金九银十推盘高峰的进一步延伸，不少新盘都提上日程，亟待开盘，导致市场关注方向基本偏向关外。而作为关内的盐田，最容易被人忽视，近期也实地走访谈谈个人看法。

作为盐田片区在售不多的两大新盘，半山悦海和佳兆业盐田城市广场由于定位、定价、产品等类似，那么两者之间孰优孰劣，接下来小楼从区位分、项目、优缺点、周边二手房等几方面分析，为购房者指明其中利弊关系和提供最佳的置业方案。

半山悦海属于沙头角片区，佳兆业城市广场属于盐田港片区。相对来说，沙头角当前居住环境、商业配套、人口基数、产业支持等方面优势强于盐田港。

原关外之一的盐田，近年来由自身条件局限的情况下，被关外远远抛开，甚至还抵不过不少关外区域，甚至连东进战略最大获利区块的坪山都有了反超态势。

不过，作为“承西启东”的重要节点，盐田在深圳东进中的定位愈发清晰。随着地铁8号线的开通，深圳核心旅游区、国际大港物流门户将升级兑现。值得一体的是，由于地理条件局限性、人口基数不高，盐田整体发展仍存在一定的瓶颈。

作为盐田区域在售不多的两大新盘，半山悦海和佳兆业盐田城市广场各自具优劣势，小楼通过实地考察，从地段、楼盘品质、户型、价格对比、升值潜力等5个方向，逐一对比分析。

~半山悦海~

项目位于盐田区沙头角梧桐山隧道口旁，总占地2.2万平，总建面17万平，由5栋住宅组成，其中4栋47-49层高约150米超高层住宅，1栋29层保障房。规划总户数为1080户（含保障房），建面为82-180平3-5房，其中80多平为4梯6户，大户型为2梯4户。

项目为毛坯交房，交房时间为2019年6月左右。项目已于8月底开盘，目前剩下200多套在售，仅有一个99折优惠。

~佳兆业盐田城市广场~

项目原为盐田港整体搬迁项目，整体回迁户数较多。总占地面积26万平，总建筑面积107万平，其中自带13万平商业，不过回迁面积达到60万平和3万平政策人才房。

项目整体分12期，1-7、8-1#地块为回迁房，1#地块第一批回迁户已入伙；8-2#、9-11地块为可售商品房地块，其中在售为8-2#地块，建面在71-119平2-4房，1栋A座和1栋B座，两梯六户；2栋A座和2栋B，两梯四户。

项目为精装修交楼，交房时间为2020年底左右。目前剩下200多套房源在售，优惠不多。

从区域定位、现状、发展、交通、商业等其他配套综合来看，PK结果：半山悦海＞佳兆业盐田城市广场。目前盐田政府事业单位、人口主要集中沙头角区域；盐田港当前现状较差，物流货运大范围、大体量，即使以后改迁附近，安全隐患不容忽视，最重要是人口基数太差。

~半山悦海~

外立面：

淡黄色陶板，优于早前住宅的涂料外墙，不显旧，整体中规中矩。

园林景观：

当前没开始做园林，整体处于施工中。从规划来看，项目除自带一定规模的空中花园外，还带有一块空中平台，作娱乐休闲空间。

内部造型：

与传统简洁、艺术风格不一样，营销中心偏抽象艺术风、带有品质奢华感。另外，入户大堂、车库仍处施工中，具体效果不详。

装修标准：毛坯交楼。

物业管理：半山悦海的开发商是深圳市盐田港置业有限公司，在房地产开发方面的资历是比较浅的。

配套设施：距离地铁8号线沙头角站400米左右、2000平小型底商、梧桐山景、海景、空中平台、樱花半山跑道等。

~佳兆业盐田城市广场~

外立面：

米白色陶板，带环线框装修，不显旧，但也上不了档次，与大运佳兆业未来城风格类似。

园林景观：

花园较小，景致一般，无游泳池，常规休闲娱乐设备较少。

内部造型：

营销中心整体设计偏常规化，沙盘分大小两个，无亮点。从营销中心上小阶梯，然后乘电梯看样板间。

装修标准：精装修交楼，2000元/平左右的标准，偏一般较差。

71平户型

71平户型

物业管理：“2017年度深圳市物业服务企业综合实力50强排名”榜单内第六名。

配套设施：百万体量综合体、地铁口8号线盐田港站物业、自带13万平商业。

PK结果：品质上，半山悦海与佳兆业盐田城市广场基本相差不大。

~半山悦海~

户型建面82-180平3-5房，分82平2+1房、89平3房、112平3+1房、133平4房、142平4房、180平5房，以及少量300平户型。其中重点介绍一下82平3房、89平3房、133平4房。

82平3房1卫

此户型为项目最小户型，主要分布在C栋，为东南和西南两种朝向。整体得房率71%左右，偏低。客厅开间3.5米，明厨明卫，餐厅位置偏小，三个房间基本偏小。东南向、西南向均可看海景，西南向带部分山景。

