罗湖向来少有新住宅入市，但是在调控趋严、注定被无数购房者铭记的2018年尾巴上，有一个罗湖小盘取得了预售证，暂未开始预售。

项目占地面积不足一万平米，但是开发商却来头不小，是深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司，简称深房集团。

深房集团是极少数与深圳同岁同成长的上市国企。前身为“深圳经济特区房地产公司”，起源于1980年。1992年2月经深圳市政府批准为“深圳经济特区房地产总公司”，成为深圳市政府直属的一级企业。1993年9月深房A股在深圳证交所挂牌交易。

这样背景的开发商，这次推出的楼盘又会是怎样的呢？

2018年12月26日，麒东湖名苑获批预售证，备案均价69000元/㎡。项目位于深圳市罗湖区布心路与爱国路交界处西南面的东乐花园旁，西北面为已建多层住宅，东北面靠近爱国路高架桥，并远眺东湖水库，南侧为东乐花园小区。用地呈狭长月牙型。

公示备案信息显示，传麒东湖名苑用地面积0.6万平，总建面约4.2万平，总共规划342套房源，容积率5.8，均为住宅产品。项目共分为AB两座，总层高35层，7层以下是车位和地库的330个停车位，毛坯交房，车位比将近1：1，单价区间在6.1-7.5万/平，总价区间在426-1238万/套。

其中A座3梯6户结构，B座7-12层3梯7户、13-35层3梯6户结构。A座同户型高层低层单价差在7K左右。B座同户型高层低层单价差在8K左右，同楼层同户型B座略低于A座。

传麒东湖名苑目前已开放展示中心，现场可看区域图、沙盘模型、户型图和参观样板间。

户型有75、89、95、174两房到四房。图示样板间为174平米的户型。A、B座中间会有小块的活动空间，大户型分布在两侧，南北通，楼体朝西南、东北向。户型很一般，得房率低，使用率在72.04%-73.28%之间，部分户型无生活阳台。

75平户型图，两房一卫一阳台，多数朝南看百仕达全景。

89平户型图，三房两卫户型图，带双阳台，朝北可看水库。

95平户型图，三房两卫户型图，带三阳台，南北通透可看水库和百仕达区域。

174平户型四房两卫，南北通透，采光很好，配3个阳台。

交通

地铁方面，项目毗邻太安站，步行距离约500米，是五号线和七号线的转乘站，双地铁合纵连横。仅2站可换乘2号线，4站可达交通枢纽老街，轨道交通出行比较方便。

此外，周边还有多个公交站点，比如水库站、东湖客运站和布心总站等。

自驾出行，则北接布心路、沙湾路，东临丹平快速，毗邻北环大道，深南大道，轻松畅达罗湖中心、福田CBD。另外5公里内罗湖、文锦渡、莲塘（约2019年开通）三大口岸环绕，方便通向香港。

出行方便可谓是个双刃剑。据实地踩过盘的网友介绍，楼面几乎是贴着主干道建起来的，距离极近，高架桥和布心路、爱国路三大干道交汇，日以继夜的噪音和灰尘想必会给业主带来不小的困扰。

区域规划

在珠宝圈，流行着这么一句话：“世界珠宝看中国，中国珠宝看深圳，深圳珠宝看水贝。”项目所靠近的水贝布心片区，是全国最大、发展水平最高、产业链条最完善的黄金珠宝集聚区之一。

珠宝产业是罗湖区的优势特色产业，已成为罗湖区的名片。

根据政府工作计划，罗湖区政府将重点对“水贝-布心片区”进行更新改造，旨在打造全国黄金珠宝产业展示、培训和研发中心。未来的水贝-布心片区将形成“ 一带、双核、三区、大绿环”整体产业空间布局，逐渐成为中国珠宝产业的领头羊。

除此之外，片区内规划了较多旧改项目，既有珠宝产业相关的商业、大厦类的旧改，也有大体量的住宅方向的旧改，较为有影响力的是京基布心村旧改和京基水围村旧改，其中京基水贝村的进度较快，已经快出地面；而布心村和水围村也逐渐完成搬迁。

和罗湖其他地区旧改地区类似，传麒东湖名苑，也存在附近小区老旧，环境脏乱，旧改时间无法确定导致周围环境改善遥遥无期等难题。

教育

教育配套方面，根据教育最新的学区划分，项目在水库小学的学区范围内，水库小学与项目步行距离约500米，上学较为方便。

水库小学原名黎围小学，创建于1920年，后改名通福小学，1958年改名水库小学，1986年由政府投资改建成现代化学校。1994年评为罗湖区一级学校，1995年评为深圳市一级学校，1997年评为广东省一级学校。

附近还有布心中学、深圳明珠学校、东湖中学、深圳中学(初中部)、深圳市翠园中学(东晓校区)、深圳市翠园中学(初中部)、翠园中学、百仕达小学等重点学校。

项目的对口的中学是东湖中学，目前东湖中学的中考成绩排名在整个罗湖区来讲属于中等水平，不算拔尖。

自然资源

附近建有东湖公园、深圳市围岭公园、翠竹公园、水库公园、东乐社区公园、园科公园、布心山公园、东湖公园-杜鹃园等，自然风光无限。

传麒东湖名苑还可俯瞰约300万平的一线东湖美景。东湖是深港两地主要水源保护区，相当于约200个香蜜湖。

还可远眺深圳第一山——梧桐山，是深圳唯一的国家级风景名胜区，总面积约32平方公里，相当于19个莲花山，集休闲旅游、郊野、健身、自然生态教育为一体。

除去优美的自然景色，项目附近还有新村羽毛球馆、东湖公园门球场、罗湖休闲体育公园足球场、罗湖体育馆、罗湖网球俱乐部可供业主锻炼身体；深圳美术馆可陶冶情操，还有一街之隔的趣味动物园给假期周末提供好去处。

商业

传麒东湖名苑项目底层没有商业，都是车库，只能依靠外面的商业。

不过，项目附近有喜荟城，距离500米左右，且项目靠近的百仕达片区是商业成熟度较高的区域，距离1.2公里，弥补了没有自带商业的缺陷。

百仕达片区汇集了喜荟城、永旺、沃尔玛、润诚信等大型购物中心，能够满足家庭的日常购物需求。项目距罗湖的商业中心老街-国贸也仅需4站。

医疗

附近医疗资源十分丰富，片区内有深圳市人民医院（留医部）、深圳市康宁医院、深圳市孙逸仙心血管医院、深圳市罗湖区中医院(康复分院)、深圳市罗湖区妇幼保健院、深圳市人民医院等。

本项目可谓毁誉参半，优势是交通便利，近地铁，周围配套成熟完善，且毗邻梧桐山和深圳水库，景观一流自然环境特别好，小区内绿化率高。

缺点是，住房面积使用率不高，套内面积差不多10万一平，部分户型无生活阳台；还被吐槽为深圳最吵楼盘之一，因为窗外就是三高架快速路，开窗就是噪音和灰尘，关窗就不通气。

由于交通便利且带学位，可享受罗湖配套教育资源、医疗资源和成熟的配套，总价处于中上水平，较为适合对学位有要求的改善型。