昨日，一条未经确认的、关于“商务公寓”政策调整的消息引起了深圳楼市的轰动，根据以往的经验，市场敏感的文件会先是放风试探反应作为缓冲，然后再正式落实，此次后续如何，各位看官且行且看。

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公寓市场风向变好在即

纯粹mini商务公寓应势面市

在去年“731”新政关于商务公寓限售，表述是这样：各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售；个人、企事业单位新购买的商务公寓5年内限售。

按此次的消息看，相对此前“731”规定的“只租不售、限售五年”，明显已经放松。其实无论新政策如何变化，深圳“真公寓”依然是市场的“香饽饽”。

目前深圳存量的真公寓并不多，一年下来稀稀落落有几个商务的公寓推出，基本都是供不应求。龙岗某商务公寓，上海、杭州客原道前来扫货，龙岗大运某一公寓项目以最高6.2/㎡的高价，据报道也取得了不错的销售成绩。

今天为大家推荐的商务公寓极为特殊，是笔者近几年见过为数不多、能让自己如此心动的商务公寓项目。

罗湖新世界大厦公寓产权？佳兆业新世界大厦有红本吗？

这个项目正是位于深圳最繁华的商圈之一的东门商圈旁的佳兆业新世界大厦，可以说是深圳史上极为罕见的纯粹mini商务公寓项目，主力建面约18-30㎡，总价1字头起，首付仅60万起，不限购不限贷，精装一年内交付，关内中心资产，地铁上盖5条地铁线汇聚，依傍已经动工了的湖贝220万㎡城市超级旧改，价值跃变在即……

相信笔者众多读者里面，不少人像我一般光看这段描述已经发现了这个项目独有的投资价值。在深圳的主力商圈，依傍千亿级巨无霸旧改，尚有这样的投资佳品，谁人不动心？

下面笔者为大家整体分析分析这个项目令人心动的价值。

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中心之上，

珍稀的超级旧改红利原始股

巨无霸湖贝旧改，价值兑现在即。该项目区位上可谓非常之优越，紧靠已经开始拆建的220万体量的华润湖贝旧改，无论是现在的价值加持，还是未来价值的兑现，都让人感受到无限的红利空间。

红圈为项目所在位置

我们来看湖贝旧改的几个“硬核”指标：

1.华润湖贝旧改项目地处罗湖核心区，该项目是深圳仅有的两大统筹片区之一，占地面积40万㎡；其中拆除范围约34万㎡，占罗湖区建成区面积的1%。

该项目计容建筑总量203.96万㎡+18万㎡地下商业，投资总规模预计达700亿元，是罗湖区已动工旧改项目中体量最大，投资金额最多的项目。

2.该项目定位为粤港澳大湾区的新型文商旅产融合发展的巨型都市综合体，建成后将是主城区屈指可数的标志性都市综合体，将成为未来全球范围内，千万级人口的“城中之城”，目前华润湖贝旧改一期已于2019月9月26日正式动工，预计2024年完工，整体项目分四期开发，预计2030年全部落成。

4.建成后的湖贝中心将承接起粤港澳大湾区发展的重任——粤港澳大湾区的新引擎、深圳东部的新锐中心以及罗湖的都会发展中心。

另外，罗湖整体更新项目面积约2300万方，呈十大产业分布。以十大旧改项目为引领，拉开罗湖城市更新3.0序幕。该项目位于蔡屋围与湖贝两大高规格旧改交汇之处，是占据城市更新价值最大区域。

目前，一切尚在湖贝价值跃变前夕，佳兆业新世界大厦犹如一支牛气冲天的原始股，只待蜕变，而且这支原始股仅需60万起，以同区域最低门槛便可获得城市蜕变的巨大红利！

区域多重轨道汇聚，百万城市精英首选之地。作为极小户型的公寓，轨道佳通与人流量尤为重要，罗湖区区域内总计会有10条地铁全覆盖，目前已开通7条地铁路线，15分钟可达城市核心区域，佳兆业新世界位于罗湖中心区域，毗邻1、2、3、9四条地铁线路，一站式奢享“30分钟城市经济生活圈”，以迅捷通达的优势，吸引超百万的日均人流。

值得一提的是该项目为真正地铁上盖物业，为在这里居住的城市精英提供便利额出行方式外，同时物业的升值空间高于其他项目15%-20%。

另外，项目距离高铁深圳站2.4公里，地铁仅3站。可实现“湾区一小时生活圈”，满足商务出行、居家旅游便捷不在话下。

纵享罗湖醇熟配套与未来高规格城市规划。罗湖作为深圳经济特区发展最早的区域，无论是生活配套、还是市政配套，亦或是产业配套，都非常成熟，聚人、留人都有其独特的魅力。

罗湖定位为“国际消费中心”，汇聚了深圳“最高端商业圈”的万象城、“深圳品类最齐全商业圈”的国贸、“以高档豪华为主要特征”的蔡屋围商圈以及“深圳最大规划商业圈”的东门。

佳兆业新世界大厦位于东门商圈旁、距离万象城商圈1.6公里、距离国贸1.1公里、距离蔡屋围1.8公里，与其均有良好的联动关系，十分钟全覆盖，项目所处位置是深圳整个商圈最为密集之处，是已然兑现的价值，为该项目带来不可预估的人流量与价值增量。

