开发商

开发商是福城集团，实力还不错，小有名气。在深圳已有近20年的开发历史，以住宅与商业地产开发为主，以城市运营投资与物业管理为两翼的房地产专业公司。专注选取大道沿线潜质资产，前期已成功开发嘉洲豪园、嘉洲富苑、嘉洲公馆等知名项目，在深圳有一定的影响力，属于专业的大道资产开发和运营者。 

规划配套

▲大体量商务综合体 毗邻多个重点经济核心

项目所在的区位，整体来看，除了在前海辐射范围内，通过道路及地铁连接，还串联起了后海总部基地、南山科技园和留仙洞总部基地等深圳重点规划的产业片区。

有产业支撑，则能长远立足。后期随着几大规划区的发展成熟，可以预计对项目所处区域的物业价值也将稳步提升，尤其是未来轨道交通的完善，会使得这块区域更便捷，更持续地承接几大经济核心区外溢的就业人群。

而且，随着深圳就业人群的新生代越来越多，对租赁住房有一定追求的群体或将不断地增长，并且，随着现状城中村的城市更新深化加剧，从城中村中释放出来的部分群体，也会对周边的中小户型居住产品起到推动作用。

▲周边规划多个大型旧改

区域内片区建筑老旧，土地的利用效率低，且工业用地占比不少，后期会持续有城市更新项目落地。根据牛浩思团队的统计，目前区域范围内有多个大型的城市更新项目立项或意向阶段，落地后将对片区发展起到积极作用。

主要城市更新项目例举：

①卓越翻身45/47区旧改：谈判阶段，拟建大型综合体项目。

②佳兆业尖岗山项目：打造新安十大重点新型产业项目。

③中粮大悦城：创业路上值得期待的大型旧改，拟建商业综合体。

▲主干道沿线物业  轨道交通带动区域发展

整体的区位较佳，但没有好的交通支撑，亦是无济于事。没有好的交通配套，也难以形成所谓的好区位。两者可谓是相辅相成。

前海新纪元位于107大道边上，附近还有宝安大道、沿江高速、广深高速和南光高速等高（快）速路，交通优势就不再赘言了。

主要担忧的是，临路项目，会不会影响舒适度。从google earth卫星图测量来看，建筑与107大道主干道的距离大概有57m，另外项目还退让红线13米（107大道），损失一定收益来保证整体的居住舒适度；随着107市政化方向，沿线将改成慢行交通，底部快车，沿线噪音会大大降低；加上项目玻璃用的是中空low-e玻璃，这种材料基本可以把噪音降低到可接受的范围内。

按照规划，市政化改造2018年开工。发改委已经批复了107大道（宝安段）市政化改造工程项目建议书，改造后107国道（宝安段）道路等级为城市主干路，设计车速为主路60km/h，辅路40km/h，车道数采用8（主路）+4（辅路）的形式。

按照规划，今年年内就要动工的地铁12号线会在上川路和前进路交汇处设置上川站（以实际运营名为准），距离约700米。

地铁12号线预计2022年通车运营，该线路将支撑整个西部发展轴，覆盖西部地区南北向交通需求走廊，是连接宝安两大重点规划区域大空港（机场）、宝中（前海）和南山中心区至太子湾片区的大动脉。

有消息称，地铁15号线将争取在2020年前开通建设，加快推进轨道107线前期规划，探索推进中运量有轨电车规划建设，区域交通有望持续升级。

▲商业发展快 市政配套规格高

得力于新城的规划和老城的底蕴，福城·前海新纪元除了自身作为综合体的商业等配套外，所在的区域可谓应有尽有了。

这几年，片区还诞生了不少集中型大体量配套。例如海雅缤纷城和即将开业的壹方城，逐步形成西部的黄金商圈。

在市政配套方面，宝安滨海华侨城项目、滨海文化公园在建当中；图书馆、展览馆、博物馆“三馆合一”，与青少年宫及演艺中心连城一体，还有宝安体育中心等都距离项目不远。

海雅缤纷城：2013年9月13日正式开业，位于宝安区新安街道建安一路与新圳路交汇处，总建筑面积27万平方米。海雅商业广场是KK MALL面积的两倍多，引入3000个品牌，35个主力商家。已有多家国内外知名品牌确定入驻，该商圈集主力商场、步行街、大型影剧院、观光长廊、特色名店、消费体验店、时尚概念点于一体。

