皇庭世茂 · 裕玺    

    关于开发商：

《皇庭世茂 · 裕玺》备案名为《皇庭公馆》。项目公示信息显示，项目用地单位为：深圳市下梅林实业股份有限公司，深圳市皇庭房地产开发有限公司。

深圳市下梅林实业股份有限公司注册成立于1985年，是下梅林村集体股份制企业，目前该公司名下拥有持股或控股公司8家，业务涵盖实业加工制造，物业管理，金融投资三大领域。

深圳市皇庭房地产开发有限公司隶属皇庭集团旗下，皇庭品牌于1997年创立，2005年正式组建集团公司，2010年控股上市公司深圳市国际企业股份有限公司，2015年上市公司更名深圳市皇庭国际企业股份有限公司。

皇庭国际主要以经营管理自有购物中心和委托管理购物中心为主，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合运营服务。其为深圳本土老牌开发商，代表性产品包括皇庭广场、皇岗商务中心、皇庭港湾、皇庭威尼斯人广场、皇庭香格里花园等。

有消息指出，2018年12月，世茂收购了福田梅林这一旧改项目49%股权，但未披露更多合作细节。世茂集团是一家国际化、综合性的大型投资集团，有着三十余年的发展史，在香港和上海分别拥有世茂房地产及世茂股份两家上市公司。

世茂当前在深圳市场处于被认知过程。进入深圳7年多，在深圳先后落地了前海世茂中心、世茂广场、世茂深港国际中心三个项目，推出产品均以商办物业为主。

    皇庭世茂 · 裕玺项目简介：

皇庭世茂 · 裕玺坐落于福田区下梅林的梅华路与梅丽路交汇处，项目北靠塘朗山，南临北环大道，与景田、莲花北及彩田片区隔路相望。项目最初命名为皇庭公馆，后经历四度改名。于2019年4月，皇庭公馆改名皇庭壹公馆。由于世茂的入局，今年3月份，皇庭壹公馆又改为皇庭·世茂壹公馆，在即将面市的关头，最终将项目名定为皇庭世茂裕玺。

项目原为下梅林村城市更新单元二期改造项目，皇庭世茂 · 裕玺项目占地面积约1.3万㎡，建筑面积约11万㎡，项目于2017年取得土地使用权，同年获得建设用地规划许可证，2018年4月开始动工，2020年1月项目举行了封顶仪式。

项目规划建设5栋高度约100米的商座塔楼，含4层商业裙房和3层地下室。其中A 座、B座 、C座 座为可售的商务公寓塔楼，D座 、E 座为不可售的回迁住宅塔楼，主推建面约120-250㎡的2房-5房高端商务公寓。

    皇庭世茂 · 裕玺项目基础信息：

     皇庭世茂 · 裕玺项目配套介绍：

    商业：项目自带约15000㎡的商业裙楼；项目500米范围内有左伶虹湾购物中心、福田农产品批发市场、家乐福购物超市三个规模较大的集中购物点，步行均在10分钟左右。除此之外，项目附近分布的临街商铺也比较多，业态也是比较齐全的，特别是餐饮和银行，商业配套成熟度和优质程度较高。

    交通：轨道交通方面，项目位于地铁9号线梅景站和下梅林站两个站的中间位置，步行均在500米范围内。目前地铁9号线可与已开通运营的地铁1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、10号、11号、12号线直接换乘。

道路交通方面，项目临近北环大道，它是深圳较早建成的一条快速城市干道，改造完工于2011年，起于北环宝安立交，连接月亮湾大道，止于上步立交前。全路双向8车道，全立交全封闭，全路交会107国道、南海大道、深南大道、南山大道、广深公路、皇岗路等城市重要干道，是深圳东西交通的重要快速干道。

    教育：根据福田区教育局公布的2020年的学区划分，皇庭世茂 · 裕玺小学属于梅山小学的学区范围，中学是梅山中学。项目距离两所学校倒是不远，但在福田这两所学校的教育并不算突出。

    医疗：项目的医疗配套是非常便捷和优质的，除了项目附近分布社康中心外，项目距离广州中医药大学深圳医院步行700米，距离北京大学深圳医院步行约1.3公里。医疗配套宜近不宜临，这个距离刚刚好。

    休闲生态：看着周围一片绿你就应该知道项目附近的公园绿地配套比较丰富。据不完全统计，项目1.2公里分布的大大小小公园不小于10个，日常休闲溜娃或者周六末外出娱乐在附近就能满足，便利性较好。

