其实御景峯的命题想了很久觉得只是说项目本身的情况太过于简单，既然此次推出的为公寓产品那我们就先说公寓。

京基御景峯卖不动？不是卖的很火卖完了吗？

公寓的发展

第一阶段外销房

上世纪八十年代，随着京津沪等各大城市外籍人士的逐渐增多，专门提供给外籍人士的外销房已经不能满足居住需求，部分外籍人士需要长期租住酒店。当年的金宝花园就是最早的外销楼盘。从此，凡是外销项目皆被冠以‘公寓’。

大多数公寓产品为精装修，价格普遍高于周边房价，逐渐变成高端产品的代名词。因为相对高的租金，房价大多数为高端商务人士。

百花公寓

第二阶段商务公寓写字楼

上世纪九十年代末期，商住公寓盛行，尤其是京津沪深等大城市极为普遍，北京建外的soho就是商住公寓的代表作。

随后酒店式公寓兴起。酒店式公寓的概念最早为深圳的开发商使用，后来延伸到京沪等地。深圳的佳兆业中心，葵花公寓等都是为该理念。

望外soho

第三阶段高端品质公寓

而今，公寓产品随着不同的限购以及限贷政策，对于公寓的投资价值，功能性要求增高，服务，不限购限贷成为区别于普通住宅的基本特征，公寓产品更要满足居住者不同的居住需要，要求也趋于功能化。

从公寓的发展不难开出，不同时代公寓承载着不同的属性但相同的是居住群体以及购买人群。于公寓而言所面向的群体并不是以刚需人群，而是白领一族，商旅人士等群体。 

东海国际

判断公寓项目投资价值。

第一  地段

只要是房产，地段永远是选择的第一准则，这个因素决定了公寓是否利人利己，无论自住或投资，相应的软条件，交通，地段的便捷性舒适性取决了该片区的关注程度，选择一个地段繁华，交通便捷，公共交通发达的地区尤为重要。

第二 租金

公寓具备了住，商业，投资的功能，所以对于投资来讲租金关系到了出租效率，出手价格，自身收益，一个租金的高低也是判断区域价值的一个关键点。

第三 供求

公寓投资以出租为主要回报，周边具有商务办公区，写字楼群那么相对的存在需求的受众更加多，需求群体越大对于出租率，空置时间长短影响就更加大。

第四 物业，开发商

品牌开发商，好口碑的承建商，物业管理机构，是保证后期生活品质，居住舒适性的重要标准，像深圳的万科，华润，京基，金地等经过几十年积累所沉淀下来的品牌，他所出手的楼盘无论是社区环境，配套设施选用，建筑把控，都会优于多数小开发商，在投资的基础上，居住的体验感不容忽视。

第五 产权

目前市面上产权年限多数为40.50年产权，70年产权较为稀缺，关注产权年限的同时我们也要看到公寓产权区别于住宅的在于名额和贷款上的不限购不限贷。

第六 商业配套必备

公寓多为年轻人，商旅人士，高端人士所喜爱，在满足功能居住的同时一个大型的商业配套，可以带来购物，生活的便捷以及达到吸引需求的目的。对于偏向公寓生活的人士，有商业休闲娱乐配套，会更愿意租住以及置业，同时良好的商业配套也能反向吸引企业，公司，落地于此，增加就业机会和区域发展前景。

第七 装修问题

于公寓而言，由开发商统一采购，设计，装修，更加的省时省力，而装修，设计，的好坏也是甄别一个楼盘的品质的条件。

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京基御景峯

区位：项目前身为长源村旧改，所在位置辨识度也非常的高，位于福龙路与留仙大道交汇处西南侧的夹角，属于西丽大学城片区。西丽大学城整体的可用土地不多，目前整体规划留仙洞总部基地更为集中。沿着留仙大道往西的南山智园已经投入使用。

交通：临近福龙路、塘朗山隧道、留仙大道，沙河西路可以快速辐射于南山科技园及福田中心区，早晚高峰会有拥堵情况，5号线长岭陂站地铁口物业，线路往东1站可以到达深圳北站，可借由北站高铁通达全国各地，并且将在不久后直达香港西九龙站，高铁出行方便，可在北站换乘4号线直达市中心，但4号线早晚高峰非常拥堵，不过可换乘7号线到福田。

片区规划：大学城目前，除了已有的深圳大学城、南科大以外。2016年，北大深圳校区、清华大学国际校区、国科大深圳校区、哈工大本科、天津大学—佐治亚理工深圳学院等一批名校已确定入驻，以及全国首所资本学院。

西丽火车站位于留仙洞总部基地南侧，未来将规划成西丽高铁枢纽，与地铁13号线、15号线、29号线、深惠城轨、深珠城轨、平南铁路及其他国家铁路汇集。深圳站、深圳北站、深圳西丽站(新建)，这三个火车站均定位为“特大型枢纽”。

留仙洞总部基地：根据规划，留仙洞总部基地总体规划建设683万平。南山是深圳的科技创新中心，仅11平方公里的科技园的拥挤已经成为大问题，向北发展成为科技园的主要选择。留仙洞这个在深圳也属罕见，将吸纳前海等地的资本输出来大力发展深圳的高新产业，未来瞄准的都是世界500强的高科技企业，包括已入驻的大疆、天珑、传音、乐普、万科、深圳特区建设发展集团，土地出让金共计约78亿元（不含创智云城地块），主要为定向出让。预计到2020年片区实现产值达到1000亿以上，实现18万人的就业，未来片区发展潜力巨大。

