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珠江源昌花园离地铁站多远?广州南沙珠江源昌花园房价走势?
珠江源昌花园在万顷沙,投资总许久前就和他的小伙伴一起去看了楼盘。我们去的时候,售楼部只有一个小妹妹在吃鸡,售楼部也没有开灯。
楼盘是兴业地产(越秀地产旗下)代理销售,虽然小妹妹一眼看出我们来踩盘,但还是热情地给我们介绍了楼盘,最后我们还是拿着小妹妹给的通行证,自己跑去样板房,中途还迷失在楼栋中,不知道哪一层才是样板房。
当时一期已经售罄交房,二期还没有开,虽然预售证2016年很早就拿了。这也是个奇怪的楼盘,老板也不着急卖。新房价格也不低,有种奇货可居,爱买不买的感觉。毕竟是1993年的地,地价便宜,又遇上好行情,估计老板现金流早就回正了,心态也不急。
万顷沙整个板块还是很有想象力的,简而言之,湾区枢纽。随投资总一起看看吧。
导读:
01 楼盘身份证
02 大区位解读(重点)
03 小区位解读
04 配套解读和不利因素
05 小区设计解读(重点)
06 户型设计解读
07 价格及建议
01 楼盘身份证
02 大区位解读
万顷沙目前在南沙内,属于比较荒芜的区域,主要还是村镇界面和大片农田。但这个板块常常吸引人们的注意,说明是有一些看头、预期和想象空间在里面的。
| 明珠湾区起步区产业功能分区图
万顷沙的看点可以归纳为“明珠湾区+大湾区交通枢纽+地铁18号线”。
我们在下图中圈了一条蓝色虚线,这是一条明珠湾区的公路环线。蓝线范围内,除了万顷沙部分,都是明珠湾的起步区。万顷沙是明珠湾区,虽不是起步区,但它的位置在环线中的位置很优越。将来明珠湾起步区若建成,它与灵山岛尖和横沥岛的互动要比南沙湾更便利,同时它又可以与南沙湾便利交互。得陇望蜀的区位。
| 万顷沙区位图
此外,万顷沙还是我们已知的继庆盛枢纽之后的另一个交通枢纽。毫无悬念,万顷沙站将作为一个综合枢纽进行开发,形成一个高铁、城轨、地铁换乘的湾区枢纽。地铁是18号线、15号线以及策划新增的其他城市轨道,高铁是赣深客专南沙支线、南沙港铁路,城轨为肇顺南城际、中南虎城际等。除了轨道,公路还有深中通道会在万顷沙设支线和出入口。
所以,万顷沙不论从南沙内部来看(明珠湾区、15号线),还是从广州市内来看(18号线),抑或湾区城市互通来看(深中通道、高铁城轨),都是很好的区位,会是未来湾区跨市交互的地理枢纽。
当然,这些预期都需要时间来实现,主要是基建需要时间。
目前大家比较关心的还是18号线。18号线属于快线,最快半个小时就可以从万顷沙到珠江新城(途径番禺广场、万博、琶洲)。许多天河、海珠、番禺的外溢客户都盯着18号线。这些外溢客户在横沥站和万顷沙站找寻着合适的楼盘。
横沥目前并无新盘在售,也未有土地供应。万顷沙陆续有供地,也有一些新盘在售。目前有珠江源昌花园、城投首筑花园和鸿成珠江玥。其中,除了鸿成珠江玥距离万顷沙站1.2 km步行15分钟外,能蹭枢纽概念外,其他两个盘都距离超过4 km。
03 小区位解读
万顷沙站的站厅在距离万顷沙镇镇区一定距离的地方,周边都是农田,未来肯定会有进一步的综合开发计划。
目前万顷沙在售的三个楼盘中,仅有鸿成珠江玥距离最近,珠江源昌花园和城投首筑花园均由4 km的距离,需要换乘。
| 万顷沙内小区位图
04 配套解读和不利因素
珠江源昌花园靠近万顷沙镇区,主要的配套还是依赖万顷沙镇区。万顷沙镇区仅仅是一个规模不大的小乡镇。
(1)商业。有超市和肉菜市场,能满足基本的生活需要。
(2)医院。有南沙第一人民医院(二级综合医院)、南沙区中医院(二级甲等),还有省中医南沙医院在建。
(3)教育。小学是珠江小学(区一级)、嘉安小学、万顷沙小学,中学则有万顷沙中学和珠江中学。
(4)交通。公交出行为主,将来18号线建成,可以公交换乘18号线出行。
万顷沙目前主要还是以工业为主。在楼盘的周围会有比较多的工业,工业生产会产生一定的污染。楼盘楼下就是美的工业园和珠江工业园。这是主要的不利因素。
| 珠江源昌花园配套图
05 小区设计解读
珠江源昌花园的小区设计比较简单,围合式的一圈排布。临凤凰大道的一侧做了比较多的底商,道路退距也挺大,做了不少绿化,外面看起来还是感觉很好的。底商的存在,未来也便利业主的日常消费。
目前,只有临小水沟的一排(A1/B1/B2/C1/C2)在售/待售。其余的(A2/A3/B3/B4/C2/C3/C4/C5)都已经售罄,并且交房了。
楼栋之间的楼间距预留的比较宽,没有太多的采光遮挡的问题。小区园林属于中规中矩,物业是万科,我们跑盘时整体维护得还不错。
| 小区布局价值解读
目前可售的这一排楼栋,属于比较里面的,较少受到凤凰大道的车行噪音和灰尘影响。我们跑盘时,凤凰大道车流量尚好,但周边工厂比较多,路上主要还是以货车为主。
这5栋可售楼栋中,蝶形楼型,西南朝向。整体来讲是比较舒服和好用的。主要提示其中的B1/C1栋,比较偏西,会有比较严重的西晒。A1/B2/C2都是正常角度的西南,舒适性会更好些。
这几栋主要的差异也在于朝向上,按好坏排列依次是A1>B2/C2>B1/C1。
投资总站在眼板房看着外面的农田的时候,有种寂无的空虚感。
| 小区布局价值解读
06 户型设计解读
珠江源昌花园在售楼栋是蝶形设计,两梯四户,户型端正,整体是好用的。户型比较简单,只有104㎡3房和121㎡3+1房。主要是改善性质比较强的大三房,但得房率一般,实用率比起品牌房企的成熟产品有些差距。
104㎡和121㎡户型设计端正,动静分离,生活阳台和工作阳台分离,是市面上好用的户型。我们这里就不展开讲了。户型图我们放在下面,感兴趣的读者可以看看。
| 104㎡ 3房户型
| 121㎡ 3+1房户型
07 价格及建议
珠江源昌花园在售均价1.9万/㎡,带装修。临近的城投首筑花园2.0万/㎡、鸿成珠江玥2.1万/㎡。单纯从万顷沙板块内比较,珠江源昌花园不算贵。
如果没有18号线,从南沙内部来看,万顷沙当前的配套来讲,这个价格其实性价比也挺低。即使存在18号线,但对于不依赖18号线通勤的人来讲,性价比也挺低。对于这类人群,我们是不推荐的,同等价位,我们觉得就目前而言南沙还有更成熟的片区可供选择。
这几个楼盘主要还是比较适合依赖18号线通勤的人群,或者看重18号线价值的人群。珠江源昌花园距离万顷沙站有4.0 km的距离,所以需要换乘。目前板块内距离万顷沙站最近的楼盘还是鸿成珠江玥,1.2 km的步行距离。拿着珠江源昌花园的预算,在鸿成珠江玥也是能买到三房。