中森公园华府备案名：中森公园华府

• 参考均价：46600元/㎡

项目的开发商为深圳中森投资，是以房地产为核心产业的企业，主要以珠三角地区和成渝地区为重点发展区域。 在深圳有几个住宅地产项目，为人熟知的应该是科技园片区华润城邻居的英伦名苑1-3期，以及龙岗中心区的中森双子座。

中森公园华府垃圾焚烧厂/中森公园华府:有图有真相不解释!

深圳重点布局：目前中森在深圳重点布局观澜，除中森公园华府（白鸽湖老村旧改）外，还储备有牛湖城市更新项目、新田元水老村城市更新项目等，这3个项目总共约20万㎡的旧改用地，其中牛湖旧改被纳入2017年龙华区第二批城市更新计划，新田元水老村旧改纳入2016年第四批旧改计划，两个项目目前尚无实质进展。
 
旗下物业公司：中森公园华府的物业公司为中森旗下的深圳市友盛物业管理有限公司，其公司成立于2005年8月16日，是深圳市物业管理协会会员单位，目前服务着深圳英伦名苑、深圳都心名苑、深圳中森双子座公馆、东莞阳明渡假山庄、成都中森·光华1号等项目。

更新时间：2019-03-29

整体区位及交通环境

项目位于龙华区观澜板块，观湖街道的东南方位。所在区域是深圳中轴北的产业重心，南接坂田天安云谷、龙华宝能科技城，东连平湖金融与现代服务业基地，西临观澜高新产业园， 北为观澜传统制造业聚集地带。

项目西侧约1.6公里处为鹭湖科技文化片区，是龙华六大重点发展片区之一，也是龙华规划的科技文化核心区。
 
其中，观澜高新科技园将打造为战略性新兴产业聚集基地；围绕横坑水库周边，则打造为现代宜居生态区，突出区域性科技文化服务功能，规划入驻一批行政、文化、公共市政配套等重大项目。
 

具体规划有图书馆、群艺馆、大剧院、综合服务中心、科技馆、综合医院等重点项目，以及百万平米生态公园。

交通环境

距有轨电车1公里，接驳地铁：中森白鸽湖老村旧改，位于环观南路，项目距离龙华有轨电车2号线的终点站下围站约1公里步行距离（百度地图测量，仅供参考），通过有轨电车接入深圳地铁轨道交通网络，目前已在地铁4号线清湖站接通，待2020年底4号线北延段开通后，还将接通观澜站，形成双轨闭环线网，方便沿线站点的互联互通。

远期轨道线网：根据未正式公示的深圳地铁新修编规划方案，地铁18号线和地铁22号线将在鹭湖住区的东侧交汇换乘，若能实现届时也能提高中森公园华府的出行便利度。
另外，除通过轨道交通可直达深圳北站枢纽外，项目距离平湖枢纽站直线距离约4公里，前往罗湖、广州、东莞等区域也是较为可靠的选择。

密集快速路网，直达市区：项目紧邻坂澜大道、五和大道、清平高速、机荷高速、梅观高速、外环高速等快速交通路网，可快速直达市区、机场、东莞等区域，出行较为便利。
 

目前来看，项目公园的优势更突出一些，大的视角来看，项目位于未来观澜市政中心和产业聚集区的双重辐射区域，未来对于周边的相关产业和配套，将起到一定的带动作用。

交通方面，项目旁的快速路网比较密集，小区内车位充足，可驾车出行，也可利用E巴士、公交等公共交通工具通勤。

旧改规划

观澜旧改目前多集中于4号线沿线附近，项目附近以麓湖四大高端社区和樟坑径工业区为代表，基本已是建成区域，周边旧改多集中于项目右侧，沿观平路两侧分布。
 
距离项目最近的有4个旧改项目，拆除重建用地面积共约47万㎡，其中住宅部分约36万㎡，有中森新田元水老村旧改和绿基的兴田片区旧改、新田龙新片区旧改项目，目前尚无实质性进展。

周边配套

市政配套：项目北面的鹭湖科技文化片区，规划有医院、会展中心、科技馆、图书馆、行政办公用地等市政配套项目，且该区域已经有有轨电车站点，未来将很大程度上便利周边的居民。

