文 | 沧海

新盘总是自带光环，何况是在华侨城这样的老牌豪宅地段。

近几年，深圳核心地段的新盘都已经屈指可数，更不用说豪宅新盘了，若是有大牌开发商的豪宅新盘，那在开盘前则早就万众瞩目了，不少土豪更是早早持币待购。

上个月半岛城邦四期开盘大捷，这个月，轮到另一位大牌上场了，新天鹅堡三期，算是整个华侨城片区的收官之作，又是难得门槛最低的住家小三房户型，在今年这个楼市回暖的小阳春之后开盘，肯定备受关注，今天我们就来简单聊聊。

关于华侨城片区以及新天鹅堡一期二期，今天就不再多说，大家可以参考一下去年我写的楼评：

《新天鹅堡归来，能否再续华侨城的荣光？| 新天鹅堡楼评》，

今天我依然维持里面的一些基本判断，大家也可以来检验一下我去年的观点和判断。

我们就直奔主题，讲讲大家最为关心的话题，马上就要开盘的新天鹅堡三期到底值不值得买。

新天鹅堡三期的一些基本产品数据，现在网上已经随处可见，总体来说，在现在新房严控赠送的限制条件下，整个小区的设计和建设基本算是中规中矩，没有惊喜，也没有意外。

三期位于新天鹅堡这一系列的最东边边缘位置，与一期二期完全分开，三期部分栋数的部分户型有少量湖景，其他栋数和户型则靠近侨香路。

因为这个边缘位置，所以得到了华侨城其他小区都不具备的一个优点，靠近2号线侨城北地铁口，也算是难得的华侨城片区地铁口物业。

4万方的占地，30万方的总建面，其中住宅总建面13万方，4栋170米高、51-52层楼的超高层，商业4万方，容积率4.65。虽说总体容积率不低，但是栋数之间距离尺度尚可，小区之外，因为华侨城片区总体的低容积率和良好绿化，远处空间开阔、视野良好。

4栋住宅户型比较简单，全部都是4梯6户，均为125平的三房两厅两卫，两种户型，分竖厅和横厅两种，均为东南和西南朝向。

由于没有赠送，新天鹅堡三期所有户型的得房率都比较低，只有73%左右，当然这个水平也是现在新盘的普遍水平。117-123平的建筑面积，套内均只有90平，户型尺度紧凑，当然没有大户型的阔气，总体户型除了得房率偏低之外，没有其他明显硬伤。

4栋住宅总共1116户，停车位1360个。虽说定位豪宅，但是车位配比明显不足。

2020年3月底毛坯交楼，时间不算太久，可以接受。

总体指标看下来，三期的定位和风格与前面的一期二期完全不同，也与华侨城早期的天鹅堡、纯水岸系列大户型完全不同，就像这两年很多豪宅小区里为了满足政府的90/70政策，小区里除了170-200多的大户型之外，如果不做双拼，就一定会有一栋89平的小户型。

（备注：2006年6月起，住建部规定所有新建商品房小区，90平以下的户型的户数必须占到小区总户数70%以上，业内简称90/70政策，此政策是市场上产生双拼房的政策原因。）

新天鹅堡三期就是整个华侨城豪宅大户为主片区内部的那些小户型，是华侨城的入门级紧凑型豪宅。

了解了产品以及定位，值不值得买，其实就看价格和个人情况了。

首先，我们来看价格，这次最终的备案价基本算是这个地段新盘的市场价，没有惊喜。

之前市场预期均价10-12w，现在开发商定价10.5—14.5w，均价12.5w。虽说最终备案价超过预期不少，但是在目前这个市场其实都算正常，新盘肯定会有溢价，这个价格也没有特别过分。

不过，所谓的新房限价，我看基本是没有了。去年深圳市场华润城三期那种打新机会已经是一去不复返了。

同一楼栋，同样户型，不同楼层，价差不大；但是不同楼栋，有景观的户型，比没景观的则要高出不少。

西南向有景观的户型，最低楼层的价格甚至比其他没景观的最高楼层都还要贵。

第二，既然是新盘的市场价，那到底值不值得买呢？

对于很多深圳人来说，华侨城是一种近乎情结的存在。如果你一直喜欢华侨城，手上预算刚好有限，不够华侨城其他大户型，那么新天鹅堡三期这种入门级小户型就是为你准备的，摇到号之后，根据预算挑个喜欢的楼栋和楼层就行了。