交通上，深圳地铁5号线、7号线、13号线（规划中）、15号线（规划中）带动市区客流聚集。

商业配套：项目将自带4万平米的商业而目前京基所运营的kk系列很成功，与项目一站之隔的宝能城all city将带有8万平米的集中式商业，而其对面的塘朗城将带6万平米的商业，两个盘的商业有地铁连廊连接，将组成为14万平米的商业体量。

教育配套：目前自身带有一块九年制学校用地，但目前没有确切的建设时间，项目旁紧挨着的道尔顿公学教育口碑还不错，是一所私立学校。

医疗配套：大学城内有所大型医院——深圳大学附属医院。
深圳大学附属医院位于南山区大学城片区，医院规划设置床位2000张，分两期工程建设，其中占地面积近9万平方米的一期已投入使用。医院投入使用后将成为我市又一家三级甲等医院。

规划图

文体方面：西丽大学城片区的一大值得称道的优点，周围汇集了南方科技大学、清华研究生院、北大研究生院、哈工研究生院、中国科学院、汇丰商学院等多所高等院校，院校内都带体育设施配套，这些院校的体育设施有些是对外开放的，有些则不是。除此之外还有专门的深圳大学城体育中心对外开放，足球场跑道、游泳馆、网球场、羽毛球场、篮球场、排球场一应俱全。

大学城体育馆

大学城图书馆

连麒麟山庄都设在此处可见片区生态方面更是及佳，除此之外还有塘朗山郊野公园、西丽动物园、高尔夫乡村俱乐部、西丽湖、各种果场等资源，绿化覆盖率极高，片区有如天然氧吧。

长岭陂水库

楼盘情况

开发商：京基地产创建于1994年，是集房地产开发与经营、商业经营与管理、五星级酒店投资与管理、物业管理、高尔夫俱乐部、餐饮经营等多元化产业的大型地产公司。

京基一百

批地信息：项目前身为长源村城市更新项目，由京基集团带为拆建与开发，整体共分为7个地块，其中01-01（商业地块）、01-02、01-03才为京基御景峯项目本身，而02-01、02-02、02-03为长源村清退用地，用于建设南山区最大的保障房项目，保障类型还没确定。

项目占地面积约64068m2，总建面约664000.37m2，项目计容积率面积为49.6万㎡，平均容积率7.74，共14栋建筑。其中住宅约23.5万㎡，可售住宅建面约3.7万㎡，回迁住宅17.6万㎡，。办公13.9万㎡，公寓7.5万平米，商业3.8万㎡，配套9500㎡（含公交场站、社康中心、幼儿园、垃圾转运站）

楼盘基本处于现楼状态，五十多层的高度格外显眼，而且据销售介绍项目的外立面用料十分高档，除了玻璃幕墙外还采用了陶板，所以楼盘整体看起来档次非常高

产权：70年产权稀缺型，目前市面基本为50年和40年产权的商务公寓为主，比其他项目多出了20-30年的使用年限以及收益时长。

户型：116-158平米3-4房，阔绰全景观阳台3.5-4.5m看园林景观以及塘朗山景观，户型方正，南北通透。

梯户比：4梯6户超低梯户比，超体的梯户比，超低的人口密度，良好的居住体验。

物业：自身品牌物业，酒店式管理与服务，带来良好的居住体验感。

园林：1000㎡游泳池，景观凉亭，户外剧场，休闲散步都能让你感到小区的人性化设计理念。

装修：联合顶尖团队定制，结合瑞吉酒店的人性化设计，选材上精选一线品牌精装修硬装交付，购买软装直接入住。

价格：备案4.5栋 5栋备案价格最低为7.2万-8.5万/㎡ 4栋为6.3-9万，景观差异带来的价差，不过有网友问我选新房单位我一直都会说价差低选最好，价差大选最低对于投资这种物业很实用。

租金：目前可参考西丽110左右户型租金1.2万进行计算租金回报率，回报率=（月租金*12）/总房价以116中间楼层为例子7.6万的房价（备案价计算）回报率=（1.2*12）/116*7.6=1.63% 就目前的公寓回报率来讲很低的一个回报率，所以租金收益很低。

对比同期公寓：华润悦玺公寓均价9.3万/㎡近期开盘，龙光九钻6.5万/㎡目前龙光的销售情况销售时间两年还有部分存货量不过均已小户型为主。价格方面主要需要看折扣情况，高层的价格和周边的普通住宅差距不大。

优势：良好的地理优势地处福田南山龙华宝安4区汇聚处，临近北站高铁出行十分方便，后期的留仙洞基地发展势头很好，70年产权年限在往后将会没有了，大学城良好的人文环境，低密度人口片区，户户有景观资源，户型方正南北通透采光良好。

劣势：地势空间狭窄，塘朗山为红线后期发展需要偏靠于周边，自身的可发展空间不足，承载于辐射作用，教育资源目前不明确对于有小孩的家庭是个很大的影响，价格不是很惊喜的一个价格对于限价情况下的深圳，偏向于个人预期没有太低，作为投资型购买者而言租金回报不到2%实在太低。

总结：京基御景峯的居住价值是可以很肯定的，至于投资的回报率过低只能是对于70年产权公寓的稀缺以及周边发展的外溢进行投资，我个人对于纯投资类型的购买者不是很建议去购买该楼盘，如果是准备用于自用以及打算自用投资为辅的前提下 这个楼盘的优势于你而言就能够得到发挥（能享受到在增值期间最大居住优势），对于环境出租而言租金太低。租金方面可对比同为的京基所开发的京基滨河时代你就会很清楚的。当然对于一个产品的喜爱可能来源于一个户型的喜爱，环境的喜爱，或者来源于服务人员的一个简单微笑等，买卖重要是顺心意！

仁者见仁，本文为个人想法，仅供参考。