粤海城：深圳特色工业遗存

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深圳仅有38年历史，古代文化、近代文化留存较少。城市更新能否让深圳城市发展早期的历史部分留存，让城市街区保持原汁原味的文化特色。

▲ 创出深圳首个啤酒品牌的金威啤酒厂

2016年，粤海城项目（金威啤酒厂城市更新单元）启动。深圳最早的啤酒产品金威啤酒所在的深圳啤酒厂，是老深圳人初来深圳打拼时的城市记忆。

粤海城首次在深圳的城市更新项目中，积极探索“城市记忆”与“产业升级转型”，以实现产业转型升级与城市记忆留存为目标，塑造“新价值”与“新场所”，兼顾产业转型升级与工业建筑保护利用，采用“拆除重建+工业遗存保护”的复合方式进行更新改造。

位于罗湖区东晓街道的金威啤酒厂城市更新项目，规划重点对啤酒厂内工业元素进行梳理，在新产业导入的过程中，保留原有的城市记忆，兼顾产业转型升级与工业建筑保护利用。

▲ 粤海城两期工程与四块用地指标

粤海城项目南邻布心路，东邻东昌路，太白路将项目分成南北两个区域。项目用地面积90283 .9㎡，拆除用地面积86538 .3㎡，移交文化遗存用地10230㎡，开发建设用地面积67903㎡(含纳入零星国有未出让用地1169 .6㎡)。项目计容积率建筑面积436100㎡，总建筑面积约65万㎡。

粤海城项目主要包括三个部分。西北部地块为40年商业用地，土地面积约1.67万㎡，容积率6.95，计容总建筑面积11.6万㎡。南部地块为50年新型产业用地，土地面积约1.6万㎡，容积率11.87，计容总建筑面积19.05万㎡。北部地块为50年新型产业用地，土地面积约3.38万㎡，容积率3.71，计容总建筑面积12.56万㎡。

▲ 深圳特色工业遗存城市更新项目粤海城

粤海城是以300米粤海置地中心、180米深圳钻石交易大厦、11万㎡购物中心、工业遗存公园领衔的65万㎡以珠宝为主题的多元商业综合体，粤海城集工业遗存文化公园、体验式购物中心、珠宝总部写字楼、国际商务社区于一体，将城市符号工业文化遗址与产业、商业进行多元融合，打造出深圳建筑地标+产业地标+商业地标+文创地标的全新城市更新的旗帜项目。对于留存城市记忆，提高深圳城市建设水平具有重要意义。

▲ 原型复建，记忆重塑，迁址保留，活化利用

项目计划两期建设。第一期开发西北部的商业服务业用地和北部产业开发地块，西北部地块建设写字楼57700㎡，商务公寓57600㎡；北部地块用于开发产业办公写字楼86，671㎡，珠宝主题商业物业38880㎡，预计2021年建成。第二期将开发南部地块，主要用于建设商场37460㎡，超高层写字楼149840㎡，预计2023年建成。

省国资委直属企业粤海集团

粤海城开发商粤海置地是粤海控股旗下四家上市公司之一的城市运营商，粤海控股旗下丽江花园曾经荣获联合国“优秀住宅社区环境”特别金奖等殊荣，此外粤海集团还成功打造天河城商业。

粤海控股集团是广东省最大規模的境外綜合性企业集团，总资产逾1,000亿港元。粤海集团属下有为香港、深圳及东莞沿线地区提供原水的东深供水公司，内地供应香港活猪、活牛、活鸡商品的广南行，中国第一家购物中心广州百货单店年销售三甲之一的天河城等知名企业。

“高”

300米建筑地标

深圳主城“东塔”

深圳产业高地：水贝国际珠宝中心

罗湖区是深圳的消费中心，罗湖四大商圈：300年历史的东门老街商圈，2016年销售额67亿跻身全国三甲、深圳永保第一的万象城，150万㎡规模的笋岗专业市场，“中国第一珠宝”的水贝-布心国际珠宝商圈。

