文 | 沧海
新盘总是自带光环,何况是在华侨城这样的老牌豪宅地段。
近几年,深圳核心地段的新盘都已经屈指可数,更不用说豪宅新盘了,若是有大牌开发商的豪宅新盘,那在开盘前则早就万众瞩目了,不少土豪更是早早持币待购。
上个月半岛城邦四期开盘大捷,这个月,轮到另一位大牌上场了,新天鹅堡三期,算是整个华侨城片区的收官之作,又是难得门槛最低的住家小三房户型,在今年这个楼市回暖的小阳春之后开盘,肯定备受关注,今天我们就来简单聊聊。
新天鹅堡三期开盘年份?南山华侨城新天鹅堡一共有几期?
关于华侨城片区以及新天鹅堡一期二期,今天就不再多说,大家可以参考一下去年我写的楼评:
《新天鹅堡归来,能否再续华侨城的荣光?| 新天鹅堡楼评》,
今天我依然维持里面的一些基本判断,大家也可以来检验一下我去年的观点和判断。
我们就直奔主题,讲讲大家最为关心的话题,马上就要开盘的新天鹅堡三期到底值不值得买。
新天鹅堡三期的一些基本产品数据,现在网上已经随处可见,总体来说,在现在新房严控赠送的限制条件下,整个小区的设计和建设基本算是中规中矩,没有惊喜,也没有意外。
三期位于新天鹅堡这一系列的最东边边缘位置,与一期二期完全分开,三期部分栋数的部分户型有少量湖景,其他栋数和户型则靠近侨香路。
因为这个边缘位置,所以得到了华侨城其他小区都不具备的一个优点,靠近2号线侨城北地铁口,也算是难得的华侨城片区地铁口物业。
4万方的占地,30万方的总建面,其中住宅总建面13万方,4栋170米高、51-52层楼的超高层,商业4万方,容积率4.65。虽说总体容积率不低,但是栋数之间距离尺度尚可,小区之外,因为华侨城片区总体的低容积率和良好绿化,远处空间开阔、视野良好。
4栋住宅户型比较简单,全部都是4梯6户,均为125平的三房两厅两卫,两种户型,分竖厅和横厅两种,均为东南和西南朝向。
由于没有赠送,新天鹅堡三期所有户型的得房率都比较低,只有73%左右,当然这个水平也是现在新盘的普遍水平。117-123平的建筑面积,套内均只有90平,户型尺度紧凑,当然没有大户型的阔气,总体户型除了得房率偏低之外,没有其他明显硬伤。
4栋住宅总共1116户,停车位1360个。虽说定位豪宅,但是车位配比明显不足。
2020年3月底毛坯交楼,时间不算太久,可以接受。
总体指标看下来,三期的定位和风格与前面的一期二期完全不同,也与华侨城早期的天鹅堡、纯水岸系列大户型完全不同,就像这两年很多豪宅小区里为了满足政府的90/70政策,小区里除了170-200多的大户型之外,如果不做双拼,就一定会有一栋89平的小户型。
(备注:2006年6月起,住建部规定所有新建商品房小区,90平以下的户型的户数必须占到小区总户数70%以上,业内简称90/70政策,此政策是市场上产生双拼房的政策原因。)
新天鹅堡三期就是整个华侨城豪宅大户为主片区内部的那些小户型,是华侨城的入门级紧凑型豪宅。
了解了产品以及定位,值不值得买,其实就看价格和个人情况了。
首先,我们来看价格,这次最终的备案价基本算是这个地段新盘的市场价,没有惊喜。
之前市场预期均价10-12w,现在开发商定价10.5—14.5w,均价12.5w。虽说最终备案价超过预期不少,但是在目前这个市场其实都算正常,新盘肯定会有溢价,这个价格也没有特别过分。
不过,所谓的新房限价,我看基本是没有了。去年深圳市场华润城三期那种打新机会已经是一去不复返了。
同一楼栋,同样户型,不同楼层,价差不大;但是不同楼栋,有景观的户型,比没景观的则要高出不少。
西南向有景观的户型,最低楼层的价格甚至比其他没景观的最高楼层都还要贵。
第二,既然是新盘的市场价,那到底值不值得买呢?