毕竟，千金难买心头好，自己喜欢比啥都重要。年轻的高知家庭，1500万，就可以买到华侨城的最新豪宅新房，而且是绝版的，还是可以的。

不过，如果你没有华侨城情结，或者是看重投资，那么你就得多下点功夫做做功课了。

1500w，买个豪宅区入门级小三房。这才是你应该透过开发商营销的重重烟幕弹，提炼出来的决策关键点。

1500w，这个预算买豪宅，说多不多，说少也不少，刚好在目前深圳几个主流豪宅地段上车了。

我们先把视线从华侨城暂时移开，去看看同价位情况下，另外两个竞品片区，深圳湾和香蜜湖。

这两个豪宅片区都是过去几年深圳少有的几个持续逆势上扬的片区，两个片区综合配套都属一流，均无明显短板，房价都是深圳最贵的地方，一个是新兴的滨海豪宅片区，另一个则是市中心传统的成熟豪宅片区。

深圳湾的学位是这两年炙手可热的网红学校深圳湾学校，香蜜湖农科的学位则是经典的荔园外国语+高级中学配置，都可以算做是学区房豪宅片区。

1500w左右，刚好是目前深圳湾89平左右小三房的上车价。深圳湾的这些89平左右小三房，套内的使用面积都大概跟新天鹅堡三期实际套内面积相当。 

如果预算再能略微提高一点，在深圳湾，你还可以选择一些89平高赠送小四房或者小复式，套内可以有110-120平，性价比也很高。

在香蜜湖农科片区，这个预算，也算是一个入门级的选择，选择也不少。

先论目前现状，深圳湾和香蜜湖两个片区，相对于这次的华侨城新天鹅堡三期，综合配套都要好不少，尤其是学位--这一华侨城千年不变的短板。当然，这次三期靠近地铁，也算是补齐了一些交通短板。

要知道，学位这个因素，可能对于很多新天鹅堡一期那些5000w+的顶豪购买群体来说，没那么重要，但是对于新天鹅堡三期这样1500w左右购买入门级豪宅的高知小家庭来说，孩子的教育问题会是一个非常重要的优选项。

我相信，无论是三期现在的这批购房者，还是以后的二手接盘者，都会为这个问题纠结。

所以，新天鹅堡三期的这个学位短板，将会一直制约其未来的价值呈现。

再论未来发展，深圳湾是深圳豪宅区中的当红辣子鸡，大湾区中的小湾区核心地段，风头正劲，未来风光无限；香蜜湖则始终代表深圳正中心的核心地段，未来香蜜湖片区的综合改造也充满了想象力。

而华侨城，除了一份永远不变、浓浓的华侨城情结，未来好像没有什么特别的地方。难道要看南边的白石洲旧改？

深圳是一个年轻的城市，需要沉淀，但是人们好像更喜欢展望新的未来。

当然，深圳湾和香蜜湖的同价位选择都是二手房，二手的税费肯定比新房要高，估计有大几十万的差别，但是二手房基本是几个月办完手续就可以收楼，有的可能也带不错的装修，限售时间也短很多，在总价差不多的情况，这几十万或者百万的税费差别，跟新房的其他弊端比起来，可以相抵消了。

如果格局再放大一些，考虑到后续的投资增值，可能就更可以忽略了。

同样都是豪宅区，深圳湾、香蜜湖这两年一直在逆势上扬，而华侨城却一直跟其他片区一样涨幅有限，是偶然还是必然？新天鹅堡三期后续能否打破华侨城二手市场不涨的怪圈？

如果你没有华侨城情结，如果你不是新房癌，那么，下手之前，这些同价位的竞品选择，我相信值得你再多加比较。

总体来说，这次的新天鹅堡三期也算是华侨城非常难得的小三房户型，豪宅地段、紧凑、入门级，考虑到新房因素，最终定价也还算合理。