华润公园九里配套学校?光明华润公园九里学位是什么学校?
近两年,在政府规划下大步发展的光明区成了楼市的新热点。一方面,政府加快建设光明科学城,引进优质高校资源,即将开通地铁6号线等红利纷至沓来,另一方面,光明区的房价仍属深圳低位,成为许多刚需人群的青睐之选。
目前,光明在售新盘不多,却又不少项目处于即将入市的状态,如乐府花园、勤诚达正大城二期、华润公园九里等,不知道是不是打算等地铁交通的价值兑现,或是等待限价放松?
不过,这种现象很快就会被打破,华润公园九里11月9日举行了发布会,明天正式开盘!
11月14日,华润公园九里备案了417套房源准备出售,但实际上,华润公园九里共有800多套房源。而备案均价为4.83万/㎡,比之前网传的价格低了1万多,可见光明的限价并未放松。
近两年,华润置地在深圳也推出了不少产品,如去年非常火爆的南山华润城三期,此外,还有华润悦府、华润瑞府等项目。这些豪宅项目都有口皆碑,甚至都成了当地的标杆,因此,深圳置业者很认可华润品牌,愿意跟着华润置业。
而“九里系”在华润品牌中,一直都走高端住宅产品路线。此次,华润选择在光明的刚需市场中做首个“九里系”产品,是不是想要打造光明首个豪宅项目或建立标杆性豪宅呢?
为了解开这个疑惑,小编特地前往实地踩盘,感受华润“九里系”产品的高端之处。
地段一般,交通不便,华润九里系从豪宅到刚需?
华润公园九里位于光明公明片区马田街道,西临公明西环大道及龙大高速,东北侧接壤薯田埔龟山公园,建筑包括5栋高层住宅、1栋人才住房和1所9班制幼儿园,社区容积率约3.53。
此地块是华润去年11月斥22亿资金拍下,楼面价3.05万/㎡,短短一年时间就达到预售水准,速度不可谓不快。
目前,光明区内的地铁6号线尚未开通,主要交通工具是公交车。小编实地走访后发现,华润公园九里并不属于公明中心,甚至距离中心还颇有一段距离,乘坐公交车需要约40分钟的时间。相对而言,交通确实还不是很方便。
小编在项目周围走了一圈发现,项目距离地铁6号线的站点不近,到薯田埔站需步行1.4公里,约19分钟,到合水口站需步行2.2公里,约30分钟。这个距离已经可以用“远地铁”来形容了。
项目1公里内的商业、医疗资源都比较少,目前距离比较近的商业当属天汇城大仟里,医疗则是宝田医院,这些都需要步行20分钟的时间才能到达。
若提教育资源,实际上整个光明区的教育资源更倾向于光明中心和公明中心,华润公园九里属于公明片区的次级阶段,比较偏僻,学位比之公明其他区域的商品房显得一般。学区为马山头学校,去年才刚刚投入使用,暂时没有成绩可供查询。
来源:网络
而且从附近的环境来看,华润公园九里很难符合豪宅定义。
临近南光高速和公明西环大道不说,周边也多为农民房、待拆工业园和旧改项目。汽车噪音纷扰、沙尘飞扬、人员杂乱,这些短期内无法解决的现象,大大削弱了华润公园九里的“豪宅”属性。
唯一能称得上豪宅风范的,恐怕只有东北方向的薯田埔龟山公园。
总体来看,华润公园九里做豪宅的条件并不充分。既然做不成豪宅,那华润公园九里能看作是刚需产品吗?
网友爆料了华润公园九里的户型图,此次项目预计推出的产品为95㎡3房、125㎡4房的住房产品,其体量和设计都的确符合刚需的要求。
其中,95㎡的户型前两个户型都属于横厅,采光较好,走廊与客厅、餐厅部分重叠,最大程度利用了空间,不过,由于面积局限,没有生活阳台,房间围绕客厅分布,会受客厅干扰。
相比之下,95㎡的第三个户型就比较方正,不仅是竖厅,而且动静分区明显,房间空间也不小,算是比较优质的户型。
95㎡户型图
而125㎡的户型,户型方正,房间分布合理,厨房预留的可站面积比较大,能容纳2-3人进行操作,最主要的是主卧设计成了套房,不仅有房间、卫生间,还多了一个衣帽间的部分,从这点上来看,确实引用了目前豪宅的概念!
