开发商为完成销售目标、加速资金回笼，短期内推盘量会不断增加，随着供应激增，价格竞争必然出现。

深物业金领项目沙盘

深物业金领位于福田区滨河大道与福田南路交汇处，属于皇岗片区。近年来，片区新盘供应稀缺，该项目是继2014年大康福盈门入市后，4年来首个住宅推盘项目。

深物业金领项目实景图

项目由3栋150米高的超高层建筑组成，共1766户。

其中有1栋将由开发商自持，未来可能会作为长租公寓运营。

资料显示，项目占地面积约1.3万㎡，建筑面积约18.3万㎡，容积率10.27。小区密度较大，居住舒适度会大打折扣。

备案均价9.1万 价格无优势

本次获批预售的是B栋，共推出380套单身公寓和137套住宅，其中住宅户型建面约88-175㎡，均价约9.8万/㎡，单价区间在8-11.9万/㎡，总价区间在718-2029万/套；

单身公寓户型建面约60-90㎡，均价8.7万/㎡，单价区间在7.5-10.6万/㎡，总价区间在489-764万/套。

观察B2户型的动静分区，没有互相干扰的情况，保证了整个户型的舒适度。

位于香蜜湖片区的深业中城，共推出751套建面约49-310㎡商务公寓，备案均价11.2万/㎡，开盘当天成交169套，去化不足三成。

深物业金领位于皇岗口岸商住服务区，对比同地段、同学区的皇御苑，单价在5万-7万之间，其中皇御苑5期（廊桥国际）89平2房总价640万，临近皇岗口岸地铁口，户型方正，可改动设计为三房。

此次，深物业金领备案均价9.1万/㎡，对比周边二手房，价格方面并无太大优势。

不利因素：噪音污染严重

滨河大道升级改造一再搁浅 噪音污染短期难解决

随着车流量的增加，滨河大道的噪声污染给沿线居民造成了极大的困扰，噪声问题屡遭投诉。

针对滨河大道的噪声污染，市人大代表曾提出仿效红树林片区隔音墙的做法，以此解决噪音扰民的问题。

然而，经过专业设计单位对噪音源、道路结构与设计，以及沿线楼盘距离的综合分析之后，市交委表示，设置隔音墙无法解决噪音问题。

因为隔音墙的设置仅对4楼以下住户有效果，4楼以上基本无效果，且隔音墙投资成本大，维护成本也很高。

深物业金领紧靠滨河大道

众所周知，噪音污染不仅会干扰正常的生活和工作，长期身处其中，还会损伤听觉系统，甚至诱发多种疾病。

而深物业金领紧靠滨河大道，临路单位必定会受到噪音影响。加上滨河大道升级改造工程一度暂缓，噪音问题在短时间内，难以得到有效解决。

不利因素：教育资源匮乏

优质教育资源缺乏 物业升值空间有待考量

学位一直是广大家长关注的话题。为了不让孩子输在教育的起跑线上，不少家长挤破了头也要把孩子送进名校。

据了解，皇岗片区内学校资源一般，城中村和住宅楼盘混杂，这也是皇岗在近两年没有多少涨幅的主要原因。

按照2018年福田区的学区划分，深物业金领在福民小学和南华实验学校的学区范围内。

福民小学位于皇岗口岸和福田口岸附近，距离项目1.5公里，步行约22分钟左右；南华实验学校距离项目1.4公里，步行大约19分钟左右。两所学校距离项目都不算远，日常上学较为方便。

福民小学于2014年启动“全课程”教学改革，经过几年的发展，学校办学质量逐渐得到家长的认可。

南华实验学校前身为深圳市南华职业技术学校，后来为缓解片区初中学位紧张，更名为深圳市福田区南华中学，是一所九年一贯制学校。据了解，该校分小学部和初中部，在福田区属于中等偏下的学校。