▲ 罗湖四大商圈

粤海城位于水贝-布心国际珠宝商圈北端。“中国珠宝看深圳，深圳珠宝看罗湖，罗湖珠宝看水贝。”2004年，深圳市政府授予“深圳市黄金珠宝产业集聚基地”。近年来，罗湖区力图将水贝珠宝集聚区，重金打造为不逊色于美国纽约47 街的世界知名珠宝中心。

水贝-布心国际珠宝集聚区在中国乃至世界都赫赫有名，这里集中了14个珠宝交易中心和超过2000家黄金珠宝生产经营单位。几乎全国所有知名的黄金企业都在这里设立了办事处或分公司，几乎全国所有大型珠宝商都在这里设立了展销点。目前，水贝黄金珠宝产业集聚区年产销值超过1000亿元，占据全国70%的市场份额，成为中国最大的黄金珠宝平台。

未来，水贝-布心珠宝商圈将打造多元复合的国际珠宝生态创意城区，成为全国性的珠宝时尚产业总部、设计营销中心及旅游购物目的地。粤海城就位于水贝-布心珠宝商圈的“双核”之一。

▲ 水贝珠宝，全国第一

300米“东塔”，水贝-布心商务区建筑地标

水贝-布心国际珠宝商圈沿着深圳主城东部主干道布心路，形成了珠宝产业商务区，全国的珠宝产业将在此落户集聚。

粤海城有约24万㎡产业办公规模，300米粤海置地中心+180米深圳钻石交易大厦。将引入多元国际化元素，顶层会所、地下金库、地下宝库、直升机停观坪等硬件。结合不同珠宝企业的空间需求，提供定制化的产业发展空间。为大型全产业链型企业,提供企业独栋式多功能、复合型经营性物业；为中型成长型企业提供企业大厦、多层商业裙楼、多层写字楼；为小型集散型企业提供大平层商业裙楼、多层商业裙楼。

据“水贝-布心国际珠宝商圈写字楼高度及规模表”，水贝-布心商务区的IBC环球商务中心A座240米，水贝国际珠宝中心197米，宇宏大厦180米，粤海置地中心300米，粤海城深圳钻石交易大厦180米，IBC环球商务中心B座170米，百仕达大厦167.2米，金展珠宝广场131米。特力水贝珠宝大厦、水贝壹号、水贝金座、银座大厦均为100米高写字楼。

▲ 水贝-布心商务区的已建地标建筑

粤海城的标志性建筑——300米粤海置地大厦，将成为水贝-布心珠宝产业商务区的地标建筑，也是深圳主城东部的地标建筑，可谓“东塔”。

从“深圳300+建筑统计表”和“深圳主城区地标分布图”可见，粤海置地中心（东塔）与保税区的303.8米CFC长富中心（南塔），后海总部基地的392.5米华润总部大厦（西塔），坂田的300米星河WORLD（北塔），将形成深圳主城区的四个边界地标；主城的“中塔”，罗湖是693米H700深圳塔，福田是592.5米平安国际金融中心。

180米深圳钻石交易大厦

项目180米深圳钻石交易大厦，超过IBC环球商务中心B座170米。将引入国家级要素交易市场上海钻石交易所的延伸服务平台，目标打造中国一流的钻石服务平台和国际化珠宝生态圈。

▲ 180米深圳钻石交易大厦

11万商业地标

罗湖东最大购物中心

粤海城体验式购物中心将由粤海集团旗下的天河城经营团队，提供商业资源及经营管理。

▲ 未来水贝-布心商圈最大购物中心——粤海城

商业定中心。据“粤海城1000米生活圈”，罗湖东部的水贝-布心片区，现有喜荟城6万㎡、福安购物广场5万㎡，刚刚于今年12月20日开业的IBCmall6万㎡，粤海城购物中心商业规模将达11万㎡，将是深圳东部最大的购物中心。

粤海城购物中心将给周边10多万居民的生活带来极大的便利，其人性化的2万㎡屋顶花园，将有通道直接连接围岭公园，商业和自然共存，给周围居民的休闲生活带来与自然沟通的超级景观大平台。

金威啤酒厂和金威啤酒广场

金威啤酒厂成立于1985年，前身为深圳啤酒厂。1989年，粤海集团控股深圳啤酒有限公司。1990年7月28日，第一瓶金威啤酒下线。1997年，以金威啤酒为核心业务的粤海啤酒集团挂牌上市。经过28年的发展，金威啤酒一度是珠三角地区的霸主，业务遍及全国。

