01.
福田南山中心崛起
诞生了香蜜湖、华侨城豪宅区
要知道答案,先要了解深圳别墅豪宅区的变迁历程。
银湖片区是最早的豪宅区和财富人士集中地,催生了跨时代的产品银湖别墅。
之所以能成为深圳最早的豪宅区,除了环境因素外,还有就是靠近深圳最早发展起来的中心区——罗湖。
与之相对应的是,随着城市中心向西发展,福田、南山相继崛起,诞生了目前公认的香蜜湖、华侨城两大别墅豪宅区。
香蜜湖豪宅区,是深圳第一代大面积成气候的别墅区。
香蜜湖边的香蜜湖1号、水榭花都、熙园以及农科片区的中旅国际、香域中央为典型代表。
2002年水榭花都开盘,别墅价格2.68万创下深圳天价纪录,如今链家网上挂盘价已经超过17万,涨幅约634%。
香蜜湖1号的别墅已经卖到了17-24万元,虽然历经了十几年的洗礼,但还是香蜜湖片区最顶级的别墅豪宅之一。
紧接着南山中心的崛起,催生了华侨城别墅豪宅区。在深圳人眼中,华侨城有着不可动摇的地位。
华侨城纯水岸的别墅,可谓闹中取静的完美代表,数量极为有限,终极呈现了城市中央顶级别墅的需求,所以华侨城的别墅现在价格都是天价。
纵观银湖、香蜜湖、华侨城三大别墅豪宅区,很清晰的发现,这些豪宅区的产生顺序,基本是按照一路向西的分布。
而这点与深圳的城市中心崛起的方向完全一致。
如果我们要发掘下一个别墅豪宅区,就要探寻深圳的城市发展方向,城市中心该往何处发展。
02.
深圳版的“浅水湾”
尖岗山别墅豪宅区来了
对于深圳城市走势,要看政府层面的规划。
而政府的规划,最大的纲领性文件就是深圳市的城市总体规划。根据《深圳市城市总体规划(2010-2020年)》,深圳目前的城市中心是福田罗湖中心和前海中心。
而前海中心的倾斜政策显然更多。去年《大湾区发展规划纲要》与《大湾区三年行动计划》都先后提及前海,是向世界展示湾区形象的最顶级的区域。
以国家的投入和深圳的魄力,结合深圳发展现在和房地产分布,可以预见前海将成为深圳最重要的城市新中心。
那么问题来了。
前海中心崛起后的豪宅区会在哪里?
纵观香蜜湖、华侨城,都是在各自区域CBD崛起后,诞生的豪宅区,他们满足了三个必备条件。
第一:距离CBD合适的距离,顺应城市发展趋势;
第二:有稀缺自然资源,作为CBD的高净值人群居住配套。
第三:高品质楼盘扎堆,地价迭创新高。
环顾深圳,具备上述条件的区域,除了尖岗山片区有能力成为前海中心的豪宅区之外,已经没有了。
首先,城市发展趋势来说,香蜜湖华侨城对应福田CBD和车公庙,深圳湾对应科技园、后海、也辐射福田。
而尖岗山区域距离前海的直线距离不到6.5公里,对应的正好是前海CBD,是离前海最近的豪宅区,可视为专属前海的“后花园”。
作为一个豪宅区,除了要顺应城市发展趋势,还必须要有稀缺核心的景观。比如香蜜湖的湖,华侨城的山海景观,深圳湾的山海景观。
而尖岗山豪宅区,是深圳难得一见的低密度生态住宅区。
片区总面积230公顷,揽山入怀,纳水入宅,独揽六山三园两水库600多公顷山水资源,相当于5个莲花山和300个香蜜湖叠加。
目前尖岗山豪宅区,已经吸引了华侨城、招商、中海、新世界、泰禾等品牌地产商先后在此落子布局。
例如2015年泰禾以接近8万的楼面地价拍下该片区的一块地,创下当年全国单价地王纪录。
从土地价值来看,目前该片区的楼面地价可以说非常高,这点与豪宅区土地价值标杆定位相符。
这里很可能是深圳最后一个别墅豪宅区,因为豪宅区诞生的条件其实非常苛刻。
并且过往豪宅区的形成,都是“点式”的成长。
而今天尖岗山会是“线性”的爆发,土豪新贵扎堆,全国资本南下与深圳西进加速扎堆,预计会形成“大波浪”,诞生堪比香港浅水湾的豪宅区。
03.
