开盘，均价7.77万/㎡，总价最低862万起。其他三个新盘目前尚未拿证开盘，不过中海汇德理是限价盘，最高均价7.14万/㎡，跟官宣价格应该区别不大。另外两个楼盘的价格，7万起步悬念不大。

今天，我们来重点看看四个项目主推户型。大家会怎么选择？欢迎投票、留言！

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问：上塘四个新盘你最看好哪个？

A、莱蒙水榭云上

B、中海汇德理

C、龙光玖悦台

D、中城宴华府

同一个板块，怎么选？

看产品！喜欢大户型，还是小户型；喜欢平层，还是复式。

看价格！首付、月供是否能负担。

看开发商！品牌开发商更有保障。

莱蒙水榭云上

最新动态：主推122-129㎡复式4房，上周举办发布会，预计8月开盘

销售报价：待定

莱蒙水榭云上效果图

项目位于新区大道与向荣路交汇处，原址是简上老屋村，2011年被列入城市更新计划，2013年规划草案获审批通过，2017年奠基动工。

用地面积12454㎡，总建面约77832.88㎡。容积率7.27，绿化率30%，规划停车位433个。

由3栋建筑组成，其中1栋公寓，46层，高145.71米；1栋住宅，41层，高137米；1栋幼儿园，3层，高13米。

其中，住宅建面约29890㎡，包括3500㎡保障房；公寓建面约16925.55㎡，商业3000㎡，幼儿园2400㎡，配套用房310㎡。

从开发商官宣的效果图来看，外立面采用大面积的浅色玻璃幕墙，现代感十足，两栋楼高层设有连廊链接。

项目主推122-129㎡复式4房，大户型，100套，所有户型都是复式，每层大概3米，总层高6米。住宅在上塘没有同类竞品，住宅纯复式的户型太少了。

另外，还有73-88㎡公寓，层高3.5米。

莱蒙水榭云上发布会

户型图暂时没有官宣消息，上周莱蒙水榭云上办了一场盛大的发布会，从阵势来看，户型应该停值得期待。

美中不足的是，项目右侧靠近新区大道主干道，左侧有高铁线路经过，噪音需要注意。

简上村实景

另外，项目北侧紧挨着简上村，尽管简上村的面貌环境在统建楼中算比较新、比较整洁，但还是稍微差点。

中海汇德理

最新动态：81-110㎡3-4房，展示中心已开放，样板房未开放，预计8月入市

销售报价：最高均价7.14万/㎡（拿地要求）

中海汇德理效果图 

项目位于腾龙路和洁玉街交汇处，紧邻4号线上塘站B出口。腾龙路对面是金茂府和中海锦城。

2019年11月22日这块地出让，中海59.14亿竞得这块限价地。建成后商品住宅入市最高均价7.14万/㎡，商品房不得捆绑精装修，三年限售。

项目占地面积约2.74万㎡，建面约13.42万㎡，配建才住房建面约13100㎡，主推81-110㎡3-4房，共1180套，预计8月入市。

中海汇德理户型图

中海汇德理的户型是市场上比较多见的户型，格局紧凑，动静分区。

和莱蒙水榭云上完全没有交集，错开竞争。

81㎡的3房，空间很紧凑，厨房和卫生间比较小，对一步到位的家庭来说，门槛比较低，不失为一个好选择。

项目展示中心已经开放，样板房目前还没有对外展示。至于带不带装修，目前没有确定的消息。

中海汇德理的周边面貌比较新，北侧是恒裕上塘府（产权有争议，尚未开盘）、东侧是金茂府、中海锦城，南侧是莱蒙国际项目地块（地块挡板围起，没正式开工），西侧是新区大道。

龙光玖悦台

最新动态：展示中心、样板房均已开放，预计8月开盘

销售报价：待定

龙光玖悦台效果图

龙光玖悦台位于人民路与腾龙路交汇处。

项目总占地面积约3.3万㎡，总建面约20.9万㎡，计容建面约15.4万㎡，其中住宅9.8万㎡、人才住房3.67万㎡、商业6000㎡、18班幼儿园5000㎡，其余为社区物业配套、地下室等。

