【项目区位】

随着深莞惠一体化发展进程加速，东南临深片区的区位优越性逐步体现，东莞与深圳和惠州在产业、生活和交通上的对接联系进一步加强。

而清溪位于深莞惠三地的几何中心，也是东莞市34个镇街中唯一一个与深圳和惠州直接接壤的镇区，的地理位置优势则更加的明显。随着深圳发展的外溢效应的加剧，莞深区域交通一体化，这样的机遇之下，清溪借力区域优势实现经济社会的双转型。

东南临深片区由凤岗、塘厦、樟木头和清溪四镇组成，后期定位为发挥生态资源优势，对接深圳“东进战略”，承接深圳创新资源和现代产业外溢，做强先进制造和新兴产业集群。

清溪镇也结合了自身的优势和特点，将朝深莞惠融合发展的低碳示范区、东莞东南部总部产业基地和具有客家文化底蕴的中国美丽城镇这三大方向发展。

就在本月月中，清溪成功出让了两宗中心组团的商住地块，这两宗地块分别给华润和金茂夺得，且相继刷新了清溪土拍市场记录。两家大型企业的进驻，无疑对清溪的城市面貌和生活配套都会产生积极的影响。同时也会影响到周边，乃至整个清溪的房价波动。

【项目周边】

本期深度楼评主角南峰华桂园，位于清溪镇清溪大道与清凤路交汇处东侧。地处中心组团南侧，临近青湖和金龙两大工业组团。

而中心组团是汇集了清溪镇的行政、经济、文化中心于一体，以居住、商业、服务业为主的功能片区。

片区未来将结合旧城更新改造和新区开发，建设功能完善、环境优美、配套齐全的城市中心区，塑造“绿色清溪、生态宜居”的城市形象。

说到旧城更新改造，现阶段无论是清溪还是整个东莞，可开发空地越发稀缺，盘活存量土地成为东莞往后发展的必然之路，而城市更新则成为了拓展发展空间的主要方式。

而项目的南面则截然相反，临近建材市场和金星、永城等多个工业区，城市化面貌及居住氛围都受到了较大的影响。

根据东莞市城乡规划局的法定图则显示，项目所处的中心片区南部，后期主要会以居住用地和市政办公用地为主。也就是说，目前北面地块短期内地块不会有较大变动。

项目南面的谢坑厦坭片区，根据法定图则显示，永成工业区及周边一带为二类工业用地（M2），而金星工业园后期则会改为居住用地。

首先老牛要啰嗦一下，M1 一类工业用地，对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业、缝纫工业工艺品制造工业等用地；

M2 二类工业用地，对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业、医药制造工业纺织工业等用地。

简单点说，就是永成工业区及周边一带将会对项目产生一定干扰和污染。而金星工业园的改造对项目无疑是个利好，但是改造短时间内不可能完成，且改造的过程中对项目肯定会造成一定的空气、噪音影响。

项目周边配套

【交通配套】

根据目前东莞市轨道交通规划，规划地铁R4线是串联黄江，塘厦和清溪的一条短距离跨区域干线。规划全长30.2km，设站11座，其中换乘站2座，计划后期会与惠州市轨道4号线接驳。

但是在清溪镇最新总体规划中，我们可以发现，目前R4线清溪段有三个不同方案。原设计方案和推荐设计方案都计划在清凤路上设站，按原计划站点将设在清溪大道与清凤路交汇处，如果按此方案实行，对南峰华桂园而言将是一大利好消息。

推荐方案的站点将会沿着清凤路往东北移，大概在盛和雅居北面，直线距离项目600多米，这距离也在接受范围内。备选方案站点距离项目则会相对较远，步行接驳难度较大。

虽然目前R4线规划对南峰华桂园看似有较大利好，但是轨道线路变动较大，仅能作为参考，且东莞轨道建设周期较长，R4线通车还有待时日。

更新时间：2018-08-27

【地块信息】

南峰华桂园由多个地块所组成，总占地面积约15.4万m2，总建面超过40万 m2。根据政府规定，容积率小于等于2.5、建筑密度不超过36%。

【产品剖析】

据老牛了解，项目作为一个占面超过15万m2的大型楼盘，共分为5期开发，共由27栋高层洋房和140套别墅组成，并自带一所幼儿园。

据销售透露，目前二期和四期已经交楼入住，一期和五期部分在售，三期为待建状态。

目前在售的是一期的三房至四房98m2-159m2（均价约1.95万/m2 带装修）和五期的两房83m2（均价约1.6万/m2 毛坯）。二期为现楼，五期最晚将在明年10月之前交楼。

老牛现场了解发现，二期虽然已经交楼，但是目测入住率大概在4、5成左右，而底下的商铺多数是以地产和家居建材为主。

南峰华桂园的11、12和14号楼已经成功备案。项目位于东莞市清溪镇清溪大道与清凤路交汇处东侧，东莞市公安局清溪分局对面。项目占地面积约15.4万 m2，总建面约40万m2，由18栋高层洋房和140套别墅组成。

本次备案的11、12、14号楼，合共302套，均为住宅产品。本次推出的户型涵盖建面101.31-121.81m2的三房。整体的备案均价约17813.74元/m2，备案总价区间为179-222万。

【11号楼】

两梯四户，户型建面涵盖118.44-119.84m2的三房，备案单价约为17648.54元/m2，总价区间在201-222万之间。

【12号楼】

两梯四户，户型建面涵盖101.31-121.81m2的三房，备案单价约为18150.67元/m2，总价区间在184-221万之间。

【14号楼】

两梯四户，户型建面涵盖101.32-121.81m2的三房，备案单价约为17677.16元/m2，总价区间在179-215万之间。

这次推出的所有户型使用率都达到了0.81以上，对于25层以上的高层来说，可以算是较高的使用率了，两梯四户，梯户比和私密度也相对合理。

以11号楼的01为例，从层差上来看，采用的是橄榄形定价方式。楼层差价范围在11.76元/m2-58.83元/m2不等，层差价差距较小，整体来看层差还是相对规律的。

24楼以下的相邻楼层层差价基本维持在35.3元/m2，23楼以上相邻楼层差价基本维持在11.76元/m2。其中4楼和14楼，因为特殊楼层关系，开发商或部分购房者会对楼层数字的忌讳，所以将13楼与14楼的层差价格缩小，14楼与15楼的层差价格增大。目的也是使得这两个楼层的价格显得更加优惠。