继昨天宝安的大悦城拿到预售证后，今天南山西丽豪宅金众麒麟公馆也拿到预售证。

金众麒麟公馆位于南山西丽深圳动物园附近，本次备案854套，备案均价约8.85万元/㎡?6500元/㎡装修费，户型建面约100-177㎡。最低单价80000/㎡，最高单价100950/㎡，总价800万—1787万/套。

项目将于明日（10月12日）开盘，前期认筹金100万，但交了认筹金以及开盘当天都没有任何折扣。

金众麒麟公馆南面看墓地？金众麒麟公馆是谁开发的？

单价近9万+6500元装修费，价格虽然比先前大家预测的10万要低。但跟同片区前期开盘的宝能城、京基御景峯来说，价格基本稍高。目前西丽片区的新房，8字头已站稳，9字头基本也够到了，那么10万+还远吗？

西丽这几年规划利好不断，交通便利，住宅纯粹，环境优美。一众新盘入市，价格与南山著名的粤海街道所差不多。西丽算是南山的最尾端，原来是荒郊野岭，远离市区，这里有大学城、野生动物园、西丽湖度假村等设施，都是远离市区的配套。

金众麒麟公馆从豪宅角度来说，周围环境优美，交通方便，性价比其实还算不错。但是从区位来说，西丽并不主流，金众麒麟在南山整体处于“一流大区、二流板块、三流地段位置”的感觉。

但如果从豪宅角度来说，金众麒麟的环境还是最优的。然而出行和学校配置来说，优势并不明显。金众麒麟公馆目前的学位是大光堪小学，中学为深圳大学城丽湖实验学校，在南山的排名较为中等。同样的房价，宝能城的学位是南科大，明显好一大截。

从链家数据上看, 目前金众麒麟公馆周边二手房挂牌价格中,楼龄在20年左右的小区单价基本在7万元以下,部分下探到5万元左右。以西湖林语和桑泰丹华为代表10年左右楼龄较高品质高层住宅,挂牌单价在9万元左右。金众麒麟公馆的区位及景观资源是其标榜"豪宅"的重要资本,其设计及定位也会高于西湖林语。

小编看来,有一点因素将直接制约着项目未来的增值空间:学位问题。

深圳对西丽片区的未来有很宏大的规划,将打造西丽湖国际科教城,包括西丽高铁枢纽、留仙洞总部基地、大学城等,都是包括金众麒麟公馆在内的区域内楼盘的增值项。但目前的价格已将规划利好的溢价表现,将来能否有更大增值潜质. "学位"将会成为最大的决定因素。在深圳,一个好的学位对房价的影响之大已无需赘述。

项目主打“湖景”豪宅，因为项目西边就是西丽湖，高层住宅还是可以远眺西丽湖景和麒麟山景，而且附近多为低楼层的项目，基本不会遮挡湖景观看，所以这个“湖景”得到保证了。

项目的生态环境景观资源的确是一等一，有山有水，还安静，但要说是豪宅感觉还是有一定的差距。

周边商业配套少，后期生活物购买将会成为一个问题，虽然项目地块上规划有公建用地，主要为商业和办公，但大型商业配套上区域内还是暂无的。

项目东面和南面隔着一条马路就是动物园，此前外界担忧会受到动物园气味的困扰，但在实际踩盘中关于特殊气味方面并不存在，不排除天气情况的影响。

关于动物园还传出消息称将会搬迁至坪山，原有地块将规划为高校，不过搬迁日程或将遥遥无期。而且届时动物园搬迁，地块施工建造，噪音也或将影响金众麒麟公馆的居民生活，存在潜在隐患。

项目北面是资本市场学院，南面也紧邻大学城区域，板块内的高校教育气息浓厚。项目再往北边有一个麒麟山庄，深圳麒麟山庄是深圳市委、市政府的重要接待基地。这些设施给项目带来了一定的高级感，但作为豪宅，底气还是不太足，更像一个度假区的性质。