对于很多深圳人来说,华侨城是一种近乎情结的存在。如果你一直喜欢华侨城,手上预算刚好有限,不够华侨城其他大户型,那么新天鹅堡三期这种入门级小户型就是为你准备的,摇到号之后,根据预算挑个喜欢的楼栋和楼层就行了。
毕竟,千金难买心头好,自己喜欢比啥都重要。年轻的高知家庭,1500万,就可以买到华侨城的最新豪宅新房,而且是绝版的,还是可以的。
不过,如果你没有华侨城情结,或者是看重投资,那么你就得多下点功夫做做功课了。
1500w,买个豪宅区入门级小三房。这才是你应该透过开发商营销的重重烟幕弹,提炼出来的决策关键点。
1500w,这个预算买豪宅,说多不多,说少也不少,刚好在目前深圳几个主流豪宅地段上车了。
我们先把视线从华侨城暂时移开,去看看同价位情况下,另外两个竞品片区,深圳湾和香蜜湖。
这两个豪宅片区都是过去几年深圳少有的几个持续逆势上扬的片区,两个片区综合配套都属一流,均无明显短板,房价都是深圳最贵的地方,一个是新兴的滨海豪宅片区,另一个则是市中心传统的成熟豪宅片区。
深圳湾的学位是这两年炙手可热的网红学校深圳湾学校,香蜜湖农科的学位则是经典的荔园外国语+高级中学配置,都可以算做是学区房豪宅片区。
1500w左右,刚好是目前深圳湾89平左右小三房的上车价。深圳湾的这些89平左右小三房,套内的使用面积都大概跟新天鹅堡三期实际套内面积相当。
如果预算再能略微提高一点,在深圳湾,你还可以选择一些89平高赠送小四房或者小复式,套内可以有110-120平,性价比也很高。
在香蜜湖农科片区,这个预算,也算是一个入门级的选择,选择也不少。
先论目前现状,深圳湾和香蜜湖两个片区,相对于这次的华侨城新天鹅堡三期,综合配套都要好不少,尤其是学位--这一华侨城千年不变的短板。当然,这次三期靠近地铁,也算是补齐了一些交通短板。
要知道,学位这个因素,可能对于很多新天鹅堡一期那些5000w+的顶豪购买群体来说,没那么重要,但是对于新天鹅堡三期这样1500w左右购买入门级豪宅的高知小家庭来说,孩子的教育问题会是一个非常重要的优选项。
我相信,无论是三期现在的这批购房者,还是以后的二手接盘者,都会为这个问题纠结。
所以,新天鹅堡三期的这个学位短板,将会一直制约其未来的价值呈现。
再论未来发展,深圳湾是深圳豪宅区中的当红辣子鸡,大湾区中的小湾区核心地段,风头正劲,未来风光无限;香蜜湖则始终代表深圳正中心的核心地段,未来香蜜湖片区的综合改造也充满了想象力。
而华侨城,除了一份永远不变、浓浓的华侨城情结,未来好像没有什么特别的地方。难道要看南边的白石洲旧改?
深圳是一个年轻的城市,需要沉淀,但是人们好像更喜欢展望新的未来。
当然,深圳湾和香蜜湖的同价位选择都是二手房,二手的税费肯定比新房要高,估计有大几十万的差别,但是二手房基本是几个月办完手续就可以收楼,有的可能也带不错的装修,限售时间也短很多,在总价差不多的情况,这几十万或者百万的税费差别,跟新房的其他弊端比起来,可以相抵消了。
如果格局再放大一些,考虑到后续的投资增值,可能就更可以忽略了。
同样都是豪宅区,深圳湾、香蜜湖这两年一直在逆势上扬,而华侨城却一直跟其他片区一样涨幅有限,是偶然还是必然?新天鹅堡三期后续能否打破华侨城二手市场不涨的怪圈?
如果你没有华侨城情结,如果你不是新房癌,那么,下手之前,这些同价位的竞品选择,我相信值得你再多加比较。
总体来说,这次的新天鹅堡三期也算是华侨城非常难得的小三房户型,豪宅地段、紧凑、入门级,考虑到新房因素,最终定价也还算合理。