华侨城新天鹅堡3期,目前对外叫的名字是天鹅湖3期,无论天鹅堡还是天鹅湖,都在我们印象中的那个地方,为了回归传统,这里还是叫新天鹅堡3期。
既然有新天鹅堡,就说明有个老天鹅堡。
是的,老天鹅堡是深圳过去15年房地产风云中的豪宅。以大户型居多,几次开盘,当时价格都挺贵,现在看,只能笑笑。8000多、1万5都有。记得11、12年价格就是3到4万。
但天鹅堡算不上顶级豪宅,因为隔着一条马路,是华侨城的顶配——波托菲诺。
时隔很多年,华侨城地产就像一个神奇的魔术师一样,在巴掌大的华侨城,硬是不断的变戏法的新变出一些未开发土地,然后开盘,然后卖了几百亿。但魔术毕竟不是真的,这样的魔术不断表演,也给片区带来的问题,后面会说到。
话说回新天鹅堡3期。
原本以为又是一个热卖的楼盘,结果却扑街了。
扑街是广东话直译,意识就是没达到预期,比失败能好一点点。
先看看这个盘的情况
新天鹅堡三期位于深圳市南山区侨香路与香山街交会处东南侧,总建筑面积约29.91万平方米,容积率4.65。项目由4栋超高层住宅组成,A/B两座为51层,C/D两座为52层。
景观一流
户型只有两种(横厅和竖厅),均为建筑面积约122-123平方米左右的三房两厅,共1116套,其中有32套115-117平方米的特殊户型(位于避难层,阳台较小)。
4梯6户,3部传统电梯,1部观光电梯。停车位1360个,绿化覆盖率达30%。2020年3月毛坯交楼,自带4.33万平方米商业。
样板间也不错
开盘情况
新天鹅堡三期推出1110套住宅房源,均价12.5万,仅有263个登记认筹,截至5.16日上午11点半,最新销控表显示成交118套,去化仅一成左右。
对比一下今年开盘的其他神盘
2月份:华润深圳湾瑞府开盘,采用线上选房方式。瑞府备案房源共146套,均价约15.8万/㎡,总价区间在2448-11211万/套。当天截止到10:12分,已经卖出75套,其中400㎡的D户型被秒光。
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4月:半岛城邦四期从4月11日到21日吸引超过900名购房者登记,冻结诚意金近20亿元,最终689名购房者满足资格入围。开盘不到4小时,半岛城邦4期去化率74.8%,成交448套。
为什么带着这么多的豪宅光环和辉煌历史,这次的开盘却如此尴尬?
至少说明了如下几点:
1、深圳购房人非常理性
(1)户型使用率低,112-120左右的户型,实用率约75%,没有赠送,套内也就算个小三房。
(2)小区有一定缺陷,三期离湖景房概念还差距甚远,“中间隔着马路,不纯粹”。
(3)华侨城的交通问题是个短板,而之所以交通问题越来越突出,也和开发商不断变魔术,新增开发面积和楼盘,片区住的人多了,交通自然就拥堵。
面对户型、价格和交通的一些不足,深圳购房人不会只考虑片区的豪宅历史就会选择,而是理性考虑后谨慎购买。
2.购房人的收入差距和购买力差距很大,有钱的觉得太小,住不下,他们对单价不敏感,总价承受能力强。
从前几次润府、瑞府、半岛开盘看,都是最好户型、最高总价的先卖光,而不太好的户型,总价低,仍卖不了。
放到这次天鹅堡开盘上,就体现的更为明显。
3.目前有一定经济实力的刚性改善的三房购房人家庭,支付能力基本落在900到1200左右,再高就支付不了
这个主要是受按揭政策的影响,很多人是5成首付或者7成首付。
4.学校还是很重要,这是华侨城整个片区的短板。特别是三房的改善需求,基本都是小家庭,有较强烈的学位需求。
学位对于楼盘的加持作用非常明显,但国企的背景和激励,导致开发商对学位的加持没有太大动力,华润城虽然有学位,但也是历史原因本身南外就在这里。
如果类似华侨城这样的片区,引入知名的学校分校,或者优质私立学校,就会改观很多。
总之,这次的开盘看,深圳的豪宅已经进入加速分化阶段,强者恒强!
豪宅的价格还有很大空间,普通改善需求有个隐形的天花板价格,首置或首改的需求,有明显的总价限制,体现在罗湖的100平米左右总价或者福田南山65-90平米左右的总价上。因为同样是小两房或小三房,但每套房的面积不同,所以单价反而没有那么重要,总价是刚需的分界线。