深圳中粮云景国际项目位于深圳市光明新区公明松柏路与创维路交汇处，直接连接地铁公明广场站，属于地铁商业，且紧邻公明唯一核心商圈。整个项目总计容建筑面积约42万㎡，其中商业面积约5万㎡。

但是目前公明的商业价值被外界认知和认可度较低，而本项目商业部分未来将以销售为导向，因此如何塑造项目的核心竞争力从而最大化实现销售价值，汇诚行团队认为要从以下几点出发：

通过以下价值梳理将项目定位为光明新城中心的商业地标，通过拔高项目整体商业形象，提升整体商业价值，可以有效地赢取投资市场更高的关注度、认可度：

● 中粮的品牌；

● 项目紧邻公明现有唯一的核心商圈，商业氛围好，商业人气旺；

● 地铁口物业，直接连接地铁6号线公明广场站，消费客流交通易达性好，且目前深圳直接连接地铁的商业项目少，未来项目资源竞争优势明显；

● 紧邻主干道松白路，展示面、昭示性好，交通条件优越；

● 公明片区位于市场已经逐渐熟知的深圳未来四大新城之一光明新城。

通过市场分析，汇诚行团队认为首先商业街的产品价值更易于描绘；其次商业街商铺销售组合形式更多，可通过规划、组合不同形式/面积的铺位，扩大投资客层面；最后商业街易于销售，投资市场对商业街街铺的关注度、认可度更好；因此建议本项目产品以商业街为主，可以更有效地加速资金回笼。

从消费者角度来看，未来随着新楼盘的大量开发、产业基地的兴建、地铁6号线的全面贯通，公明片区的消费群构成逐渐由以本地人群及外来务工人群为主向以本地人群及中高收入的商务人群为主转变，同时随着消费力的提升，消费者期望有业态丰富、选择机会更多、购物环境舒适的商业环境。

从市场角度来看，公明缺少一个真正的地标性商业项目，未来公明商业将朝着集餐饮、休闲、娱乐、购物等业态为一体的一站式消费，对品牌、形象较好的商家需求较强，为消费者创造舒适、体验感更强的购物环境发展。

从营销角度来看，定位为地标商业有利于拔高项目整体形象，提高产品价值，促进项目快速销售。

因此汇诚行团队建议将本项目的商业街部分定位为：光明新城中心·中央街，打造以购物、餐饮、休闲、娱乐功能为主的综合性商业街区。

除了精准的市场定位，合理的业态规划是对项目定位最好的体现和项目价值的进一步提升，通过清晰的业态规划也可以给予投资客强大的价值传导，提高项目的销售率。

在业态规划上，汇诚行团队建议本项目以餐饮、休闲、娱乐为主，同时辅以其他各类业态（潮流/运动服饰、电子数码、培训类、服务配套、文化创意等）的组合定位，打造综合性商业街区；同时，各类业态也应分别引入部分典型代表性品牌商家，提高项目的商业辐射力、消费客流吸引力。

此外建议项目引入国内大型连锁超市作为主力店弥补片区市场空白，有效提高项目的辐射力，形成较强的人流聚集力，带动项目的总体价值，提升周边商铺的销售价值。

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