“来深圳，喝金威。”深圳开市之初，三来一补工厂是产业主流，打工一族是企业主力。打工族周末娱乐最爱去自娱自乐的大家乐舞台，平日宵夜喜欢去金威啤酒文化广场。

在1996年第一届世界之窗啤酒节上，深圳本土啤酒品牌金威风头无二，当年10月1日，8088人同饮金威啤酒，创下吉尼斯世界纪录。

金威啤酒广场曾是深圳人品尝新鲜啤酒的最爱场所，去金威啤酒广场吃生蚝喝啤酒，成为了深圳的特色。一到夏天晚上热闹非凡，整个广场数几百张桌子，还是一座难求。如果有球赛，上千人疯狂呐喊和欢呼，看球氛围超级好。那些日子格外令人怀念。如今太白路上的公交站台，还留存着金威啤酒街的名称。

留存深圳记忆的啤酒文化

2013年金威啤酒有限公司将啤酒业务打包出售并更名粤海置地，原金威啤酒厂进行整体改造，将打造一个以珠宝为主题的多元商业综合体，满足水贝周边黄金珠宝产业延伸发展的需求。

—【粤海城】—

罗湖建面约65万㎡多元综合体大城

?层高约3.05/4.5m建面约37-69㎡灵动办公?

???建面约69-137㎡真公寓

???备案名:?悦彩城

??发展商:?粤海置地深圳有限公司

???物业管理:?悦生活物业管理公司

???物业类型:?公寓、办公、商业综合体?

???建筑建面:?65万

??占地面积:??9.7万

???交楼标准:?毛坯

???在售栋位:1栋A、B单元公寓???

???????????????????????1栋C商业??2栋办公

???总栋数:??5栋

??绿化率:??30%

??容积率:??6.49

??总户数:??1652套（西北地块）

??停车位:??2644个（1:1.7）

??产???权:??40年?（公寓）

???管理费:?7.5元

??停车费:?200元/月

???批????地:?2016年

???交????楼:?2021年8月

???梯????户:??

1栋A.?B?公寓?2?-15楼??4梯7户??69-128㎡

1栋A.?B?公寓?17-47楼?4梯6户??96-137㎡

1栋C商业:?4梯19户?????76㎡～79㎡

2栋办公:???4梯19户?????37㎡～69㎡

???层????高:?1栋A:47层??1栋B:45层（公寓）

?1栋C:4层（商业）???2栋3栋:29层（办公）

在售户型:

本次备案共1652套，其中商业123套，

?办公987套，商务公寓542套

??公寓面积:69-137㎡?????

??办公面积:37-69㎡??????

商业面积：76～79㎡

———————?? 产品户型?? —————————

1.建面约69㎡真公寓【两房两厅一卫】

2.建面约102㎡真公寓【三房两厅一卫】

3.建面约137㎡真公寓【四房两厅两卫】

4.办公平面图

复试69平

复试53平

项目简介:

粤海城紧邻围岭山，东眺深圳水库和东湖公园、南望翠竹公园、西南遥望洪湖公园，??景观资源得天独厚。项目为原金威啤酒厂更新单元，总建面约65万平方米，规划有地标级写字楼、体验式购物中心、精品商务公寓等业态，坐拥深圳首例工业遗存。

罗湖一深圳发展的源点，未来五年将斥资约2500亿华丽蝶变，目前罗湖10大片区旧改已经启动,规模高达2300万m

粵海城优处旧改重点区域布心-水贝片区

项目价值点:

1??【景观资源】

一湖三山三公园的生态美景

收纳进生活的热爱里

西倚围岭山、远眺银湖山、东靠梧桐山

揽约60平方公里深圳水库

东湖公园、洪湖公园、翠竹公园等公园环

2??【医疗配套】

深圳市罗湖区妇幼保健院?深圳市罗湖区医养融合老年病医院??深圳市职业病防治医院。

3??【商业配套】

约11.5万m创新型体验式商业

由国内知名商业集群天河城团队打造规划面积约11.5万m主题商业空间集消费体验、人文艺术、科技探索于一体，书写工业黄金时代的商业新章！?以及周边喜荟城购物中心、华润万象汇购物中心、水贝珠宝商圈

