近两年，在政府规划下大步发展的光明区成了楼市的新热点。一方面，政府加快建设光明科学城，引进优质高校资源，即将开通地铁6号线等红利纷至沓来，另一方面，光明区的房价仍属深圳低位，成为许多刚需人群的青睐之选。

目前，光明在售新盘不多，却又不少项目处于即将入市的状态，如乐府花园、勤诚达正大城二期、华润公园九里等，不知道是不是打算等地铁交通的价值兑现，或是等待限价放松？

不过，这种现象很快就会被打破，华润公园九里11月9日举行了发布会，明天正式开盘！

11月14日，华润公园九里备案了417套房源准备出售，但实际上，华润公园九里共有800多套房源。而备案均价为4.83万/㎡，比之前网传的价格低了1万多，可见光明的限价并未放松。

近两年，华润置地在深圳也推出了不少产品，如去年非常火爆的南山华润城三期，此外，还有华润悦府、华润瑞府等项目。这些豪宅项目都有口皆碑，甚至都成了当地的标杆，因此，深圳置业者很认可华润品牌，愿意跟着华润置业。

而“九里系”在华润品牌中，一直都走高端住宅产品路线。此次，华润选择在光明的刚需市场中做首个“九里系”产品，是不是想要打造光明首个豪宅项目或建立标杆性豪宅呢？

为了解开这个疑惑，小编特地前往实地踩盘，感受华润“九里系”产品的高端之处。

华润公园九里位于光明公明片区马田街道，西临公明西环大道及龙大高速，东北侧接壤薯田埔龟山公园，建筑包括5栋高层住宅、1栋人才住房和1所9班制幼儿园，社区容积率约3.53。

此地块是华润去年11月斥22亿资金拍下，楼面价3.05万/㎡，短短一年时间就达到预售水准，速度不可谓不快。

目前，光明区内的地铁6号线尚未开通，主要交通工具是公交车。小编实地走访后发现，华润公园九里并不属于公明中心，甚至距离中心还颇有一段距离，乘坐公交车需要约40分钟的时间。相对而言，交通确实还不是很方便。

小编在项目周围走了一圈发现，项目距离地铁6号线的站点不近，到薯田埔站需步行1.4公里，约19分钟，到合水口站需步行2.2公里，约30分钟。这个距离已经可以用“远地铁”来形容了。

项目1公里内的商业、医疗资源都比较少，目前距离比较近的商业当属天汇城大仟里，医疗则是宝田医院，这些都需要步行20分钟的时间才能到达。

若提教育资源，实际上整个光明区的教育资源更倾向于光明中心和公明中心，华润公园九里属于公明片区的次级阶段，比较偏僻，学位比之公明其他区域的商品房显得一般。学区为马山头学校，去年才刚刚投入使用，暂时没有成绩可供查询。

来源：网络

而且从附近的环境来看，华润公园九里很难符合豪宅定义。

临近南光高速和公明西环大道不说，周边也多为农民房、待拆工业园和旧改项目。汽车噪音纷扰、沙尘飞扬、人员杂乱，这些短期内无法解决的现象，大大削弱了华润公园九里的“豪宅”属性。

唯一能称得上豪宅风范的，恐怕只有东北方向的薯田埔龟山公园。

总体来看，华润公园九里做豪宅的条件并不充分。既然做不成豪宅，那华润公园九里能看作是刚需产品吗？

网友爆料了华润公园九里的户型图，此次项目预计推出的产品为95㎡3房、125㎡4房的住房产品，其体量和设计都的确符合刚需的要求。

其中，95㎡的户型前两个户型都属于横厅，采光较好，走廊与客厅、餐厅部分重叠，最大程度利用了空间，不过，由于面积局限，没有生活阳台，房间围绕客厅分布，会受客厅干扰。

相比之下，95㎡的第三个户型就比较方正，不仅是竖厅，而且动静分区明显，房间空间也不小，算是比较优质的户型。

95㎡户型图

而125㎡的户型，户型方正，房间分布合理，厨房预留的可站面积比较大，能容纳2-3人进行操作，最主要的是主卧设计成了套房，不仅有房间、卫生间，还多了一个衣帽间的部分，从这点上来看，确实引用了目前豪宅的概念！