    皇庭世茂 · 裕玺项目户型介绍：

A座b户型 建筑面积约120㎡ 两房两厅两卫

B座d户型 建筑面积约172㎡ 三房两厅三卫

C座a户型 建筑面积约250㎡ 五房两厅四卫

     皇庭世茂 · 裕玺项目样板房实拍：

     皇庭世茂·裕玺项目周边现状及规划介绍：

项目位于福田区梅林商圈，梅华路与梅丽路交汇处，属于梅林旧村改造区域。目前项目周边多以小产权房为主，分布的商品房较少，且都是建造于90年代左右，除绿景虹湾小区称的上是次新房外，其它建筑普遍比较老旧。项目所在片区的居住氛围较为浓厚，各方面的生活配套也比较完善且便利程度较高。 

对福田区而言，梅林商圈因为交通诟病，发展一直都相对滞后，主要原因是因为梅林商圈的地形问题。梅林的东侧、西侧和北侧几乎是被塘朗山包围，出梅林只能朝南行驶，这样就导致梅林南侧的道路交通压力非常大，经常有拥堵的情况出现。好在片区内覆盖有地铁4号线和9号线，轨道交通相对便利，能够缓解一些梅林与外部通勤的交通压力。

项目本身属于下梅林旧村改造的一部分，下梅林旧村改造分为五期建设，共将拆除30多万㎡的农民房和破旧厂房。一期为绿景虹湾，二期便是皇庭公馆了，未来还有三、四、五期尚未动工。

除此之外梅林片区还有多个重点居住区改造，如大康梅林旧改（规划总建筑面积约150万㎡）、中康生活区改造（规划容积率面积9.8万㎡）、中粮金帝食品厂区旧改（规划容积率面积14.4万㎡）等多个城市更新项目在推进。

另外，梅林还有许多新型产业、电子商务产业用地改造，如越华工业区城市更新、金龙工业大楼片区城市更新、梅林国际电子商务产业带城市更新、恒利科创园（M16地块）城市更新单元等。随着这些旧改落地，片区配套设施面貌也将焕然一新。

在最新版福田区“十三五”规划中，梅林-彩田片区被定位为深圳智谷，引智能研发、金融科技、智能商务等多方高端产业进驻。同时，梅林-彩田片区又是“一核三带一轴”总体发展布局中，北部“智能科技产业带”中的一环，以及“一轴”总部经济轴心的北启点，是深港中轴线的关键一环。

梅彩片区将要投入约11亿元建设打造世界级文体标杆——福田区国际体育文化交流中心。面积达约4.3万平的深圳文学艺术中心正如荼建设，与国际体育文化交流中心相对成景，将一举成为深圳文化新地标。两大文化地标建成后将与关山月美术馆、深圳音乐厅、深圳图书馆等构成中心区高品质文化集群，成为人才引入、文化输出的人文引擎，坚实深圳国家级文化城市的光环。

深圳曾经制定过1986版、1996版和2010版三版总体规划，从每次的规划中可以看到，福田很“受宠”，必提福田是中心。2018年深圳又公布了一个十三五的总规，定位为中心城区的，是福田、南山和罗湖，其中福田定位为首善之区，依然是各区之首的地位。

虽然新一版的总规还没出来，不过从最新透露的消息看，未来新一轮总规中，深圳的中心体系是“一个都市核心，2个市级中心，3个副中心”的格局，其中“一个都市核心”依旧包括福田在内。

目前深圳中轴提升战略的“主战场”，就是由福田、龙岗坂田、龙华围合而成，南联香港、北接东莞，是深圳南联北拓、连贯西东的重要通道。其中福田向南与香港相接驳，向北与龙华相接驳，位置更加优越。现在从福田去香港非常方便，乘坐广深港高铁只需要十几分钟，比在市内坐地铁还要方便，可以充分发挥福田中心区的辐射功能。

现在除了前海、深圳湾，深圳最热的区域还有福田，在不断强化自己中心区的职能。今年以来福田做了很多动作，包括香蜜湖改造和河套建设。2019年，香蜜湖已经被深圳确定为最新的6大城市新客厅之一，未来规划亮眼。现在香蜜湖改造也正式进入快车道，北区建国际交流中心、中区建国际金融中心，打造成为深圳核心功能区规划建设的新标杆。

河套建设有约450万㎡的深港科技创新特别合作区+约269万㎡的港深创新及科技园，这是深圳与香港融合发展的重要一环，目前关系到深港合作的、被中央点名也就前海+河套。香蜜湖金融机构、河套科技创新企业引入后，对福田价值有重大提升作用。

以前福田可能是隔断发展，但是现在是集体爆发，以前是孤立的1+1=2，现在是1+1>2。目前除了香蜜湖+河套建设，临近的还有330万㎡车公庙+762万㎡大金沙旧改，四个区域组团发展，形成1800万平的港深科创圈，推动着福田商务回归、科技回归、居住回归。

