京基御景半山位于龙岗区宝龙街道,属于连接坪山和龙岗中心城的新兴开发地段,目前该区域内的宝龙科技城已纳入国家级高新园区,政府将加大该片区的投资、扶持力度,也将带动区域相关配套产业发展。片区内在建有地铁14号快线,未来1站即可到达大运片区,到罗湖、福田仅需7、8个站,交通环境改善带来区域整体价值提升。目前已有碧桂园、中信、京基等知名开发企业布局该区域,未来旧改建面约超过750万㎡,产业、交通加上旧改的三重利好,将助力区域腾飞。项目规划为纯住宅社区,两面环山,环境安静宜居。主推建面约79-150平2-4房住宅,已开放样板间,将于9月21日左右开盘。
项目区位
产业聚集,特质成区:京基御景半山所在的片区为宝龙街道的南约社区,该街道位于龙岗与坪山的交界地带,被山体和主干道分割成较为独立的区域,因地段因素以及区域内高新产业聚集的特质,在东进战略的大背景下,宝龙街道于2016年12月挂牌成立,由南约、宝龙、同乐、龙东等7个社区共同组成。
打破交通短板 构建多维立体交通网络 项目所在区域东连坪山高铁站,西接龙岗中心城核心区域,从项目开车约4-6公里即可到达龙岗爱联商圈、龙中商圈以及大运商圈,未来通过地铁14号线,1站即可到达大运交通枢纽,2-3个地铁站即可享受地铁沿线周边的商业、市政等配套,便利程度相对较高。
同时将加快推动东部过境通道、南坪快速3期、惠盐高速改扩建等对外道路建设,打通断头路,构建外通内畅的便捷交通网络,将区域原有的交通短板转为优势。
14号线地铁:区域内在建的地铁14号线,在宝龙片区规划有2个站点,预计2022年底建成,2023年中通车运营。开通后,可1站抵达大运,8站达福田。
在交通方面,14号线为片区带来了极大的关注度,时间上大大缩短了该区域和罗湖、福田的通勤距离,预计从南约到福田中心区仅需要30分钟左右,对支撑坪山、及龙岗东部的发展尤为关键。
虽14号线对片区发展有明显的提升作用,但相较于项目步行距离较远,需通过其他交通工具换乘。
高铁:项目东约7.7公里即为坪山高铁站,2023年起通过14号线转16号线能比较快速接驳过去,通过坪山站可前往广州、香港、潮汕、华东等区域。
目前有坪山站与香港西九龙站每天双向4班车往返,站点之间的旅途时间为72分钟。
高速路:东部过境高速公路途经罗湖、龙岗、坪山三区,不仅是罗湖、福田中心通往龙岗、坪山的重要城市快速通道,也是连接莲塘口岸、文锦渡口岸和盐田港至粤东地区的过境、货运通道之一。
建成后,从莲塘口岸出入境的深港过境车辆将可以通过其实现与龙岗、坪山及惠州惠阳、大亚湾等区域,深惠1小时交通路网更加完善。如意路南延接东部过境通道后,将串联龙岗中心城多个片区加强对外联系。
东部过境高速起点至梧桐立交(接盐排高速)段将于2018年底前建成通车,与碧桂园云麓就近联系的有宝龙立交,届时前往市区及通关香港将多一条通道选择。
二、基本信息
项目总用地面积约6.3万㎡,规划总建面约22万㎡,共分为6个住宅区域,包括高层住宅、别墅、商业及配建公共配套设施,容积率仅3.45,密度相对较低,采用围合式建筑布局,使得公共空间面积增大,保证了各个楼栋之间的采光通风、以及景观面的最大化。
项目共计11栋15座高层住宅,以及13栋别墅住宅,主推建面约79-150平2-4房住宅。
建筑参数
项目总建面30.6万平米,容积率3.45,最高高度100米,最大层数34层。地下停车位2117(充电桩635个),非机动车停车位,地上594个。
项目总户数为1914个,停车位大于1:1,车位比超过一般小区配备的车位数量,弥补短期内公共交通出行的不便。
