这一期讲讲华海山屿海。
投资总认为,山屿海的区位、轨道和配套等方面的配置都相当不错。小区的设计也挺合理和舒适。整体还是一个在不错的地段里,适配好的产品力,卖相对合理价格的楼盘。
但是,山屿海似乎卖得并不太好。投资总认为,主要是刚需属性的地块(临近高速、小环境差),匹配了大量功改户型,产品与市场错配,没有适销对路,造成滞销。
具体如何,我们一起看看。
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01 大区位解读
南沙湾板块,市二中、南沙小学隔壁
华海山屿海位于南沙湾板块。
从整个南沙湾板块来看,相对成型的南沙客运港周边。有大家熟知的星河山海湾、中交蓝色海湾、邮轮母港等。
华海山屿海具体的位置,目前来讲是相对孤零零的。
如果考虑到将来整个区域已经能发展相对成熟、城市景观连接成面的话,其实华海山屿海的位置并不差,配套也完善。毕竟距离邮轮母港直线仅2.5km,市二中南沙学校、南沙小学时代南湾校区、15号线南北台站(规划)等公建就在楼盘周边。
板块的发展成熟尚待时日,15号线开建不知猴年马月,但至少就南沙小学时代南湾校区(建成)和市二中南沙学校(在建)来讲,妥妥的学区房是跑不掉的。
临近高速、进入道路村镇界面、改造可能性低
对于华海山屿海而言,目前让大家比较纠结的,可能还是小环境一般。两个问题,一个是临近高速,一个是进入性太差。
山屿海的南面是虎门高速,车流繁密。西南方向还有南沙收费站。虎门高速距离前排建筑250-300米左右的距离,这个距离依然是存在噪音影响的。从这个距离来看,考虑噪音传播原理,对于前排楼栋,建议选择中低楼层(15F以下),不建议选择中高楼层。
进入山屿海,一定会经过村庄、厂房、荒地,而且道路狭窄,明显的村道。沿路的界面一般,可以说是村镇界面,留给看房者的印象是比较差的。
从控规来讲,未来这些村庄、厂房、荒地,都会变成住宅、绿化,是不是改造完就好了?是的,如果改造完,周边界面提升会很明显。但是投资总觉得改造的可能性不大。
为何呢?主要是现状多为村居,而改造后大多变为绿化,显然的亏本买卖。不是说绝对不会改,至少优先级不高,不要期待在中短期内会有变化。
小区设计舒适、虎门高速需关注
山屿海是围合式的小区设计,中间是一个景观大园林。容积率只有2.0,开发强度低,能够留给业主的活动空间是相当充裕的。
楼栋之间基本是错开的关系,前后遮挡小,视野相阔。即使是后排的楼栋,与前排楼栋之间楼间距也在100米左右,相当宽了,并没有局促的感觉。
山屿海的北侧为黄山鲁山脉,因此大多数楼栋的端户的北向房间都是可以望黄山鲁自然山林景观的。
仅仅从黄山鲁景观和小区设计来讲,都是舒适性相当强的。
对于山屿海而言,主要的不利因素,还是南面的虎门高速。一般,距离300米以内,或多或少还是会受到高速路的噪音影响,高层干扰大于低层。随着距离超过300米,影响就相对小很多了。
在前排建筑中,距离是逐渐拉远的,同时考虑高速路的防护林设置,主要是对1栋、2栋的中高层有一定影响。对同是前排的3栋影响小。投资总建议也尽量选择中低楼层。
对楼栋进行等级划分的话,投资总会这样分:
①最优:7/8/9栋。南望景观大园林,北望黄山鲁山林景观,同时由于前排1/2栋的遮挡,不受虎门高速的噪音影响。
②次优:3/4/5/6栋。南向无遮挡,北望黄山鲁山林景观。
③次次优:1/2栋。中高楼层可能受虎门高速车行噪音影响。
好户型,但定位存在失误
山屿海有两房户型(78㎡)和三方户型(95㎡、108㎡、109㎡、118㎡、121㎡)。
从户型的格局设计来讲,都是常见的标准化户型,格局方正,并没有什么槽点需要单独拎出来讲。
但是从定位上,相对来讲会觉得有些奇怪。面积段到了100㎡以上可以做3+1房,110㎡以上则基本可以做四房了。但是山屿海是清一色的三房设计,面积增大了,功能并没有增加。从定位来看,似乎是面向功改型客户,偏注重享受,适配少量刚需型客户。
但是仅仅就山屿海的小环境和发展现状而言,还是刚需属性的地块素质。尽管有黄山鲁景观,但其实就南沙湾板块来讲并不稀缺。刚需属性的地块,匹配大量功改户型,产品供给与市场需求错配,只能很遗憾并不适销对路。
户型图附在后,感兴趣的读者请自行取阅。
▲ 78㎡两房两梯一卫
▲ 95㎡三房两厅两卫
▲ 108㎡三房两厅两卫
▲ 109㎡三房两厅两卫
▲ 118㎡三房两厅两卫
▲ 121㎡三房两厅两卫
05 价格与购买建议
山屿海2.3万/㎡的销售均价,看网签数据,折后均价大概2.25万/㎡。
就单纯从南沙湾板块的在售楼盘来讲,这个楼盘确实是最便宜的。
从区位、地铁、公建配套等各方面来看,山屿海都不算差。仅仅是小环境差了些,观感不佳。
价格其实在一定程度上已经考虑了它的环境折价,对比周边,尤其是时代南湾二手,价格其实已经拉开一定梯度。
但是依然卖不好,锅只能甩给定位了,定位错了。刚需属性的地块,匹配大量功改户型,产品供给与市场需求错配,只能滞销。