125㎡户型图
不过,网友对华润公园九里的户型看法不一,有认为户型不错的,也有觉得户型私密性不够,表示不喜欢的。
来源:房地产信息网
本盘还带润享家系统,社区空间温暖、活力、友善、包容。但就华润公园九里的户型和区位配套来看,此次华润九里系似乎就不走豪宅路线,从价格到户型都以刚需为主。
一年建成预售?华润负债高累,九里系频陷质量纠纷
作为品牌开放商,华润在深圳建了不少著名项目,如去年非常火爆的豪宅华润城三期等。这些豪宅项目,华润都在开发上耗费大量的时间和精力,华润公园九里这样一年出地面6、7层达到预售标准的情况,着实不多见,很容易让人联想到华润的运营情况。
近年来,因为追求高周转、高融资,华润置地在疯狂拿地的同时,负债也急剧上升,今年上半年首次突破5000亿负债!在这种高周转模式下,华润旗下产品不可避免地出现了质量问题,尤其是“九里系”频频陷入质量纠纷。
今年上半年,重庆华润公园九里就被爆出精装修质量问题,被不少业主维权,该项目还曾两次因偷建违建被行政处罚,违建面积高达1万方。
业主维权现场 来源:网络
可以看出,华润在项目建筑上追求高效的背后,尤其本次光明的华润公园九里项目,华润极有可能是陷入高周转模式中缺少资金,不得不加快建设脚步,以期早日回笼资金。
不过,作为品牌开放商想来还是比较爱惜羽毛的,至少华润在深圳的作品中,目前还没有出现质量问题,从这一点来看,华润还是值得信任的。
备案均价4.83万!开盘还有99折,总价420万起?
就在刚才,有网友爆料,华润公园九里出备案了,备案均价4.83万/㎡,单价区间4.4-5.2万,总价420万起!这个备案价远远低于之前网上传出的“破5”价,甚至时直接砍了1万,让人感觉到光明区限价之威!
不过,考虑到光明地价的涨跌情况,华润公园九里此次的备案价也有迹可循。
去年11月华润拿下地块,地面价格为3.1万,入市要卖到5万才能回本;今年6月史诗级土拍,光明地价一下跃升到4.28万。短短半年时间涨幅高达30%!
图源:网络
但是,宗地除了涨,还有限价。11月下旬,深圳即将出让6宗土地,其中位于光明的限价地,直接接驳光明新线,限定未来出售均价不得高于4.725万!
来源:深圳土地房产交易中心
虽然华润公园九里并不在限价地附近,但政府出让宗地限价显然是一种信号,而本次备案价也证明,目前光明去政府的限价政策并未放松!
小编搜索了一下光明区的房价,目前整体二手房均价为4.3万/㎡,对比限价地存在涨幅空间,华润公园九里的报价也是擦边而过,很难评判。
而且,纵观项目周边的楼盘,位于公明中心的标杆性项目——天汇城,目前均价5万。
不过,天汇城规模大、自成体系,周边环境相对宜居,配套完善;学校是光明区第二中学,虽然也是新办的学校,但从名称就知道区政府对学校的看好和期望;户型中70㎡3房、80㎡3房的实用率更高,价格也一直处于比较低的位置,从一期开盘的3万多,到如今才爬上均价5万,性价比很高!
这个标杆性的楼盘,不论是从地段、配套,还是户型、性价比,都胜过现在的华润公园九里!可以说,华润现在的价格还属正常范围内。
来源:链家
再看光明的知名热盘龙光玖龙台。若说天汇城是公明中心的标杆,那龙光玖龙台必然是光明中心的标杆!
此项目位处光明CBD,既与6号线凤凰城站无缝接驳,又是综合体上盖,自带公园,周边都是新房、高端写字楼,没有农民房城中村,未来或许还有深实验集团建造新学校,地段水平更佳,户型也是刚需人群所青睐的。
根据网友爆料,玖龙台即将推出的住宅产品价格是5万出头,属于比华润公园九里高一点点,但又高的不多的范围。
而另一个知名热盘,勤诚达正大城也是“地铁+商业”的优质配套,学校更是华中师范大学附属光明勤诚达学校,由知名房企勤诚达集团、名校华中师范大学和光明区政府三方联手打造,于今年9月正式开学!
而勤诚达正大城一期,目前的在售均价为4.7万/㎡!和华润公园九里的价格差不多!
来源:勤诚达正大城
这样一看,华润公园九里无论是地段、配套,还是学校,竞争力都不大。如果华润仅凭借品牌优势在光明区打造住宅产品的话,恐怕很难在竞品中脱颖而出。
优势:
1.区域未来潜力优秀,周边旧改项目多,后发优势明显
2.毗邻公园,有优秀的景观资源
3.户型通透,适合刚需上车
劣势:
1.交通不便,商业配套有缺失,学位一般,医疗一般
2.短期内项目周围的环境不适宜居住