项目共26栋28座住宅(15座高层住宅+13栋别墅),另有1栋幼儿园和1栋综合楼(含邮政所、菜市场、再生资源回收站等)。住宅共20.3万㎡,商业共3200㎡,另有社区管理用房、警务室、服务中心、菜市场、文化活动室、幼儿园、邮政所等社区公共配套。
其中住宅部分,1-3栋、17-24栋,为31-34层的高层住宅建筑。4-16栋为层高12.5米的4层住宅。
商业部分主要分布在18栋和24栋楼下,共计3200㎡。
1栋楼下:社康中心、文化活动室、社区管理用房、社区服务中心、警务室、物业管理用房。
17楼:防空警报房。
24A:社区托幼中心、老年人日间料理中心、消防控制室、商业等。
25栋:幼儿园。
26栋:邮政所、社区菜市场、小型垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所、环卫工人休息室。
户型分析
错位分布,户户朝南:项目采用围合式建筑布局,且每栋均为错位分布,且户户朝南,最大限度的保证了各个楼栋之间的采光通风、以及景观面的最大化。
2梯4户:南北通透:项目两梯四户的梯户比,户型方正实用,南北通透。
三房为主力户型:
79㎡两房一卫:
大尺寸,舒适空间:客厅3.6米开间,主卧进深4米,房间大尺寸,空间感较为舒适。
南向:客厅和主卧南向,采光通风较好。
房间均为自然采光通风:房间无暗房,均有自然采光通风。
97㎡三房一卫:
大尺寸,舒适空间:客厅3.7米开间,主卧进深5.7米,房间大尺寸,空间感较为舒适。
南向:客厅和主卧和一次卧为南向,采光通风较好。
房间均为自然采光通风:房间无暗房,均有自然采光通风。
105㎡三房两卫:
南北通透:户型格局为南北通透,采光通风更佳,双面景观。
玄关+主卫:增加了玄关和主卫,功能更为齐全。
户型方正:房间整体较为方正,空间利用更为充足!
132㎡四房两卫:
大尺寸,舒适空间:与105㎡格局相似,增加一个房间,房间尺寸较大,客厅4.2米开间,主卧进深5.4米,空间感更为舒适。
南北通透:户型格局为南北通透,采光通风佳,双面景观。
四房:增加一个房间,适合改善需求置业。
户型方正:房间整体较为方正,空间利用更为合理。
150㎡四房三卫:
大尺寸,舒适空间:与132㎡格局相似,客厅开间变4.5米。
南北通透:户型格局为南北通透,采光通风佳,双面景观。
双主卧设计:双主卧配备独立卫生间,保证独立私密性,房间功能更为完善。
户型方正:房间整体较为方正,空间利用更为合理。
不利因素分析
1、或有高铁噪音影响:项目临近厦深高铁以及排塘山隧道,23栋、24栋A座的部分户型或有高铁噪音和车辆噪音的影响。
2、小区扎堆,或会出现车辆拥堵:项目所在厦深高铁西侧,就有5个小区(包含在建项目),因环山地势原因,小区依山而建,修建道路有限,且为普通2-4车道,加上地下车库出入口较多,周边小区数量较多,或会出现车辆拥堵情况。
3、配建商业体量较小,离规划商场较远:22万㎡体量的大社区,仅3200㎡的商业体量和500㎡的菜市场,加上旁边小区的底商,约可满足日常生活所需。目前稍大一些的商场(包括规划中)主要集中在宝荷路两侧,从项目步行至沃尔玛约1公里左右,至京基规划大型商场约1.7公里左右。
4、教育资源不定:目前项目中心规划的公立九年制学校,尚未开建,目前尚无法确定新建学校是否会与知名学校合作。片区的宝龙外国语学校也仅是与龙城高级中学(教育集团)合作,片区整体公立教育资源较弱。
5、门槛相对较高:两房起步79㎡,三房起步97㎡,相对门槛较高。