4??【教育配套】

深圳市第十二幼儿园、罗湖区晶晶幼儿园、布心幼儿园、东晓小学、布心小学、翠园中学东晓校区、深圳奥斯翰外语学校

5??【品质生活中心】

联手国际一线设计团队Arquitectonica、AECOM团队参与项目设计，构筑建面约37-69㎡层高约3.05/4.5m办公、建面约69-137㎡真公寓，极目湖山盛景，匠造城市美好生活空间。

6??【交通配套】

三地铁:?3/5/7号线地铁汇聚（布心站/太安站/水贝站）地下通道（规划中）无缝接驳；

多快速:?项目整体南临城市主干道布心路，东邻丹平快速；

三口岸:?速达罗湖、文锦渡、莲塘(预计2019年开通)三大口岸，深港产业交流与国际贸易区位条件优越。

7??【珠宝产业中心】

深圳的水贝，世界的珠宝，布心-水贝商圏为全国最大的黄金珠宝商圏之一，年产值超千亿，规划为“一带、双核、三区、大绿环”整体珠宝产业空间布局。粤海城位于“双核”之一，并引进国务院批准设立的国家级要素市场——上海钻石交易所，打造华南区域的延伸服务平台。

8??【城市文化中心】

粤海城作为深圳含有特色工业遗存的综合体项目，通过将原啤酒厂遗址场地与建筑的活化与艺术事件的酿造，将文化与建筑相融，承接城市精神与记忆，规划打造文创及商业空间，成为深圳城市新名片和文化活动热点场所。

学校：

根据罗湖区教育局发布了《关于商务公寓申请我区义务教育阶段学位有关要求的告示》称：

2017年开始，若家长用商务公寓类房产在罗湖区申请义务教育阶段学位，须提供市房屋产权登记中心打印的，显示父母(或监护人)在本市没有房产的《房屋产权查询证明》和实际居住证明，按特殊自有房产处理。

所以粤海城项目虽然属于商务公寓，但在罗湖区一样可以申请学位。

周围教育资源丰富，小学位置距离项目基本在1公里左右。

分布在周围的有百仕达小学、深圳市东晓小学、东昌小学、深圳市布心小学、深圳市华北实验小学等等。

其中，项目属于布心-翠茵大学区，区内学区分别是东晓小学和布心小学。

中学学区是翠园中学（东晓校区），二期距离项目大约1公里左右，一期约1.4公里左右。

商业：

项目本身自带11.5万㎡体验式购物中心，基本能够满足生活需求。距离较近的是华润万家（君逸华府店）。

除此之外，距离项目500米左右有乐福购物广场、腾均商业广场以及阳光百货等；距离稍远一些的有喜荟城，距离项目1.2公里，福安购物广场距离项目1.7公里左右。

对于距离稍远点购物广场，建议开车到达，比较方便。

医院：

项目周围有三甲医院深圳市人民医院，距离项目2.3公里，乘坐地铁大概29分钟，乘坐公交约18分钟左右，自驾车17分钟左右，距离医院比较近。

周围还有东晓社区健康服务中心、罗湖区人民医院大松泉社区健康服务中心、深圳市龙岗区第二人民医院、深圳市职业病防治医院以及广东省深圳牙科医疗中心等等。

公园：

该项目区域环境内有山有水，有围岭山、深圳水库和东湖公园以及翠竹公园、洪湖公园等，但距离项目相对较远，周末想要休闲和爬山的话，可以自驾游前往。

项目不利因素

项目的规划总体感觉还不错，但是因为周围是一片旧工业区，目前商业配套看上去比较匮乏，商务氛围也不浓。

加之处于罗湖老城区，配套设施也相对比较破旧。

在交通方面该项目一期距离地铁站较远，有一公里左右，步行去坐地铁，在行走大约15分钟。

另外东西走向的太白路部分路段也会出现交通拥堵状况，尤其是东盛路与太白路交叉口到东昌路与太白路交叉口路段会出现拥堵，这对于上下班时间上都会有所影响。