项目地址:深圳市坪山新区龙坪路与松坪路交汇处
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开发商
项目开发商为深圳市鸿腾投资管理有限公司,而该公司最大的股东则是恒大集团(深圳)有限公司,也就是说,实际上是恒大在运作这个项目。
恒大集团是以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的世界500强企业集团。目前,恒大总资产1.77万亿,年销售规模5500亿,累计纳税超2000亿,慈善公益捐款超115亿,员工14万人,每年解决就业260多万人,在世界500强排名第230位。
2011年,恒大集团正式进入深圳,成立恒大地产集团深圳公司。
2014年,恒大在深圳首个项目——恒大国香山实现当年销售金额31亿元,位列深圳单盘销售金额三甲。2015年,恒大帝景、恒大绿洲先后开盘,2016-2018年,恒大天璟、恒大时尚慧谷和恒大城市之光等项目也将陆续问世。
2017年12月,恒大一举拿下深圳湾总部基地商业地块,拟建设恒大深圳总部。
经过七年跨越式发展,深圳公司已是集团旗下特大型分公司,拥有大型项目约55个。深圳公司未来总建筑面积约3000万㎡,土地储备充足且升值潜力巨大。
规划配套
区位概况
①项目整体区位及交通
项目位于坪山街道六和社区,北侧为龙坪路、南侧和东侧为深汕公路,西侧为昌盛路。项目拆除用地面积约为30万㎡,开发建设用地面积约为17万㎡,计容积率总建筑面积约为100万㎡,其中住宅建筑面积约78.8万㎡(含保障性住房65510㎡),商业建筑面积约19万㎡。
【地铁】项目附近有2条建设中的地铁线路经过,地铁14号线及16号线,距离项目较近的站点为16号线“文化中心站”,几乎与地块接驳,与在建中的一期距离约300多米(根据百度测距)。
【自驾】项目位于主干道深汕路边上,整体对外交通还算便利,但由于整个坪山中心区域的路网建设尚未完成,有一些断头路存在,内部交通条件还有待提升。
【公交】项目附近公交站点并不算多,主要有“甲片村站”及“坪山围站”。
坪山交通设施日益完善,目前在建的有南坪快速3期、东部过境高速、坪盐通道、云轨、地铁14、16号线等,以及伴随坪山站的扩容,坪山区将形成高铁、地铁、云轨、高速公路等多种交通方式组成的立体公共交通网络。
中心区内目前有高铁站(捷运线)、规划有14、16、19号3条地铁线和1条云轨,多条轨道交汇,出行便利。目前14、16号线已开工,预计2023年通车;19号线路属于远期规划线路,尚无具体建设时间。
深圳地铁16号线联系大运新城、龙岗中心城、坪山站及坪山新区等地区,是东部组团内部的轨道线路。线路全长约29.2公里,设站24座。线路由大运站引出,沿龙岗大道、黄阁路、龙平路敷设,经龙岗老中心后沿深汕公路往南至坪山站,经坪山中心区后沿东纵路、金田路等路敷设至终点田心。
截止至11月,深圳地铁16号线全线工程进展情况:围挡施工已100%开展,绿化迁移开展96%,交通疏解开展61%,管线迁改开展84%,已有8个工点主体工程已正式启动。
项目附近的“甲片村”公交站点,可以直达六和城和坪山批发市场等区域。
?②坪山中心区的发展
坪山中心区被定位是深圳的城市副中心,处于整个坪山区的中心位置,是深圳市十六大重点建设区域之一。
坪山中心区范围内将行政中心、CBD、交通枢纽、公园、市政、教育、医院等多种资源集中于一体。区域内规划有高铁站(捷运线)、3条地铁线和1条云轨,公共交通出行便利;且片区内规划有六馆一城(书城、美术馆、剧院、电影馆等)、半月环公园、实验学校和医院等配套。是坪山市政配套最为集中的区域。
项目地处坪山中心区核心地段,周边规划的教育、医疗、商业、交通、文体市政等资源较为集中,几个大型旧改项目协同发展,未来发展潜力和想象空间较为不错,但一众配套也需要一定时间来慢慢改造兑现。
项目周边的各类配套及旧改规划
①商业配套
项目周边商业配套情况,目前主要依靠附近较为成熟的商业体,比如益田假日世界等商业,项目自带总建面约19万㎡的商业。
益田假日世界(六和城):约建面9万㎡的大型商业综合体,距离项目约300米左右距离,一期距离该项目约500多米。通过首入坪山的IMAX影城、星巴克、H&M等逾九成的国内外知名品牌,为消费者提供更加丰富多元的购物体验。