未来，从香蜜湖湖边区域、到中部的金融街，到车公庙、大金沙改造，再到河套深港科技创新合作区......福田区在下一局大棋。

    皇庭世茂 · 裕玺项目项目综评：

皇庭世茂 · 裕玺项目是由皇庭+世茂两大品牌开发商联手打造，皇庭是深圳本土知名地产商，世茂虽然进入深圳不久，但在深圳打造的项目走的都是高端路线，加之皇庭世茂 · 裕玺本身就是走的轻奢纯大户定位，物业也是自有公司，相信项目在楼盘品质和居住体验上会非常好。

梅林是福田南区发展起步相对较晚的的一个区域，商品房分布较少，除绿景虹湾外，其它大都比较老旧，项目定位轻奢，走的是高端路线，但是与周边面貌有些不应景。梅林商圈的居住氛围比较浓厚，但因小产权房较多所以在此居住的人群结构较为复杂。梅林片区作为一个福田的成熟老区，各项生活配套都很齐全，便利程度较高，具备较高的品质。

梅林片区道路交通比较便捷，但由于背靠塘朗山，商圈像极了一个“布袋”，所以导致出行都集中在南向，早晚高峰通行压力大，容易出现拥堵的情况。梅林商圈目前有2条已运行的地铁线路，分别是4号线和9号线，这两条地铁线路沿途设置的换乘站也比较多，轨道交通覆盖较为全面。

2020年6月16日，皇庭世茂裕玺获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于ABC座，共216套，均为商务公寓。本次为项目首发，产品以大户型为主，户型建面约121-279㎡，均价约8.85万/㎡，单价区间在7.6-11.6万/㎡，总价区间在942-3461万/套。

下面列举了一些项目附近在卖的一些二手房小区，从建造年代上看，基本都是90年代的小区，二手价格也从6万/㎡到11万/㎡不等，但这些都是住宅类型的小区。皇庭世茂裕玺项目整体均价8.85万/㎡，并且还是商务公寓性质，老实说，有点贵了！这个价格可以去买绿景虹湾的住宅了。

纵观福田区在卖的新房公寓项目，8万单价真的算的上是起步价了。皇庭世茂裕与福田区同档次定位的项目相比，定价似乎还有那么点优势，与同片区的项目相比价格却贵了一万多。要注意的是，新房项目由于所处地理位置不同，自身定位不同，对应的环境和配套不同，一般会存在一定差异，不能一概而论，仅供参考。

项目主推户大户型公寓产品，120㎡-250㎡2-5房，对于这种走轻奢定位的纯大户项目，评价户型好坏是有点多余的，虽然是公寓项目，但它比住宅更像住宅，在户型的通透性，结构性上都是没有硬伤的。项目四周大都是一些低矮的建筑，项目是超高层建筑，只要不是很低楼层，都具备很好的视野。

项目是公寓属性显然不是冲着刚需来的，即便是住宅属性，120㎡起的面积，以梅林目前的房价刚需恐怕也是望尘莫及。那么既然是冲着轻奢去，就面临一个尴尬的问题，项目四周有大片的小产权房，居住人群较为复杂，项目虽然有着不错的视野，但四周除了部分楼栋属于下梅林旧村改造范围，其余大部分楼栋并未纳入拆迁，这也就意味着，未来至少5年以上，入住皇庭的豪宅业主们要享受270°大视角的城中村风景。

一般买公寓的客户都是冲着投资去的，但对于这样的公寓项目我认为不会有人为了投资去买，大概率是买来自住的，当然也不是说它没有投资价值。我的观点主要有三点，第一：近1000万总价起，最少500万的首付，大约5.3万的月供，花这么大成本就为了投资？难道不是为了自己享受？；第二：投资公寓长持必然要考虑租金收入，120㎡起步的门槛有点高且租金不会便宜，导致出租的受众会大幅减少；第三：公寓本身交易税费就比较高，加上又是大户型总价过高，将来能接盘的客群太少。

皇庭世茂 · 裕玺项目是不是没有卖点呢？什么样的客群会花1000万买个公寓呢？其实，如果不考虑项目用地属性的话，这个打造要超过深圳大部分的豪宅标准，并且未来的居住体验可能要比豪宅还要好。因此，这样的产品，更适合一小部分人群，比如说在CBD工作的创一代，就近与父母分巢而居的富二代，以及对生活品质要求较高但无学位需求的新富阶层，等等。

总结来说，对于深圳现在一些走在市场之前的高端公寓，我们已经不能全然使用过往单一投资的标准来看待了，而是要转化品质居住+抗通胀的标准来重新界定买家的选择心理。重点不是测算出它未来能够涨到多少钱，而是看它是否真正满足了市场上那一部分一直未被满足的高端需求。如果它满足了，那么这样的公寓就是正确判断了市场需求，创造了真正的价值，自然有需要它的买家为之买单。

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