当南山甚至宝中的房价起来后，福田的价值明显被低估了。有好些人在犹豫要不要卖掉福田的房子。

今年年初的福田区政府工作报告中就提到，福田区要举全区之力建设深港科技创新合作区和香蜜湖新金融中心。此次的“四新”计划中，有22个项目在深港科技创新合作区和香蜜湖片区，项目数量超过总数的1/3，进一步凸显这“两大核心引擎”作用。

拆除现场|来源：南方都市报

其实，分析香蜜湖的整改，要从2018年说起：

来源：南方日报

截止至4月29日，香蜜湖片区综合整治共清拆违建约23万平方米，清理违建侵占土地约120万平方米。（来源：深圳福田政协）。意味着香蜜湖片区未来价值兑现在即，或迎来价值迭变契机。

03.

香梅林商圈“后浪”

主推轻奢大户型

最近，传闻称皇庭和世茂两大房企在下梅林联合操盘的旧改项目“皇庭世茂裕玺”即将入市。

皇庭公馆是去年8月许可建设的楼盘，项目预计要入市了，临近9号线双地铁口（下梅林站A出口/梅景站A1出口），主推带装修商务公寓。

项目规划了5栋100米商座塔楼和3层地下室，加上底层商业裙房总面积约为10.9万㎡。   

其中A 座、B 座、C 座为商务公寓塔楼，D 座、E 座为回迁住宅塔楼。

也就是说，项目只有A、B、C三座商务公寓可出售，另外的D、E两座住宅楼均为回迁房。

这次皇庭世茂裕玺走的既是豪宅路线，又是皇庭和世茂联合操盘，为了呈现最完美的作品，特意聘请了多次斩获国内外奖项的**公司—大象建筑设计公司GOA操刀设计。

大象建筑曾主刀北京壹号院、上海滨江壹号院等高端豪宅，这次设计的皇庭世茂裕玺，观感十分惊艳，称得上是福田最新一代豪宅的启蒙作品。

项目采用围合式布局，四栋主体建筑依地块形状排列围合，**程度保证了视野的开阔和通透，而且建筑俯瞰效果十分俊朗挺拔，隐约能感受到豪宅气质，如果近观外立面，会发现美感更加强烈。

这是项目的外立面，横向肌理与纵向条纹交错的定制幕墙，有一种优美的垂直感和雕塑感，和全球闻名的“亿万富豪俱乐部”ONE57有异曲同工之妙。

更夸张的是，项目入户设置了5重礼序，从大门—入户水景—双层酒店式大堂—侯梯厅—泛会所，每一重都极尽巧思。

上图是入户水景效果图，因为水流下的曲面是用蓝钻材质打造，所以会呈现星空闪烁的效果，这种设计，放眼全深圳豪宅，都十分少见。

上图是项目的大堂，挑高高达8米，浅色富有质感的大理石地面，搭配大面积的玻璃材质墙面，让整个空间十分明亮尊阔。

从这两重礼序就能感受到皇庭世茂裕玺对细节的严苛以及对尽善尽美的追求，想象一下，走进这样的家中，是不是比走进五星级酒店还要气派。

除了品质打造过人外，项目还紧跟时代科技潮流，链接了互联网云端控制，整个居住空间，不仅有人脸识别门锁、入侵警报等智能安防，就连照明、新风空调、环境监测也采用智能化管理，而且电视、空调、窗帘等家居用品，全部可以实现智能语音控制。

现在，深圳已经开始进入5G时代，这种智能化的打造看似不是很重要，却是未来生活形态在科技影响下发生进化的基础，是豪宅的必备条件。

项目室内效果图

 项目周边的交通出行也是很占优势：

交通得分（总分20）:17分

与项目比较近的地铁站有2个，9号线的下梅林站和梅景站，都是步行十分钟内能到达。

同时，稍远一点还有景田站，是2号线和9号线的换乘站，去往福田中心区，高铁站，车公庙都很方便。

如果是开车的话，直接入北环大道，去往南山、罗湖都很顺畅。

公交相对弱一些，周边的道路规划比较早，自上梅林到项目的道路比较窄，上下班高峰期会有点小堵。

现场实拍

配套得分（总分20）：17分

项目所在的梅村区域很广，本地人比较多，烟火气比较旺盛，是非常成熟的居住区，生活便利。

周边实测情况：项目隔壁是佐邻虹湾的商场，300米左右有家乐福，旁边的福田农批市场大概10分钟能到。

临街商店也比较多，梅林的美食也是出了名的多，夜市热闹。
  

周边社区大部分是属于梅山小学的学区范围，中学是梅山中学。

但这两所学校的排名并不靠前，是整个片区短时间内没法解决的短板。

价格得分（20分）：15分

因为是传统住宅区内，所以同样是公寓的产品比较少。

离项目最近的公寓是去年入市的传麒景苑，面积段是27㎡~73㎡，开盘均价7.3万/㎡，当时市场热度较高。

参考传麒景苑的价格，如果项目也是这个价位的话，算是中规中矩。

但就投资而言，租金情况还不错，周边没有新房，传麒景苑27㎡的公寓的租金能达到5000左右。

加之福田近些年很少有新盘入市，回顾去年，天健天骄、深业中城一经问世，便引发市场轰动，天健天骄当天去化超9成，深业中城的中签率更是创造了历史记录，想必皇庭世茂裕玺的入市，也会引发很大的关注。

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