汇金天琅大厦    

    关于开发商：

备案信息显示汇金天琅大厦项目发展商为：深圳市兆鑫房地产开发有限公司，该公司注册成立于2010年4月，注册资本1亿元，现该公司为深圳市大鑫置业发展有限公司旗下控股公司。兆鑫房地产开发有限公司起初是由深圳市深圳酒店集团有限公司独资持有，于2016年1月变更为深圳市大鑫置业发展有限公司独资持有，同年9月渤海国际信托股份有限公司出资购买了49%股权。

单看开发商并没有什么亮点，但兆鑫房地产开发有限公司和大鑫置业发展有限公司都是专注于从事房地产开发及房地产延伸产业相关业务的。两家公司旗下拥有控股公司7家，主要业务涉及房地产开发及投资、城市更新、商业运营，酒店经营和物业管理等。由此可知项目开发商名气虽不大，但在房地产项目运营及物业管理方面确有着丰富的经验。

另一股东渤海国际信托股份有限公司，看似平淡无奇，实则资本力量惊人，该公司的两个法人股东为海航资本集团和中国新华航空集团有限公司。以上两个“航空概念股”除了都有海航系的影子，背后的资本力量也很惊人，比如信托通道——中国对外经济贸易信托有限公司，实际控股企业法人为中国中化股份有限公司。

    汇金天琅大厦项目简介：

汇金天琅大厦属于兆鑫·汇金广场项目的一部分，原为深圳酒店区域城市更新单元，说起深圳酒店的历史要追溯到深圳特区成立以前，深圳酒店原名叫“东门旅店”，1978年搬迁到位于深南东路现址，改名为“深圳旅店”。当时的深圳旅店是深圳最风光的标志性建筑，港人回乡探亲、内地客人到访都主要下榻在这里。

经历了30多年历史的深圳酒店楼体已显老态，酒店基础设施已难以满足需求，2005年深圳酒店有限公司投资近3000万元，对整体进行改造，深圳酒店也重新定位为商务酒店，更名为“骏庭酒店”。

兆鑫·汇金广场项目于2010年列入深圳市第一批城市更新计划，经调整和扩大范围，2012年12月重新列入深圳市城市更新单元规划第四批计划。深圳酒店城市更新单元是罗湖改造的重头戏，旨在通过城市更新打造集高端办公、特色商业、商务公寓、公共交通等多元功能为一体的城市综合体。

项目紧邻城市主干道深南东路，西邻建设路，东邻人民南路，南邻迎春路。项目用地面积约2.6万㎡，建筑面积约28万㎡，计容积率建筑面积约22.2万平，其中其中办公约13万平，商业约4.7万平（地下约2.52万平地下商业不计容），商务公寓约5.2万平，公共配套约6900平。项目共分三部分开发：一号地块拟建特色产业用房，二号地块拟建总部办公大楼，三号地块拟建创享智慧空间。

首先入市的是03-01地块（汇金天琅大厦），属于整个更新单元的一期。地块于2016年6月27日正式开工，同年9月份拆除完毕，2017年7月1日完成地下室封顶，2018年2月2日主体结构封顶。汇金天琅大厦为塔楼结构，高度约150米，总层高33层，产品主要为37-70㎡SOHO商务空间，项目已于2017年底入市，目前还有少量产品供应。

更新单元二期目前正在建设当中，将打造280米高的甲级写字楼和商业综合体。三期仍在拆迁谈判中。兆鑫·汇金广场城市更新项目将以国际消费中心为依托，打造集高端办公、特色商业、商务公寓、公共交通等多元功能为一体的城市综合体，占据罗湖重要的“金三角”商圈位置。

    汇金天琅大厦项目基础信息：

    汇金天琅大厦项目配套介绍：

    商业：项目所在区域是罗湖的核心位置，更是罗湖最核心商圈，周边商业环境非常好，也运营的很成熟。除项目附近分布的临街商铺外，项目700米范围内分布有国贸商业，老街商圈，金光华购物广场，奥特莱斯购物广场，友谊国际时装批发中心等大型集中式商业，商业的便利和优质程度都非常高。

    交通：轨道交通方面，项目1公里范围内有7个地铁站，可直接通勤深圳地铁1号、2号、3号、9号线四条地铁线路。距离老街站，国贸站步行距离均在500米范围内，其它几个地铁站距离稍远，需要借助其它交通工具通行。