中洲πmall：首创6万㎡自然主题购物空间，汇聚华润万家、橙天嘉禾以及春满园等品牌，精心打造家庭欢聚、家居生活、休闲娱乐、潮流时尚四大经营主题。

中粮大悦城：位于新安25区创业二路与前进一路，为中高端集中式商业中心。大悦城已成为中粮集团城市综合体的核心品牌，主要以18-35岁新兴中产阶级为主力市场。

壹方城：将于今年10月28日正式开业 ，宝安中心首席集中购物中心，商业定位属宝安中心高端商场。现已完成90%的招商率，已入驻的有CGV双幕IMAX影院、不见书店、时装品牌MCM、奢侈品牌MONTBLANC、深圳首家森林亲子创意农乐园-乐只村、加拿大会所KTV等业态丰富的品牌。总体量36万㎡，2.5倍于万象城。

项目自带近8万㎡商业配套。

项目解析

福城·前海新纪元位于宝安区宝民一路与上川路的交汇处，深南大道西行出南头关约两公里，占地面积约5.5万㎡，规划总建筑面积50万㎡，是集商务公寓、商业办公和酒店等业态为一体的商务综合体。

项目主推建面约33-104㎡的商务公寓产品，目前在售均价约6万元/㎡。

▲小户公寓产品稀缺，先发优势足，具有投资价值

首推的A/B/C座已于2017年8月份入市，4梯12户，主推33-104㎡商务公寓，层高3米，预计2018年12月交房。

▲综述

1、前海的物业准入门槛越来越高，项目的小户产品有总价低的先发优势。

2、对于公寓而言，最重要的是地理位置好，交通便捷，好出租，项目深度匹配现代消费升级的小年轻或小家庭住房需求，自身交通条件良好，未来也有重要的轨道交通规划，发展可期。

3、完善的市政配套为项目带来价值提升，项目3公里范围内积聚了宝安滨海文化公园、宝安体育中心、图书馆、青少年宫、演艺中心、宝安文化艺术馆、新安影剧院和宝安科技馆等文体配套。

4、地处宝中黄金商业圈，项目自带8万㎡集中式商业与海雅缤纷城、壹方城等大型集中式购物中心相得益彰，奠定宝安的商业核心。

5、项目周边的旧改体量大，改造需要花费一定的时间，其价值也会随着这些更新得到持续提升，并不是一蹴而就，适合长期投资，短期以租金获益为主。

更新时间：2018-11-13

梯户比为H座6梯22户、EF座4梯14户，车位比达到了约1:1在市场上公寓产品中属相当高的车位配比，提供建面31~133㎡全面积段产品，共7种户型。

建筑面积约31㎡

建筑面积约69㎡

建筑面积约51㎡

建筑面积约78㎡

建筑面积约77㎡

建筑面积约101㎡

建筑面积约133㎡

建筑面积约31㎡

朝向西南或东北，户型开间2.9米，具有良好的开间进深比。有利于家居摆放。周边被其它户型包围，视野偏窄阳光直射会有一定影响。对于单身公寓产品来说，户型整体功能比较全面，空间设计合理，带有生活阳台明厨明卫。入户方向有效保护室内隐私。

建筑面积约69㎡

户型仅在H栋29层。采光面较佳。处于楼体中间位置视野偏窄。室内空间无承重墙干扰可塑空间大，稍作改动即可做两房使用。从格局上可算是两个31平方米户型合并，如果可改变开门位置可做两个独立单身公寓功能。

建筑面积约51㎡

朝向东南或西北方向，东南向具有更好的通风和日照，但也更容易受到车辆噪音影响。户型方正，4.7米大开间采光充足，自带生活阳台明厨明卫，在同面积段产品中有相当不错的鹅居住舒适度。

