京基御景半山潜力怎么样？京基御景半山优劣？

          京基御景半山位于龙岗区宝龙街道，属于连接坪山和龙岗中心城的新兴开发地段，目前该区域内的宝龙科技城已纳入国家级高新园区，政府将加大该片区的投资、扶持力度，也将带动区域相关配套产业发展。片区内在建有地铁14号快线，未来1站即可到达大运片区，到罗湖、福田仅需7、8个站，交通环境改善带来区域整体价值提升。目前已有碧桂园、中信、京基等知名开发企业布局该区域，未来旧改建面约超过750万㎡，产业、交通加上旧改的三重利好，将助力区域腾飞。项目规划为纯住宅社区，两面环山，环境安静宜居。主推建面约79-150平2-4房住宅，已开放样板间，将于9月21日左右开盘。

项目区位

产业聚集，特质成区：京基御景半山所在的片区为宝龙街道的南约社区，该街道位于龙岗与坪山的交界地带，被山体和主干道分割成较为独立的区域，因地段因素以及区域内高新产业聚集的特质，在东进战略的大背景下，宝龙街道于2016年12月挂牌成立，由南约、宝龙、同乐、龙东等7个社区共同组成。

打破交通短板 构建多维立体交通网络 项目所在区域东连坪山高铁站，西接龙岗中心城核心区域，从项目开车约4-6公里即可到达龙岗爱联商圈、龙中商圈以及大运商圈，未来通过地铁14号线，1站即可到达大运交通枢纽，2-3个地铁站即可享受地铁沿线周边的商业、市政等配套，便利程度相对较高。

同时将加快推动东部过境通道、南坪快速3期、惠盐高速改扩建等对外道路建设，打通断头路，构建外通内畅的便捷交通网络，将区域原有的交通短板转为优势。

14号线地铁：区域内在建的地铁14号线，在宝龙片区规划有2个站点，预计2022年底建成，2023年中通车运营。开通后，可1站抵达大运，8站达福田。

在交通方面，14号线为片区带来了极大的关注度，时间上大大缩短了该区域和罗湖、福田的通勤距离，预计从南约到福田中心区仅需要30分钟左右，对支撑坪山、及龙岗东部的发展尤为关键。

虽14号线对片区发展有明显的提升作用，但相较于项目步行距离较远，需通过其他交通工具换乘。

高铁：项目东约7.7公里即为坪山高铁站，2023年起通过14号线转16号线能比较快速接驳过去，通过坪山站可前往广州、香港、潮汕、华东等区域。

目前有坪山站与香港西九龙站每天双向4班车往返，站点之间的旅途时间为72分钟。

高速路：东部过境高速公路途经罗湖、龙岗、坪山三区，不仅是罗湖、福田中心通往龙岗、坪山的重要城市快速通道，也是连接莲塘口岸、文锦渡口岸和盐田港至粤东地区的过境、货运通道之一。

建成后，从莲塘口岸出入境的深港过境车辆将可以通过其实现与龙岗、坪山及惠州惠阳、大亚湾等区域，深惠1小时交通路网更加完善。如意路南延接东部过境通道后，将串联龙岗中心城多个片区加强对外联系。

东部过境高速起点至梧桐立交(接盐排高速)段将于2018年底前建成通车，与碧桂园云麓就近联系的有宝龙立交，届时前往市区及通关香港将多一条通道选择。

二、基本信息

项目总用地面积约6.3万㎡，规划总建面约22万㎡，共分为6个住宅区域，包括高层住宅、别墅、商业及配建公共配套设施，容积率仅3.45，密度相对较低，采用围合式建筑布局，使得公共空间面积增大，保证了各个楼栋之间的采光通风、以及景观面的最大化。