道路交通方面，项目临近深南东路，建设路，人民南路，可快速对接北环大道，滨河大道等城市主干道，路网交通覆盖性较好。但罗湖人多车多，加上道路环境复杂，容易出现堵车等情况，通勤时间较难把握。

    教育：据不完全统计，项目1.5公里范围内分布的中小学有11个之多，但要注意的是汇金天琅大厦项目用地性质为商办，不在学区划分之列。

    医疗：除了附近分布的社康和小型诊所外，项目1公里范围内有4所医院，且都具一定规模，医疗配套较为便利。另外项目距离深圳市人民医院驾车约2.3公里，10分钟内即可到达。

    休闲生态：相比其它生活配套来说项目的公园文化配套就没那么便利了，项目2公里范围内分布了5个市政公园，分别是人民公园，工人文化宫公园，荔枝公园，深圳市儿童公园，渔民社区公园。这几处公园的规模和内部配套设施是比较优质的，但距离项目都超出了步行舒适距离，需要借助交通工具通行，缺少便利性。

    富基置地大厦项目户型介绍：

    楼层平面图&户型分布

开发商并未对外输出户型图，以下户型图采集于汇金天琅大厦目前二手在售的房源实勘户型图，仅供参考。

    建筑面积约36.92㎡ 两房一厅一厨一卫方案

    建筑面积约36.91㎡ 两房一厅一厨一卫方案

    建筑面积约43.56㎡ 一房一厅一厨一卫方案

    汇金天琅大厦项目周边现状及规划介绍：

汇金天琅大厦位于罗湖金三角核心位置，坐落东门、宝安南、人民南三大商圈的衔接点。周边集中式购物中心和大厦集聚，比如地王大厦、万象城、金光华广场和茂业百货等，区域内商业繁荣，人气较旺；是罗湖非常重要的“金三角”商圈，也是深圳最大规模的商圈。

项目所在区域内布局了由知名品牌开发商主导的多个大型旧改项目，包括京基的蔡屋围统筹更新、华润的湖贝旧改、大中华的世贸中心、兆鑫的汇金广场以及友谊城等。

有数据统计，未来5年，罗湖区拟投资约4200亿，实施约194个重点项目，共约2300万㎡体量的超级旧改，涵盖了10大产业片区，城市面貌将发生天翻地覆的变化。

根据政府规划，未来罗湖金三角旧改升级将以蔡屋围深圳“华尔街”金融中心和国际消费中心为方向。而事实上金融中心已然名副其实，深圳市74%的银行机构、80%的保险机构、40%的证券机构、60%的金融资产、90%的外资银行、87家世界500强等商务金融巨头汇聚罗湖金三角区域，这是前海未来的规划，确是金三角的现在！

罗湖旧改是深圳旧改中发展较快的区域，“十二五”期间就拟再造新罗湖，如今更是迭代城市发展。如今在“东进战略”下，更是加速推进城市更新。2019年，罗湖城市更新项目194个，在各大品牌发展商共同努力下，罗湖发展进程将迎来新突破。

未来五年，罗湖从湖贝到蔡屋围、从水贝到笋岗，从笋岗到清水河，多片区高层摩天建筑群将拔地而起，如（规划中）700米的新晶都酒店、666米的湖贝塔、642米的寰宇大厦等……未来罗湖将有500米的标志建筑5座、超过300米的标志建筑13座。 

    富基置地大厦项目综评：

罗湖是深圳建立特区设立的第一个行政区，其生活配套完善程度是其它区域都无法比拟的。随着近些年的深圳的飞速发展，宝安、南山、福田等强区逐渐强大，罗湖因老旧且住宅密集，区域内部路网复杂，可供开发土地稀少，只能依靠旧改推动等原因慢慢有些落寞了。罗湖区虽说不做大哥好多年了，但其老大哥的地位还是毋庸置疑的。汇金天琅大厦坐落于罗湖“金三角”核心位置，该商圈的居住氛围和商业环境更是罗湖中佼佼者，所以地段是它的最大卖点。