尖岗山别墅价格
看齐上海,追赶香港
那么尖岗山片区作为前海中心的豪宅区。
它的价值该是多少?
我们先来看看香蜜湖和华侨城。香蜜湖目前典型的别墅水榭花都目前大概14-20万,香蜜湖1号别墅产品单价卖到了17-24万元。
华侨城纯水岸的别墅更是天价。去年6月,华侨城纯水岸十二期独栋临湖别墅卖了4.29亿,可建私家码头,带私人游泳池,单价实际上突破70万。
而前海的城市量级,决定了尖岗山的价值远超香蜜湖和华侨城,尤其别墅类产品价值不可估量,未来成长空间充满想象。
可以说,尖岗山豪宅区对标的应该是,国内和国际上的顶级别墅区。
以上海为例,最贵的豪宅不是汤臣一品,而是华洲君庭别墅产品。其每套别墅占地达5亩,户户有大面积花园、游泳池、按摩池...均价每平超过30万元,妥妥的超级豪宅。
香港就更不用说了,浅水湾的别墅豪宅已经有超过100万的真实成交案例了。
按照前海规划,未来前海可能有约100万的就业人口,而目前纵观前海内部,居住类物业极其稀缺,未来这些就业人口将成为尖岗山豪宅区的价值支撑者。
预计,未来深圳最贵的房子,应该出现在前海——尖岗山豪宅区,价格会看齐上海,追赶香港。
04.
泰禾深圳院子
奠定豪宅区领头羊位置
独木不成林,豪宅的升值需要豪宅区气候的沉淀。
纵观深圳豪宅区,每一个豪宅区都是经过一系列高价豪宅的气候蛰伏,突然爆出一个重量级项目,从而一举奠定豪宅区领头羊地位。
以香蜜湖为例,2000年后陆续推出熙园、水榭花都、香蜜山等豪宅,但直到2004年,一个“九万三”地块,也就是我们津津乐道的香蜜湖一号横空出世,从此香蜜湖牢牢占据了深圳豪宅区的C位。
而尖岗山豪宅区几乎也是同一路径。此前也有中海九号公馆、新世界名镌、曦城等豪宅项目开局之后,区域豪宅氛围逐渐成形,但一直缺乏一个重量级项目。
直到2015年,中式豪宅王者泰禾集团,在尖岗山花费重金拿下一宗地,含金量足,将树立尖岗山的顶豪价值属性,奠定豪宅区领头羊地位。
为何泰禾深圳院子,如此大的影响力?
答案是,独树一帜。
过去四十年,深圳房地产市场涌现了不少不少别墅产品,包括东部华侨城天麓,严迅奇的“海边的方盒子”万科十七英里等项目。
但是,纯正展现中国传统院落大宅居住梦想的中式顶级别墅,深圳还真的从未出现过。尤其是精工细作的、新中式的别墅,又位于央心片区的,更是少之又少。
直到泰禾深圳院子,一切都改变了。
其位于前海中心,闹市里的中式豪宅别墅,放弃了“快周转”、“利润”的诱惑,只为打造传世精品。
为此,泰禾开启了以“宅门、院落、坊巷”为内核的“三大造院体系”,还开中国房地产行业的先河,为院子系产品申请了十大专利。
这与之前深圳的“欧风美雨”式的别墅相比,显得独树一帜。
更关键的是,随着深圳的进步,以及深圳层峰的进化,购买别墅已经不仅仅是一种投资方式,更是一种生活方式。
如果能让自己的孩子在浸润着传统文化的院子里成长,让父母能在院子里种菜、打太极、养老,这将是一种怎样的成功。
而泰禾院子,生在深圳闹市里的中式院落别墅,非常符合上述生活的样本。
当然更重要的,深圳经过40年的高速发展,无论是宝安本土富豪,还是深圳潮汕土豪,抑或科技新贵金融精英地产高管......
都会在这个阶段,注重从家族传承的角度进行资产重配。
深圳院子正为此而来。
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