项目共计11栋15座高层住宅，以及13栋别墅住宅，主推建面约79-150平2-4房住宅。

建筑参数

项目总建面30.6万平米，容积率3.45，最高高度100米，最大层数34层。地下停车位2117（充电桩635个），非机动车停车位，地上594个。

项目总户数为1914个，停车位大于1:1，车位比超过一般小区配备的车位数量，弥补短期内公共交通出行的不便。

 项目共26栋28座住宅（15座高层住宅+13栋别墅），另有1栋幼儿园和1栋综合楼（含邮政所、菜市场、再生资源回收站等）。住宅共20.3万㎡，商业共3200㎡，另有社区管理用房、警务室、服务中心、菜市场、文化活动室、幼儿园、邮政所等社区公共配套。

其中住宅部分，1-3栋、17-24栋，为31-34层的高层住宅建筑。4-16栋为层高12.5米的4层住宅。

商业部分主要分布在18栋和24栋楼下，共计3200㎡。

1栋楼下：社康中心、文化活动室、社区管理用房、社区服务中心、警务室、物业管理用房。

17楼：防空警报房。

24A：社区托幼中心、老年人日间料理中心、消防控制室、商业等。

25栋：幼儿园。

26栋：邮政所、社区菜市场、小型垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所、环卫工人休息室。

户型分析

错位分布，户户朝南：项目采用围合式建筑布局，且每栋均为错位分布，且户户朝南，最大限度的保证了各个楼栋之间的采光通风、以及景观面的最大化。

2梯4户：南北通透：项目两梯四户的梯户比，户型方正实用，南北通透。

三房为主力户型：

79㎡两房一卫：

大尺寸，舒适空间：客厅3.6米开间，主卧进深4米，房间大尺寸，空间感较为舒适。
南向：客厅和主卧南向，采光通风较好。
房间均为自然采光通风：房间无暗房，均有自然采光通风。

97㎡三房一卫：

大尺寸，舒适空间：客厅3.7米开间，主卧进深5.7米，房间大尺寸，空间感较为舒适。

南向：客厅和主卧和一次卧为南向，采光通风较好。

房间均为自然采光通风：房间无暗房，均有自然采光通风。

105㎡三房两卫：

南北通透：户型格局为南北通透，采光通风更佳，双面景观。

玄关+主卫：增加了玄关和主卫，功能更为齐全。

户型方正：房间整体较为方正，空间利用更为充足！

132㎡四房两卫：

大尺寸，舒适空间：与105㎡格局相似，增加一个房间，房间尺寸较大，客厅4.2米开间，主卧进深5.4米，空间感更为舒适。

南北通透：户型格局为南北通透，采光通风佳，双面景观。

四房：增加一个房间，适合改善需求置业。

户型方正：房间整体较为方正，空间利用更为合理。

150㎡四房三卫：

大尺寸，舒适空间：与132㎡格局相似，客厅开间变4.5米。

南北通透：户型格局为南北通透，采光通风佳，双面景观。

双主卧设计：双主卧配备独立卫生间，保证独立私密性，房间功能更为完善。

户型方正：房间整体较为方正，空间利用更为合理。

不利因素分析

1、或有高铁噪音影响：项目临近厦深高铁以及排塘山隧道，23栋、24栋A座的部分户型或有高铁噪音和车辆噪音的影响。

2、小区扎堆，或会出现车辆拥堵：项目所在厦深高铁西侧，就有5个小区（包含在建项目），因环山地势原因，小区依山而建，修建道路有限，且为普通2-4车道，加上地下车库出入口较多，周边小区数量较多，或会出现车辆拥堵情况。

3、配建商业体量较小，离规划商场较远：22万㎡体量的大社区，仅3200㎡的商业体量和500㎡的菜市场，加上旁边小区的底商，约可满足日常生活所需。目前稍大一些的商场（包括规划中）主要集中在宝荷路两侧，从项目步行至沃尔玛约1公里左右，至京基规划大型商场约1.7公里左右。

4、教育资源不定：目前项目中心规划的公立九年制学校，尚未开建，目前尚无法确定新建学校是否会与知名学校合作。片区的宝龙外国语学校也仅是与龙城高级中学（教育集团）合作，片区整体公立教育资源较弱。
5、门槛相对较高：两房起步79㎡，三房起步97㎡，相对门槛较高。