89平3房2卫

海景

山景

此户型分类较多，东南向、西南向、东北向、西北向四种，格局上，整体变化不大。朝北看山景，卧室看海景。朝南看海景，卧室有山景。此户型得房率基本与82平一致，除多带一个卫生间外，得房率也偏低。部分89平朝北户型可做小部分南北通透，不过整体仍不如朝南户型。

133平4房2卫

此户型应是项目中最好的户型，入户花园那块可打通，做成南北通透户型。主要分布在A/D栋，A栋由于D栋，均朝南。客厅开间4米，赠送1.8米大阳台，主卧、次卧空间合理，餐厅厨房相连。不足之处厨房空间一般，入户空间较为浪费。顺提一下，小户型海景由于大户型。

~佳兆业盐田城市广场~

项目共有3种户型，71平2房、89平3房、119平4房。

1栋A座和1栋B座，两梯六户，户型建面约71-88㎡；A/C/F为89平户型，A户型横厅朝西南、F横厅朝东南、C竖厅朝西南。

2栋A座和2栋B，两梯四户，户型建面约71-119㎡。B/C为89平户型，竖厅朝西南，互为对称户型。

选择上，优先选择2栋户型，视野相对开阔，2梯4户型容积率稍低一些。另外，得房率为78%，较为一般，但高于半山悦海同类户型的71%。

整体来看，半山悦海82平可做3房，小户型得房率71%低于佳兆业同类户型得房率，但大户型基本得房率都为78%。一般而言，深圳3房性价比高于2房。因而，户型性价比上，半山悦海＞佳兆业盐田城市广场。

从备案价格信息来看，均价5.37万/平，最小3房82平，起步门槛为C座31层05户型426万。首付3成，即127.8万。

从备案信息来看，均价5.42万/平，89平3房最低门槛为472.8万，首付3成即141.8万。

性价比的角度来看，半山悦海82平3房＞佳兆业盐田城市广场89平3房。

目前盐田整体升值潜力较弱，地铁8号线开通后，会迎来一波涨幅，两者之间基本相差不大。

由于当前盐田片区相对老化，建筑老旧，区域配套相对薄弱，需要大规模旧改来改善，半山悦海周边目前无旧改计划。相比之下，佳兆业盐田城市广场是盐田最大规模旧改，预期上至少比半山悦海稍强，但盐田港人口基数偏少。另外关外由于名校匮乏，加之盐田港、沙头角这两块海景价值一般，升值预期不高。

整体来看，升值潜力方面，佳兆业盐田城市广场≥半山悦海。

~半山悦海~

优点：

01.近地铁口，距离地铁8号线沙头角站400米左右；

02.户型面积分布广泛，满足刚需上车到改善住家各类人群需求；

缺点：

01.项目位于隧道口，缺点明显比如噪音大，尾气重，高峰期交通较为拥堵。

02.项目北面有一处液化站，毗邻林园小学，附近居民区较为集中，潜在风险性较大。

03.项目自身配套较为一般，无大型商业，区域最大商业壹海城距离项目2公里。

04.项目整体容积率6.59，属于偏高，不过楼间距基本在50米左右，避免对视情况。

05.项目位置独特，位于隧道口旁，一旦走错需返还市区隧道来回3公里左右。

~佳兆业盐田城市广场~

优点：

01.百万体量综合体，自带13万平商业，超大社区，项目占尽整个区块近一般面积。

02.8号线地铁口物业，5站进罗湖。

缺点：

01.据说整体1万户，共计4-5万人，这般大体量社区，管理难是个问题。另外超过60%属回迁户，商品体量相对也较大，投资属性偏低。

02.盐田港片区属低密度区域，周边很多社区底商环境超差，整体比沙头角低出不少，人口基数影响一切。

03.盐田港区域属于港口，物流大货车超多、频繁，噪音、空气、安全性都有一定影响。即使后期整治到北方一块，但仅是缓解，起不到根本解决之法。

半山悦海属于沙头角片区，区域整体均价4-5万，不过也有标杆像壹海城、蓝郡左岸等均价超过8万/平。相对来说，二手房价格基本与新房持平，挂盘量是盐田港3倍以上，成交相对活跃一些。

佳兆业盐田城市广场属于盐田港片区，区域整体均价3-4万，略低于沙头角，挂盘量、成交相对一般。短期内，人口基数决定市场环境，房产流通上低于沙头角。

综合来看，在项目区位、地段价值、楼盘品质、综合配套等多项因素，半山悦海综合优势大于佳兆业盐田广场。以3房上车为首要需求，可选半山悦海82平3房或其他户型。当然，选择权在购房者手中，若选佳兆业盐田城市广场，可选2栋B/C户型89平3房。

另外，均价4-5万/平,总价450万左右3房需求，可关注一下沙井、光明、大运等片区新房或次新房。

就目前而言，盐田虽归属于关内，但已掉队，甚至比不上关外很多区域，比如宝中、红山、碧海、大运等。地铁8号线开通之后，升值潜力肯定是有一部分。但长期来看，由于片区老化、规模较小、人口较少、无名校加持、山海景资源升值乏力等，购买力来源多集中在原住民和罗湖区有情结的购房者，能否吸引新增人口前来置业才是影响区域价值升值的关键因素。（The end）