限价下坂田刚需新房，值得期待

区位上，大族云峰与福田CBD隔银湖山相望，位于坂雪岗大道与永香路交汇处。总占地约5.7万平方米，总建筑面积约45万平方米，项目分两期开发。集4.3万平方米商业、1栋约4.4万平方米写字楼、8栋中高档住区于一体，另规划有9班公立幼儿园、18班公立学校，学校名为坂田实验，已于今年9月份开学，弥补了片区十二年一站式教育资源的空白。

一期营销中心和样板房已开放，共有764套住宅。二期约1100余套，一期户型为建面约93-166平的3-5房，自带4.3万㎡商业。据悉，商业超市部分意向签约超市是沃尔玛。

目前坂田商业匮乏，传统中以布龙路为界，划分坂田南与北，大族云峰所在的坂田南却一个大型商圈也没有。放眼整个坂田，只有奥特莱斯8号仓、信义嘉御山、佳华领汇广场的天虹商圈，才能算得上规模稍大的商业区。这也正是大族云峰受市场关注一大重点，大族商业的运营，弥补了坂田南商业缺口，且项目商业体量较大，周边需求旺盛，是片区在休闲娱乐上的重要选项。无论是在学校还是商业上，大族云峰作为坂田重要的综合体项目，寄托了坂田人民的不少希望。

一期764套住宅，分布在3、5、6号楼。项目户型为建面约92㎡三房两厅一卫（168套）、约103㎡三房两厅两卫（422套）、约140㎡四房两厅两卫（58套）、约166㎡五房两厅两卫（58套），项目将于2020年5月1日交付。

另外4号楼是保障房；5号楼为103㎡四房；6号楼是140㎡以上的大户型为主；10号楼是写字楼，只租不卖。此次推售共计263套房源。

103㎡三房两厅两卫，开间做到3.9米，舒适度高，厨房和洗手间的布局空间尺度感极强。建议购房者可以实地体验一下。

小区整体布局合理，幼儿园与游泳池集中在项目二期，商业中心则在一期。5栋楼间距最广98米，最小93米，围合式小区，中间为小区园林。

项目置业顾问表示：“坂田南的居住属性高，从万科四季花城开创了中国历史上第一个花园大盘开始，整个坂田南的居住氛围都十分的舒适。”

据了解，展示中心周末一天最多接待三十多批客户，看房量较年前有所回升。加上样板间已开放，入市时间明确，准备换房的客户已经严正以待。

项目毗邻地铁5号线坂田站，约800米，步行可抵达；与规划的10号线雅园站百度测距直线距离1公里，2020年通车运营，通达福田口岸。未来坂田的人流可以不通过深圳北转站到达福田。这对于4号线而言，也是极大的利好与交通分流。

除地铁交通优势外，项目道路交通优势也十分明显。笔者在大族云峰旁的珠江旭景佳园站坐公交车M221，15分钟即可到底会展中心站。

另外坂银隧道也开通在即。这条隧道于2014年12月30日开工，连接坂田和银湖，是深圳南北向的一条新的重要通道。据深圳新闻网报道，目前项目施工推进顺利，坂银通道跨南坪快速路主线立交桥已立起，工程有望于2019年完工。

据深圳交委消息，该隧道南起黄木岗立交北侧，向北经泥岗立交沿北环大道西侧高架布设，上跨北环大道后以下沉隧道方式穿越金湖调蓄湖水库上库，继续下穿银湖路以隧道方式进入鸡公山，上跨厦深铁路梅林隧道后跨越南坪快速，向北顺接坂雪岗大道终于环城路路口。全长约10.7公里，双向6车道。

这意味着从坂田到华强北、银湖等地方将无需绕行皇岗北路或者清平高速，能够有效减轻梅林、清平等二线关的公交及社会车辆的交通压力。

除了便利的交通以及综合体等项目自身优势，现有的限价环境也是大家关注的重点。

位于坂田地铁A出口的德润荣君府，89平户型刚刚成交楼盘均价已达6万/平，但该项目备案已久。2018年可以说全部的新房都受到调控限价，此次大族云峰会以什么价格面市，市场备受期待。

近期深圳新房的入市价格，已经与周边的二手房价格倒挂，于是市场普遍抱着“捡笋”的心态，加上“三价合一”的刺激，购房者更倾向于等待新房。

让市场久等的大族云峰

坂田南属于集中式住宅居住区，坂田60%以上二手房成交均来源于该片区。规划有图书馆、博物馆、医院、小型市政公园等配套，且临近14平方公里银湖山郊野公园和两大水库自然景观，再加上大族云峰在商业上的补齐，坂田南可以说是二线关边上居住首选之地。

近些年入市的明星楼盘，万科紫悦山、中铁诺德中央道、太阳雨、德润荣君府、儒骏城立方等都集中在坂田南。大族云峰和中铁诺德二期，是坂田南最受关注的待开新盘，均为现房待开状态。其中大族所附带的商业和学校，对于整振片区起到重要的作用，这也是为何市场如此关注大族云峰的重要因素。