商业配套：项目所处地段属于新兴开发片区，距离周边的建成区域如麓湖国际社区尚有一段距离，周边建筑主要以工业区厂房和民房为主，商业配套缺乏，区域商业配套主要依靠距离项目5公里的天虹。项目自身规划的5200㎡的底商可满足小区日常生活所需，随着未来绿基两大旧改和中森新田旧改的相继建成落地，或会规划一定规模的集中式商业，将提升和改善区域整体的商业环境。

教育配套：项目配建有幼儿园，无新建九年制学校，属于龙华外国语学校九年制学校共享学区，附近有深圳外国语学校（龙华高中部），麓湖外国语小学等。

公园配套：

项目的公园资源最具优势，楼下即是占地5.4万㎡的白鸽湖文化公园，北面是基本生态控制线范围在92.5万平方米的石皮山公园，南面为需征收土地面积达26万多㎡樟坑径郊野公园。项目北向基本无高层遮挡，视野景观好。

 白鸽湖文化公园，项目依托公园范围内遗存的百年客家碉楼、祠堂，通过新建园路、亲水平台、风雨连廊、篮球场、休闲广场、九龙墙、半月湖等公共设施，形成以展现客家文化特色为主的文化公园。

石皮山公园，于2008年批准立项，原占地86.4公顷，后规划扩建至100.1公顷。预计将打造成文化、创意、旅游、生态等多个主题的大型郊野公园。

其他配套：项目规划有老年人日间照料中心、文化活动室、社康中心、公交首末站、邮政所等公共配套设施。

更新时间：2019-03-29

地块信息

项目原为白鸽湖老村旧改，2012年就被列入深圳旧改第三批计划，以中森投资为申报主体。2014年深圳旧改第四批计划中公示其调整范围，并于2015.8.6日通过专项规划，2016.9.16日总承包工程签约。

该项目位于龙华新区观澜办事处，北临环观南路、西临坂澜大道、南临白鸽湖二路。更新单元范围总面积39219.4平方米，拆除用地范围总面积37320.7 平方米，开发建设用地面积29456.0 平方米。计容积率总建筑面积130000平方米，其中住宅117000平方米，商业、办公及酒店5460平方米，公共配套设施7540平方米（含6班幼儿园1600平方米，独立占地1800平方米；公交首末站2500平方米）。
 

中森于2017年8月通过协议转让获得该项目地块。

项目已封顶（图片来源于家在网友）

整体规划及不利因素分析

项目占地面积约2.9万㎡，计容建面约13万㎡，总建面约18万㎡，容积率4.5。其中住宅建面约11.7万㎡，共5栋9座住宅塔楼，采用围合式错开布局。其中1-4栋均分为2座单元，5栋为1座单元。住宅楼总高约104米，最高层为30层，地下为3层。
 
项目规划总户数1275户，包含278户回迁房，997户商品住房，占总房源的78%，其中小于90㎡以下房源为826套，约占商品房总户数的83%。回迁安置物业面积约2.87万㎡，包括住宅2.46万㎡，商业0.41万㎡。
 
规划停车位1220个，其中包含了111个公共停车位，366个充电车位（占比3成），25个无障碍车位。机动车车位能够基本满足一户一位。另规划有385个自行车位。
 
项目规划商业面积5200㎡（含500㎡社区菜市场），幼儿园、老年人日间照料中心、文化活动室、社康中心、公交首末站、邮政所等公共配套设施。

A栋：相对性价比最高，北向看白鸽湖公园，远处看石皮山公园，南向看中央园林，安静舒适；北向正对环观南路，且楼下为小区次入口及公共开放空间，容易受到噪音影响。
 
B栋：南向偏西，有西晒影响，东面看公园，B1栋可看中央园林，B2栋临主入口，加上菜市场和地下车库，低楼层或会受到噪音影响。
 
C栋，北向看中央园林，南向目前为低层工业区，无遮挡视野较好。C2栋部分户型的低楼层会有来自体育活动场地的噪音影响。
 
D栋，北向部分户型可看中央园林，南向无遮挡视野较好。D栋北向有体育活动场地，南向有公共活动空间，D1栋和C2栋之间为公交车站入口，D2栋西北角为公交车站出口，低楼层容易受到噪音或汽车尾气排放的影响。
 
