玖龙台是龙光重点打造的高端系列产品“玖”。短短3年间，系列“玖”已遍布深圳3个区域共4个项目。让人瞩目的倒不是“玖”下的产品品质有多高，而是它们都占据了绝佳的地段优势。

除了擅长于高价拿地外，骁勇善战的龙光地产，其开发建设效率也是令人惊愕。去年6月中旬才将光明地块收入囊中，月底就启动了地块勘探，7月完成围挡并开始桩基工程。如今仅9个月过去，项目展示中心开始对外咨询，预计即将正式开放。

坐落凤凰城，类比龙华北站-红山片区

玖龙台位于光明新区光明大道和观光路交汇处的正南向，地块整体较为方正呈菱形状。

坐落在光明新区重点打造的凤凰城内，而凤凰城是深圳十六大重点规划区域，也是光明新区唯一入选片区。

根据规划，凤凰城位于光明的东南部，在东长路以东、光明大道以南、大外环以北、碧眼水库以西的范围，总面积14.89平方公里。

区域范围包括光明高铁门户区、平板显示园片区、新城公园周边地区及红坳片区。

加之规划有地铁6号线和13号线，广深港客运专线和赣深客运专线光明城站亦在其中，交通条件相对优越，区位优势明显。

且片区土地统筹价值高，空白用地多，目前布局安排了华强创意产业园、招商局智慧城、宝利来酒店、上市企业总部园区、创新科技产业园区、光明外国语学校、市第十高级中学、文化艺术中心等一批公共服务完善的重大产业项目和重点配套设施。

基于这几点来看，该片区与龙华北站商务区-红山一带极其相似。极具想象空间。

而玖龙台恰位于凤凰城的中北部，原规划是“光明新城综合体”，与“长圳综合体”和“光明高铁综合体”共同构筑凤凰城的“三核”。

核心生活区区内，配套齐备

如果从居住角度来说，玖龙台甚至可以说是目前片区内的“单核”。

它所处的区位规划以生活住区为主，目前周边已形成光明峰荟、光明大第、光明1号等光明标杆性楼盘的集聚，随着入住率地提高，社区氛围较为浓厚。

相距牛山公园约300-500m（根据google earth测量），围绕着牛山公园，还布局有新区管委会、文化艺术中心、深圳第十高级中学、体育中心等一系列区属行政、文体、教育配套项目。

图：牛山公园，摄于2012年7月。如今公园已成为该片区的绿地休闲之地。

其中，文化艺术中心近期有消息确定由华侨城集团负责建设和运营管理。这也是华侨城继光明特色小镇项目后，在光明的又一项目。

该项目总建设用地3.78万㎡，总建筑面积11.69万㎡，包含演艺中心、音乐厅、美术馆和图书馆四个功能分区，投资额达到约17亿元人民币。

按照早期规划，还包含光明书城。

第十高级中学在文化艺术中心的东北面，规划为60个班的市属普通高中，已确定由深圳实验筹建，计划2018年秋季招生。

与玖龙台直接相关的是则是中小学配套。按照《光明新区2017年义务教育公办学校招生片区方案》，玖龙台所处的凤凰社区，其学区范围是：

小学学区：凤凰小学/新区外国语学校；

初中学区：新区外国语学校。

光明新区外国语学校为一所新建学校，位于玖龙台的东南方向步行距离约3公里（根据google earth测量）。占地面积2.6万㎡，总建筑面积3.5万㎡，办学规模为54个教学班，规划学位2520个，其中小学1620个、初中900个，今年将投入使用。

规划双地铁口，6号线通福田2020年通车

齐备的配套设施，能提升居住的土地价值，但作为深圳的外围片区项目，交通尤其是轨道佳通的优势更被看重。事实上，它的轨道交通优势非常明显。

龙光玖龙台是在建中的地铁6号线和规划中的地铁13号线的“观光站”双地铁口物业，而且两条线路都是对接中心城区的快线。

6号线从松岗发出，南下经过石岩、龙华红山、直达福田科学馆站，预计2020年通车运营。

13号线从公明北发出，南下经过光明城高铁、石岩、西丽留仙洞、科技园，终到深圳湾口岸，预计今年年底到明年初正式开工建设，2022-2023年通车运营。

这种直接与福田、南山南北对接的线路，就算地理位置更具优势的龙华、坂田都做不到。

这对于片区的升值潜力是极为关键的，因为交通的触角越多，通达性就广，便捷性也高，那么对接的人群也更广泛。福田、南山是深圳金融和高新产业集聚的核心区域，放大后的优势更为明显。

图：地铁6号线1期示意图，2期终点为福田科学馆站，已动工，预计2020年同步通车运营。

综述

仅从区位上判断，老牛认为龙光玖龙台有五大较为突出的优势：

1，位居光明新区中心地段，重点规划凤凰城片区内，目前已有多个知名企业总部研发中心设置于此；

2，在建地铁6号线与规划地铁13号线北延段“观光站”的地铁口物业；

3，是片区标杆，大体量综合体，自带10万㎡集中型商业、酒店和写字楼；

4，周边多规划市政配套物业，类似于光明文体艺术中心、政府办公物业和光明新城公园等，整体建筑密度低；

5，可开发的空地多，片区潜力大。

而现状的不足之处主要体现在：

1，远离市中心区；

2，人气不足，目前商业配套缺乏。

更新时间：2017-10-18

龙光玖龙台于2017年7月下旬推出1栋A/B/C座房源，产品面积段建面约为89-117平。如今，3个月过去，项目目前剩余部分102-105平的四房产品在售，均价约45000元/平。预计将在明年推出一期南区住宅产品，南区产品相对于1栋位置更好，预计价格也会高于现在的水平。