2019年6月，经过150余轮举牌，龙光地产以65.85亿元竞得这块地，可售住宅楼面价约6.7万/㎡。

项目由6座商品住宅、2座人才房、1所幼儿园及商业裙楼组成，分两期开发，共1596户，其中可售房源940套，人才房656套，停车位1400个。

一期推出1栋和3栋，共310套住宅，2梯5户，均为32层；二期有4座商品住宅。

项目主推95-125㎡3-4房住宅。其中，建面约95-96㎡3房2卫占主流，总占比超50%。

龙光玖悦台户型图

龙光玖悦台的户型，在市场上也比较多见，95-96㎡3房占比超一半，主打舒适性3房，另外还有110㎡、120㎡以上的大户型可选。

据销售介绍，96㎡南北通透的户型是很受欢迎。比95㎡的只多出1㎡，格局开阔了很多。

龙光的楼盘户型有个特点，开窗面特别大，几乎穷尽，一整面墙开窗。光看户型图，感受不太明显，建议实地参观。

项目带装修交付，配备西门子洗碗机、厨房凉霸等家电。无接触梯控、智能门锁、可视对讲等智慧社区技术，也是项目的一大亮点。打造5G生活智慧社区。

中城宴华府

最新动态：获批预售，已开盘，在售中

销售报价：备案均价约7.77万/㎡，单价7-9.14万/㎡，总价区间862-1280万。

中城宴华府效果图

中城宴华府位于民塘路与佳民路交汇处，占地10524.27㎡，计容积率建筑面积为40515.43㎡，其中住宅32598㎡、商业980㎡、物业服务用房100㎡，架空休闲、绿化、停车场、风雨连廊共计6837.43㎡。

项目由1栋4个单元高层住宅组成，28-30层高（地下2层），小区绿化率为41.8%，363个机动车停车位，其中有109个是充电车位，另外规划了93个非机动车停车位。

项目实际容积率3.8，比金茂府的4.1还要低，确实很优秀。

项目共规划户数295户，其中有156套今年入市。其余139套是龙塘村回迁房。

主推122-139㎡，全是大户型产品，122㎡ 51套，124平㎡52套，139㎡51套。所有户型均为南北向板式住宅，一梯一户。

中城宴华府户型图

这两个户型格局非常方正，值得一提的是横厅设计使得空间十分开阔，122㎡阳台面宽6.9米，139㎡阳台7.2米面宽，舒适度很棒。像这样的户型，在深圳今年的新盘中非常少见。

板式住宅，东西长、南北短，特点是南向面宽大、进深短，可以做到南北通透，采光和通风条件相较于塔楼更好。

目前深圳板式住宅比较少见，多是塔楼结构，算是产品设计差异化竞争的一个体现。

对比完户型，接下来看开发商。

莱蒙水榭云上，出自莱蒙国际之手，开发商在深圳的项目不多，但大家对它并不陌生，它开发的项目个个成精品，比如香蜜湖的水榭花都，很多人都知道，香蜜湖的豪宅代表之一，还有龙华的水榭山、水榭春天。

中海汇德理，出自品牌开发商中海地产之手，41年地产开发经验，业务遍布港澳及内地70余个城市及欧美等多个国家和地区。

到2020年，中海地产深耕深圳32年，开发了36个项目，代表作有香蜜湖一号、中海九号公馆、中海天钻等。今年中海深圳项目比较多，光明中海寰裕时代也是市场关注比较多的一个项目。

龙光玖悦台，出自龙光地产之手，深圳知名本地开发商，这几年打造的项目有红山的龙光玖钻、梅林关的龙光玖龙玺、光明的龙光玖龙台、观澜的龙光玖誉府，在市场上口碑反响不错。

中城宴华府，出自中城新产业之手，一家很年轻的开发商。2015年由万科集团原执行副总裁刘爱明创立，专注产业生态服务、产业园区经营和产业地产开发等业务。

目前在深圳、东莞、北京等多个城市都有项目布局。坪山深城投中城花园是其在深圳开发的首个住宅项目，在龙岗储备了坪地富坪项目、大运项目作储备。

上塘这四个项目产品定位都很高，可以看出开发商下了不少功夫。

开发商实力，不仅影响项目设计、建造，更关乎今后居住的质量，比如物业服务水准高不高，好物业，不仅让人住得舒服，还会房子保值增值。全生命周期的好才是真的好！

莱蒙水榭云上和中城宴华府主打120㎡以上的大户型。

莱蒙水榭云上从复式入手，提供有惊喜的选择。同样，中城宴华府在板式上做文章，都是大户型，做到纯正的南北通透。

中海汇德理聚焦81-110㎡3-4房，龙光玖悦台主推95-125㎡3-4房，其中95-96㎡3房占比超一半。这两个楼盘的户型相对前者要小些，上车门槛更低。

在今年下半年的纯新盘供应中，我们发现，龙华核心地段的小户型基本消失殆尽，没有80㎡以下的户型，这说明龙华核心地段的进场门槛拉升了不少。

如果你准备下半年在龙华买房，遇到合适的楼盘，就不要错过了。

当你真的不知道买什么盘的时候，买大家都看好的，往往不会出错。

综上所述，每个项目产品都有自己的优劣势。上塘板块的这四个新盘产品，你最喜欢哪一个呢？