珠江源昌花园在万顷沙，投资总许久前就和他的小伙伴一起去看了楼盘。我们去的时候，售楼部只有一个小妹妹在吃鸡，售楼部也没有开灯。

楼盘是兴业地产（越秀地产旗下）代理销售，虽然小妹妹一眼看出我们来踩盘，但还是热情地给我们介绍了楼盘，最后我们还是拿着小妹妹给的通行证，自己跑去样板房，中途还迷失在楼栋中，不知道哪一层才是样板房。

当时一期已经售罄交房，二期还没有开，虽然预售证2016年很早就拿了。这也是个奇怪的楼盘，老板也不着急卖。新房价格也不低，有种奇货可居，爱买不买的感觉。毕竟是1993年的地，地价便宜，又遇上好行情，估计老板现金流早就回正了，心态也不急。

万顷沙整个板块还是很有想象力的，简而言之，湾区枢纽。随投资总一起看看吧。

导读：

01 楼盘身份证

02 大区位解读（重点）

03 小区位解读

04 配套解读和不利因素

05 小区设计解读（重点）

06 户型设计解读

07 价格及建议

01 楼盘身份证

02 大区位解读

万顷沙目前在南沙内，属于比较荒芜的区域，主要还是村镇界面和大片农田。但这个板块常常吸引人们的注意，说明是有一些看头、预期和想象空间在里面的。

| 明珠湾区起步区产业功能分区图

万顷沙的看点可以归纳为“明珠湾区+大湾区交通枢纽+地铁18号线”。

我们在下图中圈了一条蓝色虚线，这是一条明珠湾区的公路环线。蓝线范围内，除了万顷沙部分，都是明珠湾的起步区。万顷沙是明珠湾区，虽不是起步区，但它的位置在环线中的位置很优越。将来明珠湾起步区若建成，它与灵山岛尖和横沥岛的互动要比南沙湾更便利，同时它又可以与南沙湾便利交互。得陇望蜀的区位。

| 万顷沙区位图

此外，万顷沙还是我们已知的继庆盛枢纽之后的另一个交通枢纽。毫无悬念，万顷沙站将作为一个综合枢纽进行开发，形成一个高铁、城轨、地铁换乘的湾区枢纽。地铁是18号线、15号线以及策划新增的其他城市轨道，高铁是赣深客专南沙支线、南沙港铁路，城轨为肇顺南城际、中南虎城际等。除了轨道，公路还有深中通道会在万顷沙设支线和出入口。

所以，万顷沙不论从南沙内部来看（明珠湾区、15号线），还是从广州市内来看（18号线），抑或湾区城市互通来看（深中通道、高铁城轨），都是很好的区位，会是未来湾区跨市交互的地理枢纽。

当然，这些预期都需要时间来实现，主要是基建需要时间。

目前大家比较关心的还是18号线。18号线属于快线，最快半个小时就可以从万顷沙到珠江新城（途径番禺广场、万博、琶洲）。许多天河、海珠、番禺的外溢客户都盯着18号线。这些外溢客户在横沥站和万顷沙站找寻着合适的楼盘。

横沥目前并无新盘在售，也未有土地供应。万顷沙陆续有供地，也有一些新盘在售。目前有珠江源昌花园、城投首筑花园和鸿成珠江玥。其中，除了鸿成珠江玥距离万顷沙站1.2 km步行15分钟外，能蹭枢纽概念外，其他两个盘都距离超过4 km。

03 小区位解读

万顷沙站的站厅在距离万顷沙镇镇区一定距离的地方，周边都是农田，未来肯定会有进一步的综合开发计划。

目前万顷沙在售的三个楼盘中，仅有鸿成珠江玥距离最近，珠江源昌花园和城投首筑花园均由4 km的距离，需要换乘。

| 万顷沙内小区位图

04 配套解读和不利因素

珠江源昌花园靠近万顷沙镇区，主要的配套还是依赖万顷沙镇区。万顷沙镇区仅仅是一个规模不大的小乡镇。

（1）商业。有超市和肉菜市场，能满足基本的生活需要。

（2）医院。有南沙第一人民医院（二级综合医院）、南沙区中医院（二级甲等），还有省中医南沙医院在建。

（3）教育。小学是珠江小学（区一级）、嘉安小学、万顷沙小学，中学则有万顷沙中学和珠江中学。

（4）交通。公交出行为主，将来18号线建成，可以公交换乘18号线出行。

万顷沙目前主要还是以工业为主。在楼盘的周围会有比较多的工业，工业生产会产生一定的污染。楼盘楼下就是美的工业园和珠江工业园。这是主要的不利因素。

| 珠江源昌花园配套图

05 小区设计解读

珠江源昌花园的小区设计比较简单，围合式的一圈排布。临凤凰大道的一侧做了比较多的底商，道路退距也挺大，做了不少绿化，外面看起来还是感觉很好的。底商的存在，未来也便利业主的日常消费。

目前，只有临小水沟的一排（A1/B1/B2/C1/C2）在售/待售。其余的（A2/A3/B3/B4/C2/C3/C4/C5）都已经售罄，并且交房了。

楼栋之间的楼间距预留的比较宽，没有太多的采光遮挡的问题。小区园林属于中规中矩，物业是万科，我们跑盘时整体维护得还不错。

| 小区布局价值解读

目前可售的这一排楼栋，属于比较里面的，较少受到凤凰大道的车行噪音和灰尘影响。我们跑盘时，凤凰大道车流量尚好，但周边工厂比较多，路上主要还是以货车为主。

这5栋可售楼栋中，蝶形楼型，西南朝向。整体来讲是比较舒服和好用的。主要提示其中的B1/C1栋，比较偏西，会有比较严重的西晒。A1/B2/C2都是正常角度的西南，舒适性会更好些。

这几栋主要的差异也在于朝向上，按好坏排列依次是A1>B2/C2>B1/C1。

投资总站在眼板房看着外面的农田的时候，有种寂无的空虚感。

| 小区布局价值解读

06 户型设计解读

珠江源昌花园在售楼栋是蝶形设计，两梯四户，户型端正，整体是好用的。户型比较简单，只有104㎡3房和121㎡3+1房。主要是改善性质比较强的大三房，但得房率一般，实用率比起品牌房企的成熟产品有些差距。

104㎡和121㎡户型设计端正，动静分离，生活阳台和工作阳台分离，是市面上好用的户型。我们这里就不展开讲了。户型图我们放在下面，感兴趣的读者可以看看。

| 104㎡ 3房户型

| 121㎡ 3+1房户型

07 价格及建议

珠江源昌花园在售均价1.9万/㎡，带装修。临近的城投首筑花园2.0万/㎡、鸿成珠江玥2.1万/㎡。单纯从万顷沙板块内比较，珠江源昌花园不算贵。

如果没有18号线，从南沙内部来看，万顷沙当前的配套来讲，这个价格其实性价比也挺低。即使存在18号线，但对于不依赖18号线通勤的人来讲，性价比也挺低。对于这类人群，我们是不推荐的，同等价位，我们觉得就目前而言南沙还有更成熟的片区可供选择。

这几个楼盘主要还是比较适合依赖18号线通勤的人群，或者看重18号线价值的人群。珠江源昌花园距离万顷沙站有4.0 km的距离，所以需要换乘。目前板块内距离万顷沙站最近的楼盘还是鸿成珠江玥，1.2 km的步行距离。拿着珠江源昌花园的预算，在鸿成珠江玥也是能买到三房。