2014年8月，与大族云峰一路相隔的中铁诺德中央道一期开盘，均价2.3万/平。同时期，万科紫悦山开盘，均价2.6万/平。

2015年8月，与万科紫悦山紧挨着的太阳雨开盘，均价3.9万/平。随后是儒骏城立方、德润荣君府相继开盘。2016年初，德润荣君府均价已达5.5万/平。2017年底，该项目仅剩大户型尾盘在售，89平户型成交均价已达6万/平。

而在这段时间，市场看着大族云峰从挖地期、出地面、封顶，绿网脱落。再到配建的小区内学校——坂田实验已在2018年9月1日开学，仍然等不到大族云峰的动静。

这个项目可以说经历了一个地产小周期，在2014年市场行情最差的时候开建，在2015-2016年市场行情最火的时候建成。到了2018年，市场回归理性，但尤其新项目入市越发稀少，一批潜在的换房客正等待大族云换的四房产品。市场对它呼唤的声音越发的高涨。

周边可入市的新盘基本都入市了，这位“剩者”到底何时开盘，仍然未知。据乐居收到的消息，项目拿证即将准备开盘。

坂田南和东，全景品牌馆摄于2015年

坂田，是除龙华外，原二线关口最受关注的区域。尤其是华为等一批高新科技企业的存在，让这个街道变得极富含金量。这几年，关于坂田的话题不断，一个是因为房价，二是因为华为去留问题，三是旧改。

坂田北属于高新科技区。日前，天安骏业公司已和华为、IBM、顺丰、超算深圳中心等企业签订战略协议，将在天安云谷智慧园区平台建设与运营上开展深度合作。天安云谷也是深圳市“十二五”重点规划建设项目，于2015年正式投入运营。坂田北的代表性新盘为佳兆业城市广场，占地约30万平方米，建面约180万平方米。

区域二手房不多，小区有万科城、中海日辉台。两个小区都是以小高层为主，居住体验好，舒适度高，在2020年通地铁前，交通不太便利，10号线贝尔路站就在附近。

再往北走有上品雅园、万科金色半山、佳兆业悦峰、华为荔枝园（华为员工宿舍），都集中在布龙路以北。万科金色半山主要以双拼的大户为主，小区消费水平高。佳兆业上品雅园和悦峰就较弱，荔枝园主要是华为的中层员工，消费力与万科城稍有差距。目前片区没有集中式高端商圈，只能靠小区的自有商业。

坂田北，全景品牌馆摄于2015年

旧改进一步利好释放，坂田逆袭在即

除了市场因素，另一个不可忽略的区域因素是旧改。

坂田街道属于龙岗区，地处罗湖、福田、龙华新区交界处。下辖坂田、杨美、五和、新雪、象角塘、四季花城、万科城等12个社区。面积28.51平方公里，其中22.18平方公里被规划为坂雪岗科技城。

坂田拥有世界百强、全球通信行业龙头老大——华为，也拥有包括神舟电脑、康冠、航嘉驰源等企业在内的280家高新技术企业、47家年产值过亿级企业以及19家上市公司，集中在坂田北。

坂田街道的贡献值占整个龙岗区的7成。据坂田街道数据显示，全年街道实现规上工业企业总产值5665.01亿元，同比增长14.1%，占全区71.35%；实现规上工业企业增加值1707.35亿元，同比增长14.1%，占全区76.20%。

据坂田街道城市更新办此前编制的《坂雪岗科技城“十三五”计划》显示，“十三五”期间坂田街道将积极融入“东进战略”。未来5年，坂田街道将推进天安云谷等9个已立项已动工的城市更新项目的建设，完善坂雪岗科技城6个已立项未动工项目的前期工作，将建成住宅面积约153万平方米，研发办公面积约85万平方米。

此外，坂田将依次推动坂雪岗科技城大丹工业园、吉通工业园及坂田南片区新利厂、骏泰工业园、喜来乐工业园、欧威尔空调厂、GX02马蹄山竹山工业园等17个立项项目，总投入超1000亿元，将为片区居民提供4所54班九年一贯制学校、1所18班小学、7所18班幼儿园、3所12班幼儿园和6班幼儿园等教育设施。

在这些旧改规划中，富豪山庄旧住宅区已经通过公示，项目将于2018年启动改造。该项目重建面积逾20万平方米。另位于坂田地铁站D出口，由万科主导的世畅自行车片区旧改规划设计图已选定，据万科相关人士介绍，项目将于近期，总用地面积9.21万平方米，规划功能为商业综合体。

而华侨城在坂田的第一个新盘项目--坂田大贸工业区旧改已进入施工阶段。这三个明确进行中的项目均位于坂田南。未来三年，坂田将会在旧改、交通、产业化进程上跃进另一个台阶。