仅仅有环境，是不一定能支撑豪宅的未来的。东部盐田区曾经也有不少打着无敌海景的豪宅，但几年来涨幅几乎为零。如华侨城天麓此前业主出售价格和08年购入基本持平，10年过去了，业主可以说是亏损出售！

而深圳能增值、被认可的豪宅主要聚集在深圳湾、华侨城、香蜜湖区域，顶级豪宅的价格上到了近20万/平米。这些区域的豪宅除了拥有优质的景观，地段和配套都很好，有优质的学位和高端的商业。

金众麒麟公馆景观资源是很突出，但其他配套上目前并不完善，仅依靠景观托起项目的竞争力，豪宅说服力还是不太强。

而且项目预计推售856套住宅，但据了解车位数仅有880个，虽然车位比超过了1：1，不过项目本身定位较高端，车位有可能出现不足的情况，这方面将是潜在缺点。

西丽片区内，依托环境优势，楼盘多打造成景观突出的豪宅性质住宅。金众麒麟公馆项目周边也主要偏景观化豪宅。

西丽山庄与项目位置不远，紧邻西丽湖水库，目前链家二手房均价14.5万，西丽湖地铁口西湖林语均价现在有9万左右。周边也存在4-6万的住宅，不过多有20年左右的楼龄，外表略显老旧。

附近优质的楼盘，价格已接近10万，西丽大学城内，宝能城10万，博林天瑞8.6万、桑泰丹华8.8万，近期已开盘的京基御景峯均价也在8万左右。金众麒麟公馆主打湖景豪宅，价格也注定不会低，9-10万的区间可能会有。

不过西丽片区内房价情况较为平稳，去年7月西丽均价在6.8万左右，今年6月西丽成交均价在6.3万左右，整体有轻微下降，但波动不算大。如果项目选择投资，房价被周边抬高的情况下，升值空间就显得不太明显。

图片：来源中原地产

虽然整个片区内享有高铁新城、西丽湖国际科教城等规划利好，但金众麒麟麒麟公馆周边主要为休闲度假区，西丽的整体利好对项目的提升作用有一定的受限，而且若依靠大学城文化教育氛围的带动，提升缓慢。

总的看金众麒麟公馆自住性质较强，如果对居住环境要求高、孩子教育需求上没有担忧的，这是一个值得考虑的环境优质的住宅项目。项目投资属性就不是特别明显，投资豪宅，福田、南山区域更值得考虑。

交通配套

项目距离7号线西丽湖站约700米左右的距离，步行仅要10几分钟的时间。再者项目设置有动物园公交总站，公共交通便捷。基本上交通情况还不错，便利程度良好。

商业配套

金众麒麟公馆处于大学城片区，地理位置基本在片区的边缘，周边大多为休闲居住场所，大型商业配套这方面比较缺乏。据悉最近的大型商业中心为1.5公里外的益田假日里，将于今年开业。此外，项目也配建有商业，不过体量应该不大，基本生活需求可以解决。

学校配套

项目划分小学为大磡小学，中学为深圳大学城丽湖实验学校，丽湖实验学校在南山区内大概排名20左右。与周边这些著名高校相比，中小学较为普通。

整体上看，金众麒麟公馆在配套设施上分布不太均衡，优良不一，在学校、商业这方面比较欠缺，交通配套也大概只是在标准线以上。项目突出优势不明显，其他配套设施较为一般，所以感觉豪宅性质不强。

项目总占地面积约4.4万㎡，容积率3.18，总建筑面积约19.4万㎡，分为公建用地和住宅用地，住宅规划6栋共856户，公建用地为商业和办公区域，此外项目还自带幼儿园。

户型参考：

金众麒麟公馆本次主推100-110㎡3-4房，135-175㎡4-5房，大户型产品适合改善居住的人群。

最后总结一下项目的优缺点：