E栋，为东西朝向，东面看中央园林，楼下即是体育活动场地，西面看公园景观无遮挡。

小区入口

小区园林

小区商业

不利因素
临主干道，噪音影响：项目北面临环观南路、西面临坂澜大道两条主干道，东面临白鸽湖路，南面临新嶂路。四面临路，两面为主干道，相对车流量较大，朝路户型易收到噪音影响。
或有直升机噪音影响：项目与观澜樟坑径直升机场红线范围的直线距离不足1000米，其运行区和油库的用地面积合计达到26.1万㎡，后期如要避免噪音干扰，应调整航线，尽量避开居民区，缩小噪音扰民的范围和程度。

小结

项目位于的鹭湖科技文化片区，是目前观澜市政资源最为集中的区域，如龙华外国语学校、深圳外国语龙华高中部、规划综合医院、图书馆、会展中心、文化活动中心、科技馆、地铁18号线、地铁22号线等市政配套设施都集中于该片区。强大的市政资源，加上千亿级梅观科技创新走廊的打造，对于片区的可持续发展将起到一个强有力的保障。

项目周边快速交通路网密集，周边汇集了坂澜大道、五和大道、梅观路、机荷高速、外环高速等城市高快速路，能快速连接市区、机场等区域。

项目位置周边建筑低矮，具有良好的景观视野资源，并且北向紧邻位置规划公园，对宜居环境提升有直接作用；

项目在户型设计上更贴近于中段面积的需求，尤其是89平面积段提供了通透和对称式布局产品在市面上有相当不错的竞争力；整体户型分布具有良好的均好性，尽可能发挥不同单位的优势面。

从整体区位发展来看，项目稍稍偏离观澜建设开发核心区，缺乏商品房社区的联动。因距离同片区商品房的建成区域有一段距离，目前在交通规划站点上有些尴尬，后期或会对新建住宅有一些延伸站点的调整措施。周边缺乏大型商业配套，后期或可期待观平路两侧旧改的规划来改善片区的商业环境。

更新时间：2019-03-29

户型点评
项目面积段为建面约70-145㎡的2-4房，首批产品主推C、D、E座 69-121㎡四种户型，根据各户型在社区中的分布情况来看，以建面约89㎡的三房为主力供应户型。

建筑面积约69㎡户型（两房一卫）
社区最小面积段户型产品，户型方正紧凑实用，次卧朝向花园方向安静舒适，阳台和主卧西北或东北向，采光景观较弱，相对D栋优于C栋，D1栋可看中央园林，D2栋可看公园景观，视野佳无遮挡。厨卫空间紧凑实用有自然通风采光。

建筑面积约89㎡户型（通透，三房两卫）89㎡为小区供应的主力面积段，该户型南北通透，分布在E座，单层4户舒适度高。阳台和主卧朝东或东南向，朝小区安静舒适。次卧、餐厅和厨房全景采光面，朝公园景观视野较好。次卧开间2.8米，可与主卧合并成套间或单独使用。

建筑面积约89㎡户型（对称，三房两卫）该户型分布于C、D栋，客厅和两个卧室朝南向或东南向，周边建筑物低矮具有良好的视野优势，有良好的通风采光性能。
客厅开间3.6带有景观阳台，主卧开间3.4米宽敞明亮，次卧开间2.8米，主要生活空间阳光照射充足。户型格局自由度较好，可做三房使用也可做双套间卧室使用。厨房空间略有不方正但不影响使用性能，并且带有生活阳台。

建筑面积约121㎡户型（四房两卫）
该户型分布在C栋，通透布局，客厅阳台朝北可看中央园林，两个房间南向，无高层遮挡视野景观佳。房间尺度相对较大，空间舒适，餐厨空间结合紧密空间利用充分，公卫空间在此面积段略显紧凑。121㎡是唯一设计有独立玄关位的户型，户型功能规划较全面。

更新时间：2019-03-29

中森公园华府获批了预售许可证，目前已在市场监督管理局公示，本次共备案1017套房源，包含住宅和部分商业产品。

其中住宅，共备案1005套，户型建面约69-143㎡，均价约4.66万/㎡，单价区间在4.3-5万/㎡，总价区间在316-614万/套；

商业产品，共备案12套，户型建面约39-223㎡，均价约8.2万/㎡，单价区间在4.8-11.7万/㎡，总价区间在410-1076万/套。

部分备案价格