金融产业方面，仅“东门——国贸——蔡屋围”组成的金三角，占据了全市45％的中资银行、84％的外资银行、33％的保险机构、22％的证券机构总部和地区总部。

而随着粤港澳大湾区发展规划纲要与先行示范区的确定，未来作为改革开放先行区的罗湖，将以粤港澳大湾区建设为契机，对标国际最高最好最优，打造国际可持续发展先锋城区和口岸经济高质量发展典范区。罗湖整个区域价值跃变在即！

罗湖这个区域的种种价值当然不止这些，前面的文章也屡有分析，这里就不一一展开盘点了，下面我们主要看看这个产品本体的价值。

笔者认为这个项目本身令人心动的特点主要有以下两大方面：

一是，精致稀缺的无限购无限贷“真公寓”。

目前深圳核心区公寓市场30㎡以下的公寓供应量为0，且731新政公布后，限售相关政策影响一手公寓几乎已成为绝版。如果昨日盛传的“不再建设商务公寓”消息为真，那么存量的商务公寓将成为孤品，奇货可居！

物以稀为贵，佳兆业新世界大厦以这个面积段公寓填补市场的空缺，数量的稀少造就价值的稀缺，是在全市范围内的买一套少一套，极低的入门门槛大大提升流通性，未来更容易出售，是真正的硬通货。

笔者了解到，该项目18-30㎡户型阳台配置率高达65%，部分户型阳台空间超4㎡，超越市场上大部分小型公寓所存在的“无阳台”缺陷，不仅能够成为吸引年轻租户的亮点，更是超越竞品的强劲租金潜力。

同时具备丰富而精致的生活配套，极+CLUB设施，包含夜光跑道、书吧+咖啡吧+星空餐厅、储物银行、露天影院、轰趴馆+主题休闲空间、3V3篮球场及无人超市等项目生活配套，解决小户型产品来带的空间缺陷，为业主提供高品质的生活质量。这也是一般小公寓所不具备的优势。

二是，投资成本无压力，投资回报快而高。

作为精装准现楼，佳兆业新世界大厦即买即交付，提前2年享受收益。一般情况下公寓精装交楼时间为3年，项目作为精装准现楼，1年之内即可交付，可比同类型精装公寓提前两年享受收益。

作为“真公寓”，佳兆业新世界大厦兼具商业和居住双重功能属性，未来既可以自住，也可以出租，还可以当做个人工作室。东门非核心周边商铺20㎡商铺月租金高达4万+，一年租金高达50万左右，使得个人工作室租用或购买小区成为趋势，租金也高于普通居住。值得一提的是，该项目首付仅同东门同面积商铺1年租金。

作为地铁群上盖物业，佳兆业新世界大厦比普通物业具备更高升值空间，在深圳房产收益的数据对比中，地铁物业比非地铁物业升值至少高15%-20%。该项目位于3号线晒布地铁站的正上方，是名副其实“地铁上盖”。作为罗湖、福田区域内同类产品的稀缺品，项目从诞生便可谓已坐拥升值天赋。

我们知道，深圳罗湖区的人口密度高达56000人/平方公里，居于全球最高位，而临近项目的东门步行街依然是深圳乃至全国人流最密集的商业旺区之一，日均客流量达50万人次，高峰期更是达100万，年营业额超过80亿。

同时因东门紧靠深南大道及湖贝旧改，汇聚着深圳约30%的GDP产值、超140家世界500强企业、超100家中国顶尖企业总部的深南大道及未来拥有85万平方米商务飘带的湖贝旧改，几十万高净值人群聚集地，未来承租能力超强。

佳兆业新世界大厦，作为稀缺的极小公寓，无论是用于租赁目的，还是创业商铺，可以进行灵活多变的经营模式，实现最大化的收益回报。

如以长期出租的收益形式经营，由于稀缺性预计可租片区最高价。根据周边租金情况，笔者预估该项目20多平产品的月租金可高达4000元左右，可高于片区整体租金。

而新房租金普遍高于二手租金价格，距离本案仅700米的深南道68号目前租金价格在120-140元/㎡/月。东门片区因长年无新房供应，因此预计租金价格可达120元/㎡/月以上。

如以酒店式的日租房收益形式经营，可达成以租抵供。该项目将引进全球知名的房屋租赁服务平台Airbnb，周边通过该平台放租的公寓，20㎡的单房租金均价为280元/天。

而无论酒店还是日租公寓，平均出租率淡季也能保持在50%左右，旺季最高出租率可达80%以上，租金回报率可达5%，远高于同片区在售竞品项目回报率。而且，根据银行贷款公式得出的按揭月供款均低于月租金，完全可以以租抵供。

如以商住两用的形式经营，也是不错的选择。通过对项目周边商圈用做个人工作室的租金调研，面积在25-45㎡，月租金126-195元/m2?月；面积在45-66㎡，月租金180-195元/m2?月；租于工作室的整体租金略高于片区住房租金约60元/m2?月租金，同时楼龄与租金呈正比关系。

总得来说，佳兆业新世界大厦此批极小商务公寓产品，首付仅60万起，无论是城市价值爆发前夕的入手时机，还是产品本身打造，亦或是未来的投资回报皆是不可多得置业的佳品！

在商务公寓“松绑”利好消息甚嚣尘上之际，由此般投资属性极佳的产品踏准这个时机入市，想必将又引起一番热烈追捧，稍有迟疑估计也就错过这个机会了！