周边来讲,属于购物体验相对不错的购物中心,引入不少知名品牌,有一定人流量和知名度,楼上住宅的入住率尚可。
②教育配套
项目周边的教育资源较为丰富,社区内规划了2所学校,一所九年制学校、一所初中。
项目旁边有建设坪山区飞西学校,根据法定图则规划其包含一所九年一贯制学校及一所初中,规划设计办学规模114个班,5400个学位,总建筑面积19.7万㎡,现一期工程稳步推进中,较为前期,还处于基坑的状态。
(学校工程实景图)
(学校效果图)
③文娱配套
项目周边的休闲娱乐资源较为丰富,如坪山文化中心(六馆一城)、半月环公园、坪山中心公园、燕子岭公园等文体资源较为集中,周边未来可供娱乐休憩选择较多,居住环境将有很大的提升。
坪山文化中心(六馆一城)项目于2013年5月正式立项,占地面积约10万平方米,项目从北向南由文化阅览中心、公共展览中心、演艺中心三组建筑组成,将向市民提供包括图书馆、书城、影城、文化馆、展览馆、美术馆、剧院等综合文化服务。主体结构已基本完工,即将开业。
(效果图)
(实景图)
“半月环”定位是城市公园,周边串联商务区、居住区,因此也是商务公园、居住公园、文化休闲公园。该规划公园距离项目约600米左右。
马西盐盘片区旧改北侧规划为坪山河畔湿地公园。
④医疗资源
坪山近两年先后引入了北京中医院大学、南方医科大学深圳口腔医院、深圳平乐骨伤科医院、萨米国际医疗中心、湖北医药学院等医疗资源,实现了坪山三甲医院的“零突破”,随着各大医院落户坪山,未来坪山的医疗水平将得到更大的提高并直接受益于坪山居民,就医环境得到更好的改善。
坪山区人民医院:深圳市坪山区人民医院位于深圳市东北部马峦山之北的坪山河畔,是集医疗、急救、教学、科研、预防、保健、康复为一体的区级综合性医院。同时是湖北医药学院附属坪山医院(筹)、湖北医药学院第八临床学院、湖北医药学院药护学院附属坪山医院,广州医科大学和广东药科大学教学医院、广东省全科医师临床教学实践基地和住院医师规范化培训基地。
坪山区人民医院迁址重建项目定位为“三级甲等”综合医院,绿色建筑星级为国家三星级标准,拟规划建设床位2000张。项目总用地面积109259.29平方米(含现状山体9614平方米),总建筑面积433820.67平方米,其中地上287320.67平方米,地下146500平方米。
⑤周边旧改规划
项目周边规划的旧改项目较为集中,未来新房入市主要来源于旧改,这点与沙湖片区略有不同,沙湖的新房供应主要来源于土地拍卖。
目前新和片区旧改、谷吓仓、飞东旧改(深城投)和飞西旧改(恒大)已经动工建设当中。
项目解析
地块信息
坪山飞西旧改被列为《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》,拟拆除重建范围面积约30.2万㎡。
由于地块面积较大,开发商对地块进行分期开发,首先开发的是位于龙坪路旁边的01-01、01-02及01-03地块。
项目整体规划
项目拆除重建用地面积约30.3万㎡,建设用地面积约17.38万㎡,计容建筑面积约100万㎡;包含住宅、保障房、商业、幼儿园、九年制学校、酒店和写字楼等业态于一体。
各个地块的分布情况及业态规划如下图所示:
项目一期目前已处于基坑状态,现场有不少工作人员及车辆进出,之前有停工一段时间,目前来看工程进展较为顺利。
项目体验中心已做好,位于飞西幼儿园对面。
不利因素分析
项目周边较为明显的不利因素较少,主要来源于旁边的学校及主干道车辆噪音。由于地块面积较大,整个拆迁难度较大,整个项目的工期可能较长,因此一期住户可能会面临着后期工程的施工噪音问题。
综合评价
①优势
1、项目地处坪山中心区域,各项市政配套资源和设施高度集中,片区未来发展潜力较大。
2、项目作为一个大体量的综合体项目,自身带有商业、学校、幼儿园等配套,日常生活较为便利。
3、周边规划了较多的旧改项目,未来周边的配套和环境将不断改善,居住氛围也将不断增强。
②劣势
1、周边不少项目还处于建设阶段,地块内的不少厂房及民房等设施还尚未拆迁,道路、环境及基础设施还有待完善。
2、项目体量较大,有一定的拆迁和建设周期,待项目完全成熟,需要一定的时间。
3、目前坪山在售中的项目不少,购房者可选择性较强,项目面临着较多的竞争对手。