玖龙台是龙光重点打造的高端系列产品“玖”。短短3年间，系列“玖”已遍布深圳3个区域共4个项目。让人瞩目的倒不是“玖”下的产品品质有多高，而是它们都占据了绝佳的地段优势。

值得留意的是，项目总建面50.9万㎡相当于2个龙华玖龙玺，然而占地面积是玖龙玺的3个有多。是因为，除了楼层普遍35层的高度外，玖龙台的配建绿地及道路面积也不少。整体容积率比预期的要低。但住宅区域的容积率并不低，整体布局类似龙华的玖龙玺。

另外，规划建设约10万㎡的集中型商业，也是值得期待的看点，能够较好地弥补片区内商业配套的缺失问题，也会给片区带来外溢人气。

更新时间：2017-07-07

从户型上共有7个户型，但部分户型仅有细微差别，可分为三种。

1类，建筑面积约104-117㎡  A、B户型

2类，建筑面积约89㎡ D、D1户型

3类， 建筑面积约102-116㎡ E、F、G、户型。

户型均好性比较好，B、C座 东、东北方向户型具有较好的项目自带绿地公园景观。西南向户型具有朝向和看花园和安静程度较高的优势，幼儿园低矮建筑中高层视野也不弱。  A座相对比较平庸，同类户型在价格应该会比BC座稍有降低。

项目楼间距较好， A-B座有30米左右的楼间距，B-C座有37米左右的楼间距，这个距离超过肉眼识别范围不会形成对视。

户型分析

由于同类户型差别极小放在一起分析。

1类，建筑面积约104-117㎡  A、B户型   四房两厅两卫

朝东偏北，通透格局，所有起居空间朝向具有景观的优势方向，布局科学合理，功能全面，主卧空间可自然通透，厨房可向生活阳台延伸增加实用度。户型多以飘窗设计，具有较高的采光高度，室内采光效果较佳。 B、C栋具有视野景观优势。A栋单位相对安静。

缺点是朝向和楼体遮挡问题，问题导致阳台光照不佳可能影响晾晒，多数阳光直射在功能区一侧，

2类，建筑面积约89㎡ D、D1户型 三房两厅两卫

朝向东南或西南向，动静分区，布局科学合理，厨房空间稍有不足，可根据自身需求向生活阳台或者客厅位置稍作扩展。飘窗设计，双面采光，室内整体采光度较佳。小房间与临近户型有一定的对视效果，可做一些贴膜，或者使用毛玻璃这样的处理。B、C栋看花园，A座临路口，西南方向视野较为宽阔。 中低楼层较易受到噪音影响。

3类， 建筑面积约102-116㎡ E、F、G、户型。 四房两厅两卫

朝向东南或西南，是项目主力户型，动静分区布局，分布科学合理。主要起居空间全部朝向优势朝向。厨房空间稍有不足， 可根据需要向餐厅或者生活阳台扩展， 小房间与临近户型有对视效果，可做一些贴膜，或者使用毛玻璃这样的处理

B、C栋具有较好的视野景观，A座临路口，西南方向视野较为宽阔。 中低楼层较易受到噪音影响。A座东南向单位看后期产品花园，景观优势一般如果价格可相对便宜，具有较好的自住性价比。

总结

项目自身配套完善，甚至带有市政花园。对产品的品质提升较好。

临路而建，三个角都存在路口，中低楼层应注意车辆和底商带来的噪音影响。

户型多为飘窗设计，此设计对房间尺度要求较高，大户型可提高室内采光和空间感，可发挥景观视野的优势。 如果房间尺度较小，飘窗相当于缺少了落地飘窗带来的地面面积优势。空间利用略显局促。

部分100㎡以上户型公卫尺度稍有不足，可在装修时适当向生活阳台延伸。

楼栋坐落均好性较佳，未来二手房市场差价较低。

更新时间：2017-07-21

本次推出的是1栋A座、1栋B座和1栋C座，共538套。其中483套为住宅，55套为商业。

住宅户型涵盖建面89-117m²，整体均价约44916，总价区间371-552万之间；

商铺面积涵盖建面34-98m²，整体均价约82015，总价区间172-850万之间。

D户型 89m² ，均价约44185元/m²，总价区间371-408万之间。

F户型 102m² ，均价约45579元/m²，总价区间459-475万之间。

E户型 103m² ，均价约44119元/m²，总价区间433-477万之间。

A户型 105m² ，均价约44789元/m²，总价区间457-472万之间。

G户型 116m² ，均价约46576元/m²，总价区间537-546万之间。

B户型 117m² ，均价约46727元/m²，总价区间543-552万之间。

层差方面，3至5层备案价格一样，而第6层则增加50元/m²，接着每五层叠加100元/m²，顶层则在次顶层的单价基础上减少100元/m²。

因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，出现散热差、容易渗漏的几率比较大，所以较次顶层便宜，这样的定价是合理的。而在同等单价的基础上，优选高楼层，因为高楼层的视野、采光和通风都要较好于低楼层。

营销中心电话：400-151-7897