建筑面积约78㎡

端头户型，开间达到6.7米三面采光，采光通风能力较佳。户型方正内部无承重墙干扰，空间选择自由度高，可考虑做两房对称布局，空间利用率高，明厨明卫居住舒适。

建筑面积约77㎡

端头户型三面采光，户型方正功能分区合理，各空间独立能力强，多处开窗可根据自身实际需要进行空间分割，根据户型可考虑做3房配置，并带有独立生活阳台和主阳台，此户型实用性能甚至高过许多同面积段住宅水平。

建筑面积约101㎡

分布在28-29层高层部分，可有效缓解路面噪音影响。大开间单面采光对称布局，短进深比室内采光优秀。室内空间排布自由度高。可做舒适型两房使用，也可做三房使用。双生活阳台配置，明厨明卫实用性能较好。

建筑面积约133㎡

项目最大户型分布在28-29层高层端头位置，可有效缓解路面噪音影响。三面采光，具有良好的通风采光效果，户型功能全面，可根据自身需要分隔出两个独立区域。合并使用对居住空间尺度有很大提高。

总结：

户型均好性体现比较一般，不同户型之间可能会造成比较明显的差价，对于公寓产品来说仍在可接受范围；

室内空间少承重墙的设置给予户型很好的自由空间，对于不同需求的人群可进行个性化改造；

全户型带阳台，在功能和舒适度方面提升明显，明厨明卫可提供优质的居住体验；

价位分析

福城前海新纪元获批了与预售许可证，此次共备案540套房源，位于2栋E座、2栋F座和2栋H座，包含商业和商务公寓两种产品。

其中商业为整个2栋底层，共备案13套，户型建面均为493㎡，均价约13.7万/㎡，单价区间在11.8-19.8万㎡，总价区间在5816-9758万/套；

商务公寓，共备案527套，户型建面约31-493㎡，均价约6.1万/㎡，单价区间在5.7-6.8万/㎡，总价区间在208-3330万/套。

部分备案价格

更新时间:2017-08-07

前海新纪元目前已经拿到预售许可证，共备案753套，产权均为40年，其中商务公寓723套，单价区间在5.4-7.5万/平之间，备案均价约为6.5万/平，总价180万起，最高约为786万；商业30套，单价区间在10.8-19.8万/平内，备案均价约为15.4万/平。目前已于7月22日开放展示中心，将于近期开盘。

此次具体备案楼栋为3栋A、B、C座，其中A、B座为6-29层，C座为6-15层，其中A座、C座均价相当，分别约为63942元/平和63202元/平，B座均价最高，约为66712元/平。

项目户型建面较为多样，整体大致可分为6个面积段，分别是33-38平、52-59平、64平、76平、86-94平、101平，具体如下：

33-38平户型，备案单价区间在5.4-6.6万/平之间，单价均价低于项目整体均价，约为6.1万/平，总价最低约为180万，最高至231万，总价均价约为207万。

52-59平户型，备案单价区间为5.9-7.2万，单价均价接近整体均价但略低，约为6.4万/平，总价区间在328-397万，总价均价为368万。

64平户型较少，仅24套，位于B座，单价间差距很小，在7-7.2万之间，均价比项目整体高6000，达到约7.1万/平，总价在444-458万间，总价均价约为450万/套。

76平户型也仅26套，A座和C座各有部分单位，单价区间在6.6-6.9万间，单价均价稍高于整体均价，约为6.8万/平，总价区间在499-518万内，总价均价约为511万/套。

86-94平户型有129套，单价区间为6.2-7.2万/平，单价均价6.7万/平，总价区间为539-665万，总价均价约为588万/套。

101平户型也较少，只有31套，散落分布在A座和C座，是所有户型中单价最贵总价最高的单位，单价区间在7.2-7.4万间，单价均价达约7.4万/平，总价最低约为737万/套，最高至786万/套，总价均价为747万。

注意：以上价格为市规土委备案价格，仅供参考，销售价格以开发商公布为准。