125㎡户型图

不过，网友对华润公园九里的户型看法不一，有认为户型不错的，也有觉得户型私密性不够，表示不喜欢的。

来源：房地产信息网

本盘还带润享家系统，社区空间温暖、活力、友善、包容。但就华润公园九里的户型和区位配套来看，此次华润九里系似乎就不走豪宅路线，从价格到户型都以刚需为主。

作为品牌开放商，华润在深圳建了不少著名项目，如去年非常火爆的豪宅华润城三期等。这些豪宅项目，华润都在开发上耗费大量的时间和精力，华润公园九里这样一年出地面6、7层达到预售标准的情况，着实不多见，很容易让人联想到华润的运营情况。

近年来，因为追求高周转、高融资，华润置地在疯狂拿地的同时，负债也急剧上升，今年上半年首次突破5000亿负债！在这种高周转模式下，华润旗下产品不可避免地出现了质量问题，尤其是“九里系”频频陷入质量纠纷。

今年上半年，重庆华润公园九里就被爆出精装修质量问题，被不少业主维权，该项目还曾两次因偷建违建被行政处罚，违建面积高达1万方。

业主维权现场  来源：网络

可以看出，华润在项目建筑上追求高效的背后，尤其本次光明的华润公园九里项目，华润极有可能是陷入高周转模式中缺少资金，不得不加快建设脚步，以期早日回笼资金。

不过，作为品牌开放商想来还是比较爱惜羽毛的，至少华润在深圳的作品中，目前还没有出现质量问题，从这一点来看，华润还是值得信任的。

就在刚才，有网友爆料，华润公园九里出备案了，备案均价4.83万/㎡，单价区间4.4-5.2万，总价420万起！这个备案价远远低于之前网上传出的“破5”价，甚至时直接砍了1万，让人感觉到光明区限价之威！

不过，考虑到光明地价的涨跌情况，华润公园九里此次的备案价也有迹可循。

去年11月华润拿下地块，地面价格为3.1万，入市要卖到5万才能回本；今年6月史诗级土拍，光明地价一下跃升到4.28万。短短半年时间涨幅高达30％！

图源：网络

但是，宗地除了涨，还有限价。11月下旬，深圳即将出让6宗土地，其中位于光明的限价地，直接接驳光明新线，限定未来出售均价不得高于4.725万！

来源：深圳土地房产交易中心

虽然华润公园九里并不在限价地附近，但政府出让宗地限价显然是一种信号，而本次备案价也证明，目前光明去政府的限价政策并未放松！

小编搜索了一下光明区的房价，目前整体二手房均价为4.3万/㎡，对比限价地存在涨幅空间，华润公园九里的报价也是擦边而过，很难评判。

而且，纵观项目周边的楼盘，位于公明中心的标杆性项目——天汇城，目前均价5万。

不过，天汇城规模大、自成体系，周边环境相对宜居，配套完善；学校是光明区第二中学，虽然也是新办的学校，但从名称就知道区政府对学校的看好和期望；户型中70㎡3房、80㎡3房的实用率更高，价格也一直处于比较低的位置，从一期开盘的3万多，到如今才爬上均价5万，性价比很高！

这个标杆性的楼盘，不论是从地段、配套，还是户型、性价比，都胜过现在的华润公园九里！可以说，华润现在的价格还属正常范围内。

来源：链家

再看光明的知名热盘龙光玖龙台。若说天汇城是公明中心的标杆，那龙光玖龙台必然是光明中心的标杆！

此项目位处光明CBD，既与6号线凤凰城站无缝接驳，又是综合体上盖，自带公园，周边都是新房、高端写字楼，没有农民房城中村，未来或许还有深实验集团建造新学校，地段水平更佳，户型也是刚需人群所青睐的。

根据网友爆料，玖龙台即将推出的住宅产品价格是5万出头，属于比华润公园九里高一点点，但又高的不多的范围。

而另一个知名热盘，勤诚达正大城也是“地铁+商业”的优质配套，学校更是华中师范大学附属光明勤诚达学校，由知名房企勤诚达集团、名校华中师范大学和光明区政府三方联手打造，于今年9月正式开学！

而勤诚达正大城一期，目前的在售均价为4.7万/㎡！和华润公园九里的价格差不多！

来源：勤诚达正大城

这样一看，华润公园九里无论是地段、配套，还是学校，竞争力都不大。如果华润仅凭借品牌优势在光明区打造住宅产品的话，恐怕很难在竞品中脱颖而出。