汇金天琅大厦也是通过城市更新开发的项目，开发商虽不是大家熟知的房企，但兆鑫置业是只专注商业类地产的开发商，其在商业运营方面的能力是比较强的，并且兆鑫置业背后的资本力量是非常惊人的，这也就不难解释为什么它能在如何核心的地段拿下该项目了。兆鑫汇金广场建成后整体将以400米面宽成为深南大道的一个标志性封面，其次金天琅大厦引入的是万科物业，相信后续在项目本身关注度及内部居住体验方面会比较好。

项目是2017年12月中旬拿的预售备案，共备案541套商办产品，主推建面约35㎡-70㎡4.5米层高的创意空间户型，均价约8.8万元/㎡，单价区间为7.95-9.99万元/㎡，总价区间为293.5万-1811.5万。

项目附近同类属性产品的二手房大多是90年代左右的，普遍比较老旧，并且大多是用作办公的居多，大厦的各项配套也不完善，不具备居家自住条件。汇金天琅大厦产品属性虽为商办产品，但内部装修，配套设施等都是按照居家标准来的，且品质不错，比较讨喜年轻人的审美观，符合年轻人的居家要求。

单从项目售价和周边比较确实是贵了，贵的还不是一点，但从居住舒适度和居住体验上来说好的也不是一点点，对比非常鲜明。汇金天琅目前挂盘在售的二手房有18套，整体挂盘均价96000元/㎡，但目前没有查到有二手的成交记录，不能作为成交价依据，只能说项目在售的新房价格比项目二手房有优势。

罗湖近两年的新房供应主要是商业类项目，新房项目分布相对零散，可对比不强。整体看公寓及办公这两类的新房产品价格在6万元/㎡-7万元/㎡之间，汇金天琅大厦是近两年新房同类产品定价较高的，但不可否认的是它的位置是最核心的，现状生活氛围，和商业成熟度是好的。

公寓及办公类型产品面向的客群主要是投资客户，那么88000元/㎡的定价到底贵不贵就要看投资回报率了。以62㎡8.8万的单价计算，总价545万，首付五成，贷款10年，月供大约是28800元。以目前此户型的租金价格看，租金抵一半月供是没有太大问题的，这个租金回报率是目前在售同类产品中比较难得的。

汇金天琅大厦的产权是40年产权的SOHO商务办公产品，4.5米层高，通燃气，没有阳台，一层客厅上方为镂空，二层1.8米身高站着头顶还留有空间，会有一点压抑感。房子交房是毛坯的，需要自行装修。大厦为4梯21户，梯户比是同类产品中较低的。

很多人听到公寓&办公类产品都会抵触，认为商业类房产不宜购买。确实，商办类房产被人诟病的问题不少，例如：不在学区之列，交易税费高，商水商电生活成本高，出售变现难周期长，物业管理差，居住舒适度差等，这些都是商业类房产不可回避的问题。汇金天琅大厦是通燃气的，且引入的是万科物业这两点比较难得，能在居住舒适度上加一些分。

商业类房产的硬伤确实存在，也无法规避，所以建议刚需客户还是首选住宅类产品，以满足居家需求为首要前提。如果没有名额，或者手上有闲置资金的客户可以考虑购买此类产品做投资，稳定收租，毕竟房地产的保值，增值能力摆在这。投资商办类产品建议先看地段，再看租金回报率，因为地段决定未来是否有升值空间及是否好出租好出手的问题，租金回报率直接关系到你的持有成本和短期收益大小。

对投资者来说，投资是投资片区未来的预期价值，是有试错风险的。而房地内参认为，如果要兼顾居住的品质和丰厚的投资回报，首选的置业应该是选择租金回报率高，居住氛围好，交通便利，人流量大，商业配套完善且成熟的地段，因为这样才能可以享受到城市熟地的带来的好处，减少试错风险。

罗湖是深圳最早建成的最成熟城区，有好的山水（梧桐山、东湖），有好的商圈与商务圈（东门、人民南、万象城、蔡屋围），有完善的交通网络（深圳站、123579四条地铁）等等，可以说，罗湖的配套成熟度是大家公认的。基于罗湖拥有完善的商业结构和成熟的商业氛围，加之政府将投入2500亿在罗湖打造国际消费中心，这将推动罗湖迅猛的发展，届时罗湖也将以一个新的面貌展现出“老大哥”风采。

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